Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Нариманов», г. Нариманов Астраханской области, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Нариманов Астраханской области, о расторжении договора аренды, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования «Наримановский район», г. Нариманов Астраханской области, акционерного общества «Газпром газораспределение Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Астрахань,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Нариманов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2011 № 411; понуждении возвратить земельный участок площадью 165 кв.м с кадастровым номером 30:08:010807:33, расположенный по адресу: <...> «в», в надлежащем состоянии.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2021 отменено, исковые требования удовлетворены частично, на ИП ФИО1 возложена обязанность возвратить администрации земельный участок площадью 165 кв.м с кадастровым номером 30:08:010807:33, расположенный по адресу: <...> «в», в надлежащем состоянии; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2021.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

ИП ФИО1, его представитель, явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Представитель администрации, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации муниципального образования «Наримановский район» от 23.11.2011 № 1120, между администрацией муниципального образования «Наримановский район» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.11.2011 № 411, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком на 3 (три) года по 22.11.2014 предоставлен земельный участок общей площадью 165 кв.м с кадастровым номером 30:08:010807:33, расположенный по адресу: <...> «в», для строительства пристроя под офис «Торговый дом».

Договор аренды от 23.11.2011 № 411 зарегистрирован, о чем 26.12.2011 в Едином государственном реестре сделана запись регистрации.

По истечению срока действия договора аренды от 23.11.2011 № 411 ИП ФИО1 продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Для реализации вопросов местного значения в области градостроительной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 2015 года полномочия в области земельных отношений администрацией муниципального образования «Наримановский район» были переданы администрации муниципального образования «Город Нариманов».

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке строительство не осуществляется, территория земельного участка с кадастровым номером 30:08:010807:33 свободна от зданий, строений и сооружений, о чем составлен акт осмотра от 12.03.2021.

Администрация направила ответчику уведомление от 01.12.2020 № 2976 о прекращении договора аренды от 23.11.2011 № 411, а также с предложением возвратить арендуемый земельный участок по акту приема-передачи.

Поскольку в настоящее время спорный земельный участок находится в охранной зоне, где расположены инженерные коммуникации «Газопровод низкого давления», в связи с чем данный земельный участок не может быть использован для целей строительства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора аренды от 23.11.2011 № 411, учитывая, что будущее строение, если оно будет возводиться, не попадет в охранную зону газораспределительных сетей, поскольку газопровод проходит за пределами придомовой территории и тротуара, расстояние от стены дома, где предполагается построить пристрой, до тротуара составляет 11,16 м, до газопровода – 13,2 м, а также принимая во внимание, что предприниматель надлежащим образом исполняет обязательства по оплате арендной платы по договору аренды от 23.11.2011 № 411, отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, установив, что администрация на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 01.12.2020 № 2976 отказалась от договора аренды от 23.11.2011 № 411, руководствуясь статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что данный договор аренды прекратил действие, в связи с чем отказал администрации в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 23.11.2011 № 411.

Поскольку после прекращения договора аренды от 23.11.2011 № 411 ответчик не возвратил арендодателю земельный участок с кадастровым номером 30:08:010807:33, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал предпринимателя возвратить истцу спорный земельный участок в надлежащем состоянии.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 5 статьи16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме..

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Как следует из материалов дела и в ходе судебного заседания в суде кассационной инстанции подтвердили представители сторон, спорный земельный участок был предоставлен для строительства пристроя к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>.

Вместе с тем ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не устанавливалось: сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом, необходим ли спорный земельный участок для эксплуатации вышеуказанного многоквартирного дома.

Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае если земельный участок с кадастровым номером 30:08:010807:33 необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома, администрация муниципального образования «Наримановский район» не имела права на распоряжение данным земельным участком, а договор аренды от 23.11.2011 № 411 в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» является недействительным.

При этом в случае, если спорный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного дома, рассмотрение настоящего спора без привлечения к участию в деле собственников помещения данного многоквартирного дома, управляющей компании, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (в зависимости от способа управления, выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме), могло привести к принятию судебного акта об их правах и обязанностях.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу № А06-4947/2021 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А06-4947/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу № А06-4947/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина