Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 09.04.2014 (судья Павлова В.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи: Жаткина С.А., Жевак И.И.)

по делу № А06-3987/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торговая фирма «Виктория МК», г. Астрахань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании условий договора купли-продажи от 16.04.2013 № 343/ПП, при участии третьего лица – ФИО4, г. Астрахань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью торговая фирма «Виктория» (далее – ООО ТФ «Виктория») обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее – Управление) об урегулировании условий договора купли-продажи от 16.04.2013 № 343/ПП по пунктам 2.1, 2.2, 4.4.1, 4.4.2, 4.5, 6.7.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представитель истца просил установить стоимость неотделимых улучшений по пункту 6.7 в размере 4 250 000 руб.

Изменения исковых требований в данной части были приняты арбитражным судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 09.04.2014 заявленные требования удовлетворены частично, определены условия договора от 16.04.2013 № 343/п купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>/Володарского/Чернышевского, д. 10/18/9, литера А, помещение 19ж, общей площадью 223,2 кв. м, с холодным пристроем литера а7, общей площадью 11,7 кв. м в следующей редакции:

Пункт 2.1. Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 8 651 000 руб., без налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

Пункт 2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года не позднее 16-го числа месяца, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по настоящему делу.

Включён пункт 2.1.1 в редакции: «Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2 065 689 руб. 60 коп., произведённых арендатором, засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения».

Включён пункт 2.1.2 в следующей редакции: «С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 6 585 310 руб. 40 коп.».

Пункт 4.4.1. В случае невыполнения покупателем обязанностей, изложенных в настоящем договоре, продавец имеет право потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости.

Пункт 4.4.2. Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в случае неоплаты покупателем текущего платежа в срок установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, два раза подряд и иных случаях предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Пункт 4.5 исключён.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 решение Арбитражного суда Астраханской области от 09.04.2014 изменено в частях определения условий договора от 16.04.2013 № 343/п купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>/Володарского/Чернышевского, д. 10/18/9, литера А, помещение 19ж, общей площадью 223,2 кв. м, с холодным пристроем литера а7, общей площадью 11,7 кв. м, спорные пункты изложены в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 2 949 153 руб., без НДС».

Включить пункт 2.1.1 в редакции: «Стоимость неотделимых улучшений на сумму 2 265 767 руб., произведённых арендатором, засчитывается в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения».

Включить пункт 2.1.2 в следующей редакции: «С учётом стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составит 683 386 руб.».

В кассационной жалобе Управление просит отменить судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что внесение изменений в утвержденную типовую форму договора купли-продажи является незаконным.

Назначив повторную экспертизу, суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Заключение экспертизы, на которое сослался суд апелляционной инстанции, является необоснованным.

Судом апелляционной инстанции судебные расходы распределены неправильно.

В отзыве на кассационную жалобу ООО ТФ «Виктория» не согласилось с доводами кассационной жалобы и просило в её удовлетворении отказать.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2015 в связи с пребыванием судьи Смоленского И.Н. на учебе произведена его замена на судью Нагимуллина И.Р.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, Управление направило ООО ТФ «Виктория» договор купли-продажи, предметом которого является имущество, находящееся в собственности муниципального образования «Город Астрахань», право приобретения которого покупатель приобрёл в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

ООО ТФ «Виктория» не согласилось с проектом договора, и направило ответчику протокол разногласий, предложив свою редакцию, которая также не была принята ответчиком.

Поскольку в течение установленных законом 30-ти дней разногласия между сторонами урегулированы не были, истец обратился в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт соблюдения истцом условий Закона № 159-ФЗ, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из результатов назначенной им комплексной строительно-технической судебной экспертизы, которой были определены: стоимость спорного нежилого помещения в размере 10 330 639 руб. с НДС (без НДС – 8 754 778 руб. 80 коп.), а также стоимость неотделимых улучшений за период с 2005 года по 28.02.2013 на 4 250 506 руб. 23 коп. (заключение «Научно-исследовательтского центра судебных экспертиз Астраханской области» от 07.03.2014 № 383‑13).

Арбитражный суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчёты, выполненные оценщиком ФИО4, обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Спектр», и результаты проведённой в рамках рассматриваемого спора экспертизы, взял в основу данного решения в части стоимости спорного нежилого помещения отчёт, выполненный оценщиком ФИО4, и заключение судебной экспертизы, как наиболее достоверно определяющие рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Выкупная цена имущества уменьшена на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя в период до 2007 года на 1 309 055 руб. 52 коп., определив её на ту же дату, что и рыночную стоимость спорного имущества с учётом индекса уровня цен февраля 2013 года в размере 2 065 689 руб. 60 коп.

ООО ТФ «Виктория» заявило в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, так как не согласилось с выводами арбитражного суда первой инстанции в части установления стоимости спорного нежилого помещения и произведённых им неотделимых улучшений, основанными на отчёте, выполненном оценщиком ФИО4, и заключении судебной экспертизы, указав, что данные доказательства не соответствуют требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 22.07.2014 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Эксперт» (далее – ООО «Партнер-Эксперт»), эксперту ФИО5.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Партнер-Эксперт» от 05.09.2014 № 2-143-14:

- рыночная стоимость объекта экспертизы на дату 28.02.2013, равная 8 651 000 руб., не соответствует его реальной стоимости;

- стоимость объекта: помещение № 19ж с холодным пристроем (литеры А, а7) общей площадью 234,9 кв. м, расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/Володарского/Чернышевского, д. 10/18/9, по состоянию на 28.02.2013 без учёта НДС составила 2 949 153 руб. (с учетом НДС – 3 480 000 руб.);

- стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО ТФ «Виктория МК» в период с 2005 года по 28.02.2013 на выкупаемом объекте, составила 2 673 605 руб. с НДС, 2 265 767 руб. без НДС. При этом стоимость ремонтных восстановительных строительных работ за период с 2005 по 2007 года рассчитана экспертом с учётом износа на 28.02.2013 в размере 1 681 169 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании оценки выводов проведённых по настоящему делу судебных экспертиз, а также отчёта, выполненного оценщиком ФИО4, пришел к следующим выводам.

Отчёт об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ФИО4 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 01, 02, 03), утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255, № 254.

Из анализа отчёта об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ФИО4 следует, что эксперт использовал сравнительный подход, применив аналоги, находящиеся, как и спорный объект, в одном районе и в историческом центре города Астрахани.

При этом в расчёте стоимости сравнительным подходом эксперт использовал аналоги, выставленные на продажу на вторичных рынках недвижимости, когда в рассматриваемом случае, объектом экспертизы является госимущество, реализуемое администрацией города Астрахани через аукционы.

Оценщик ФИО4 в расчёте сравнительным подходом не откорректировал характеристики объекта, как – разница в площадях, в износах и уровнях отделки объекта экспертизы и объектах – аналогов. Отсутствие корректировок стоимости по вышеуказанным параметрам сравнения приводит не только к искажению реальной стоимости объекта экспертизы при сравнительном подходе, но и в целом к завышению рыночной стоимости объекта.

Напротив, экспертами ООО «Партнер-Эксперт» указано на необходимость расчёта стоимости экспертируемого объекта недвижимости затратным подходом, как более точно определяющим реальную стоимость объекта оценки, учитывающим большой накопленный износ (объекту более 120 лет), а также другие износы – функциональный и внешний.

Затратный подход также учитывает факторы вида строительных материалов, из которых построено здание, его конструктивные особенности, капитальность и срок «жизни» объекта, как реальный, так и эффективный (с учётом текущего состояния).

Кроме того, экспертами ООО «Партнер-Эксперт» при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости были использованы все три подхода к оценке его стоимости: доходный, затратный, сравнительный, проанализировав достоверность каждого из них с точки зрения адекватности итогового результата, а также, учитывая высокий уровень развития как рынка аренды, так и вторичного рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки, степень сходности результатов расчёта разными подходами, они пришли к заключению, что рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.02.2013, с учётом НДС составляет 3 480 000 руб., без учёта НДС – 2 949 153 руб.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции принял в целях установления рыночной стоимости спорного помещения, в качестве наиболее объективного результата оценки, установленную судебной экспертизой ООО «Партнёр – Эксперт» в размере 2 949 153 руб. без НДС.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и не оспорено арендодателем, с его согласия арендатором произведены неотделимые улучшения на 1 309 055 руб. 52 коп.

Судом первой инстанции стоимость неотделимых улучшений в размере 1 309 055 руб. 52 коп. определена в уровне цен 3-го квартала 2007 года, которая, в целях соблюдения баланса интересов обоих сторон, была определена судом на ту же дату, что и рыночная стоимость спорного имущества, путём её индексации, в размере 2 065 689 руб. 60 коп.

Суд апелляционной инстанции указал, что при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., а не с учётом уровня инфляции, как определено арбитражным судом первой инстанции.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Партнер-Эксперт» от 05.09.2014 № 2-143-14 суммарная стоимость неотделимых улучшений, произведённых ООО ТФ «Виктория МК» за период с 2005 года по 23.02.2013, а именно: строительно-монтажных работ и специальных работ, работ по капитальному ремонту и реконструкции конструктивных элементов помещения рассчитана экспертом с учётом износа на 28.02.2013 в размере 2 265 767 руб. без учёта НДС.

Названные улучшения, как следует из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции, были приняты арендодателем, как неотделимые.

Доводы Управления о недостоверности выводов судебной экспертизы проверены судом апелляционной инстанции и признаны необоснованными, так как в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об их неправомерности.

Судом апелляционной инстанции также дана оценка доводу Управления о неправомерности установления ответчиком своей редакции спорного договора, ввиду того, что он является договором присоединения, типовая форма которого утверждена постановлением администрации города Астрахани от 14.09.2012 № 8227.

Данный довод основан на ошибочном толковании положений статей 445, 446 ГК РФ, регулирующих спорные правоотношения исходя из предмета заявленных требований (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора).

Утверждение Управления о неправомерности отнесения арбитражным судом на ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины и проведённой судебной экспертизы признан необоснованным со ссылкой на положения статей 101, 110 АПК РФ.

Правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу № А06-3987/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Н.Н. Королёва

Э.Р. Галиуллин