Гражданский кодекс часть 1

публичного акционерного общества «Астраханский порт» – ФИО1, директор (паспорт), ФИО2 (доверенность от 26.01.2023), ФИО3 (доверенность от 05.05.2022),

общества с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» – ФИО4 (доверенность от 12.07.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания»

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 27.03.2023 (с учетом определения Арбитражного суда Астраханской области от 10.07.2023) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2023

по делу № А06-5076/2021

по исковому заявлению публичного акционерного общества «Астраханский порт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения, при участии третьих лиц: Федерального агентства морского и речного транспорта, администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань», Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань»,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Астраханский порт» (далее – ПАО «Астраханский порт») обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» (далее – ООО «Каспийская зерновая компания») о взыскании неосновательного обогащения в размере 21 515 630 руб.56 коп.

ООО «Каспийская зерновая компания» обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к ПАО «Астраханский порт» о признании недействительной сделки, состоящей в одностороннем расторжении ПАО «Астраханский порт» договора субаренды земельного участка от 02.06.2020, заключенного между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания», и отказе субарендодателя от исполнения указанного договора, выраженное в письме ПАО «Астраханский порт» от 22.10.2021 № 715.

ПАО «Астраханский порт» обратилось в суд с требованием к ООО «Каспийская зерновая компания» о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка от 02.06.2020 в размере 20 177 622 руб. 24 коп., расторжении договора субаренды земельного участка от 02.06.2020, обязании освободить часть земельного участка. Указанному делу присвоен номер А06-10839/2021.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 15.02.2022 объединены в одно производство дела № А06-10839/2021 и А06-5076/2021 для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А06-5076/2021.

ПАО «Астраханский порт» обратилось в суд с требованием к ООО «Каспийская зерновая компания» о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 466 070 руб. 56 коп. за период с 01.09.2019 по 31.05.2020. Указанному делу присвоен № А06-5957/2022.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2022 объединены в одно производство дело № А06-5957/2022 и А06-5076/2021 для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А06-5076/2021.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 23.01.2023 по ходатайству сторон выделены в отдельные производства следующие требования:

- по иску ООО «Каспийская зерновая компания» к ПАО «Астраханский порт» о признании недействительной сделки, состоящей в одностороннем расторжении ПАО «Астраханский порт» договора субаренды земельного участка от 02.06.2020, заключенного между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания», и отказе субарендодателя от исполнения указанного договора, выраженное в письме ПАО «Астраханский порт» от 22.10.2021 № 715 «Претензия и уведомление о расторжении договора субаренды»;

- по иску ПАО «Астраханский порт» к ООО «Каспийская зерновая компания» о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка от 02.06.2020 в размере 20 177 622 руб. 24 коп., расторжении договора субаренды земельного участка от 02.06.2020, обязании освободить часть земельного участка.

ПАО «Астраханский порт» с учетом заявленных уточнений к иску просило взыскать арендную плату 24 705 649,40 руб. за период с 01.09.2019 по 28.02.2023.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27.03.2023, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2023, с ООО «Каспийская зерновая компания» в пользу ПАО «Астраханский порт» взыскана сумма в размере 24 705 649,40 руб., а также судебные расходы в сумме 130 578 руб.

С ООО «Каспийская зерновая компания» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 69 422 руб.

В кассационной жалобе ООО «Каспийская зерновая компания» просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ПАО «Астраханский порт» в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В процессе судебного разбирательства ООО «Каспийская зерновая компания» заявляло ходатайство о привлечении о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Астраханской области, в удовлетворении которого судом было отказано.

Определение об отказе в привлечении (вступлении) данного лица к участию в деле судом в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в материалах дела отсутствует.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков согласно статье 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами 30:12:040467:618 и 30:12:040467:26 прекратили свое существование с момента перераспределения и образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 30:12:000000:8752 и 30:12:000000:8753.

Судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, часть которого была передана в субаренду ООО «Каспийская зерновая компания», был снят с кадастрового учета.

Следовательно, с момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей.

Между тем новый кадастровый номер 30:12:000000:8752 был присвоен не земельному участку с кадастровым номером 30:12:040467:618, а земельному участку, который в результате перераспределения образован из земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618 и части земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:26.

Помимо этого, в резолютивной части решения суда первой инстанции указано, что суд решил взыскать с ООО «Каспийская зерновая компания» в пользу ПАО «Астраханский порт» сумму в размере 24 705 649,40 руб., при этом назначение этой суммы судом не раскрыто.

Истец изначально обращался в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, впоследствии неоднократно изменял свои требования, в итоге 20.03.2023 просил суд взыскать арендную плату за период с 01.09.2019 по 28.02.2023. Какие требования истца были удовлетворены судом, из решения о взыскании суммы, понять не представляется возможным. Уже в ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции арбитражный суд первой инстанции постфактум квалифицировал взысканную сумму как арендную плату, о чем сказано в определении Арбитражного суда Астраханской области от 10.07.2023 о разъяснении решения.

Также при вынесении оспариваемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено грубое нарушение процессуального законодательства, выразившееся в непринятии решения по существу одного из заявленных требований.

Требование о взыскании неосновательного обогащения, в котором истец просил взыскать с ООО «Каспийская зерновая компания» неосновательное обогащение в размере 1 014 000 руб. за пользование причалом № 5 (кадастровый номер 30:12:040467:725) в период с 01.09.2019 по 31.05.2020 (включительно), ПАО «Астраханский порт» к выделению из дела № А06-5076/2021 не заявлялись и судом не выделялись. Вопреки этому факту определением от 06.10.2023 Арбитражный суд Астраханской области внес изменения в определение от 23.01.2023, дополнив перечень выделяемых требований требованиями «-по иску публичного акционерного общества «Астраханский порт» к обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» о взыскании неосновательного обогащения за пользование грузовым причалом».

При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании до 15 часов 10 минут 12.12.2023. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, 28.02.2013 между Управлением земельными ресурсами администрации города Астрахани и ОАО «Астраханский порт» заключен договор № 294 аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани.

Согласно пункту 1.1 указанного договора ОАО «Астраханский порт» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина, 66А, для использования в целях эксплуатации причала № 5, общей площадью 20 393 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 28.02.2013 № 294 настоящий договор аренды земельного участка заключен на срок с 20.06.2012 по 19.06.2037.

В силу пунктов 4.3.1 и 4.3.2 указанного договора арендатор (ОАО «Астраханский порт») имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, по письменному согласию арендодателя заключать договоры о передаче участка или его части в субаренду другим юридическим и физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с постановкой на учет таких договоров в Управлении земельными ресурсами администрации г. Астрахани.

Согласно пунктом 4.4.2 договора арендатор имеет право использовать участок в соответствии с градостроительным регламентом и видом разрешенного использования земельного участка.

Федеральное агентство морского и речного транспорта обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к администрации города Астрахани, ПАО «Астраханский порт» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294, применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.05.2017 по делу № А06-4411/2015 в иске Росморречфлоту отказано.

В своем решении суд указал, что поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка 28.02.2013, границы морского порта не были сформированы в части земельного участка, предоставленного ответчику для эксплуатации причала, то государственная собственность на спорный земельный участок не была разграничена, следовательно, распоряжение земельным участком осуществлялось органом местного самоуправления.

Учитывая изложенное, ответчик как орган местного самоуправления в порядке, установленным Законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», правомочен был на заключение с ПАО «Астраханский порт» договора аренды земельного участка и основания для признания договора недействительным и применении последствий недействительности сделки отсутствуют.

Осуществлена 23.11.2015 государственная регистрация права собственности Российской Федерации (запись № 30-30/014-30/001/123/2015/354/1) на земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина, 66А, в связи с чем между Федеральным агентством морского и речного транспорта и ПАО «Астраханский порт» 30.11.2017 заключено дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294.

Согласно пункту 1 указанного дополнительного соглашения Федеральное агентство морского и речного транспорта принимает права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294.

Пунктом 4 дополнительного соглашения от 30.11.2017 стороны договорились о том, что действие настоящего соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации (23.11.2015) на земельный участок.

Между Федеральным агентством морского и речного транспорта и ПАО «Астраханский порт» 27.08.2018 заключен договор аренды № КС-36/9590 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого ПАО «Астраханский порт» приняло во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:26, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина, 66, площадью 129 403 +/-126 кв. м, с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

Согласно пункту 2.1 указанного договора и приложению № 4 к договору на земельном участке расположены объекты, находящиеся в собственности арендатора, т.е. ПАО «Астраханский порт», в количестве 18 объектов.

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды земельного участка на 49 лет.

В соответствии с пунктом 5.4.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также условиями их предоставления только в границах согласно прилагаемому кадастровому паспорту земельного участка.

В силу пунктов 5.4.6 5.4.10 договора арендатор обязан соблюдать установленные законодательством Российской Федерации условия использования земельного участка и устранить за свой счет улучшения земельного участка, произведенные без согласия арендодателя, по его письменному требованию.

Согласно пункту 9.6 договора аренды от 27.08.2018 № КС-36/9590 арендатору запрещается в период действия договора осуществлять строительство новых объектов недвижимости без получения письменного согласия арендодателя. Порядок проведения арендатором работ по реконструкции объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Между ОАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания» 09.08.2013 заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации причала № 5, общая площадь которого составляет 20 393 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина, 66А, с целью дальнейшего строительства элеватора для хранения и погрузки зерна на судно или на другое транспортное средство мощностью 73 000 тонн. Часть земельного участка, предоставляемая во временное владение и пользование по настоящему договору, составляет 15 000 кв. м.

Условиями указанного договора предусмотрено, что субарендодатель (ПАО «Астраханский порт») обязан обеспечить ежедневный и круглосуточный пропуск людей, транспортных средств и грузов субарендатора (ООО «Каспийская зерновая компания»), следующих на земельный участок через территорию или подъездные пути субарендодателя с соблюдением режима охраны, а также швартовку судов к причалам для погрузки, выгрузки, перегрузки грузов ООО «Каспийская зерновая компания», обеспечивать содержание и ремонт причальной стенки в границах земельного участка, а также плановое проведение дноуглубительных работ.

Таким образом, по условиям договора субаренды от 09.08.2013 в арендную плату входили эксплуатация переданной части земельного участка 30:12:04 0467:618 и причала ПАО «Астраханский порт» (пункты 3.4 и 3.5 договора).

В соответствии с пунктом 6 договора земельный участок предоставляется для строительства и эксплуатации производственного комплекса для хранения и перевалки зерна - элеватора.

Пунктом 2 договора стороны установили срок его действия следующим образом: со дня заключения настоящего договора по день ввода в эксплуатацию элеватора, плюс 222 месяца со дня ввода элеватора в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением от 29.03.2018 № 1 к договору субаренды земельного участка от 09.08.2013 стороны внесли изменения, изложив подпункт 1 пункта 3 договора в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору устанавливается сторонами в размере эквивалентном 16 000 долларов США в месяц за весь земельный участок, включая НДС».

В соответствии с разделом 4 договора субаренды субарендатор обязан:

- использовать земельный участок только в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 настоящего договора и не имеет право передавать весь участок или его часть третьим лицам без письменного согласия субарендодателя;

- ввести элеватор в эксплуатацию;

- соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в том числе, получать разрешения компетентных органов на проведение строительно-монтажных работ и ввод вновь построенных или реконструированных объектов в эксплуатацию;

- до начала строительно-монтажных работ согласовать с субарендодателем проекты строительства или реконструкции зданий и сооружений, а также их местоположение на земельном участке. При этом субарендодатель не вправе отказать в таком согласовании, если строительство или реконструкция не нарушает его права и законные интересы, а также соответствует целям, для которых предоставлен земельный участок. Если в течение 15 рабочих дней со дня предоставления проекта субарендатора субарендодатель не предоставил письменных мотивируемых замечаний относительно строительства и реконструкции, согласование считается полученным.

Согласно пункту 2.1 субарендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В силу пункта 2.2 субарендатор имеет право возводить на земельном участке здания, сооружения и иные неотделимые улучшения, необходимые для использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления только с предварительного письменного разрешения субарендодателя.

По окончании договора субарендатор в случае заинтересованности субарендодателя в приобретении продает постройки по стоимости на 10% ниже, от цены установленной специальным оценщиком. В противном случае субарендатор демонтирует все постройки на земельном участке за свой счет и возвращает земельному участку первоначальный вид.

С 01.04.2018 субарендатор осуществлял арендные платежи субарендодателю по ставке 16 000 долларов США в месяц на основании дополнительного соглашения от 29.03.2018 № 1.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618 площадью 20 393 кв. м путем перераспределения преобразован с частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:26 и ему присвоен новый кадастровый номер 30:12:000000:8752 (дата присвоения кадастрового номера 14.06.2019), местоположение земельного участка: <...>, площадь земельного участка 28050 +/-59 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации причала № 5; для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

Согласно пункту 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимости, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами

В силу пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. («Обзор судебной практики Верховного Суда № 4 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

С учетом изложенного довод ответчика о прекращении договора аренды в связи с перераспределением земельного участка признан судами несостоятельным, не основанным на нормах права.

Вышеуказанные платежи осуществлялись субарендатором ежемесячно по согласованной ставке аренды до 31.08.2019.

Суды пришли к выводу, что из пункта 1 договора субаренды от 09.08.2013 следует, что истец передал ответчику земельный участок во временное владение и пользование площадью 20 393 кв.м. для эксплуатации причала № 5, то есть в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования.

Между тем условия договора субаренды от 09.08.2013 в части передачи земельного участка для строительства элеватора для хранения и погрузки зерна на судно или на другое транспортное средство суды признали ничтожными ввиду установленного запрета, предусмотренного договором аренды от 28.02.2013, заключенного между администрацией г. Астрахани и истцом, а также запрета, предусмотренного ЗК РФ и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Статьей 166, 168 ГК РФ установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно положениям подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В абзаце 2 статьи 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования изложенных норм гражданского и земельного законодательства следует, что собственник земельного участка и/или его арендатор должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство.

В соответствии со статьей 90 ЗК РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 4 указанной статьи в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта.

Согласно пункту 13 статьи 4 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 261-ФЗ) территория морского порта - земельный участок или земельные участки, не покрытые поверхностными водами, в границах морского порта, в том числе искусственно созданный земельный участок или искусственно созданные земельные участки.

Границами морского порта являются границы его территории и акватории (часть 1 статьи 5 Закона № 261-ФЗ).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2014 внесены изменения в пункт 1 приложения к распоряжению Правительства Российской Федерации от 16.12.2009 № 1977-р «Об установлении границ морского порта Астрахань», после чего земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618 находится на территории морского порта Астрахань.

Согласно статье 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

Так, разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618, находящегося по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина, 66А, является эксплуатация причала № 5.

В последующем, после его перераспределения путем преобразования с частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:26, и присвоением нового кадастрового номера 30:12:000000:8752, вид разрешенного использования стал: для эксплуатации причала № 5; для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

Договорами аренды земельных участков от 28.03.2013 № 294 и от 27.08.2018 № КС-36/9590, заключенными между Федеральным агентством морского и речного транспорта и ПАО «Астраханский порт», предусмотрено право последнего на использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также запрет на осуществление строительства новых объектов недвижимости без получения письменного согласия арендодателя.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа). Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В связи с изложенным суды пришли к выводу о том, что договор субаренды от 09.08.2013, заключенный между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания», является ничтожным в части указания передачи земельного участка в аренду под строительство.

Однако условия договора в части эксплуатации грузового причала № 5, в том числе касательно установления размера арендной платы, суды признали действительными, при этом указав, что договор субаренды 2013 года заключен на неопределенный срок, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка с учетом статьи 615 ГК РФ.

С 01.09.2019 ООО «Каспийская зерновая компания» перестало осуществлять оплату за пользование земельным участком, ссылаясь на снятие земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618 с кадастрового учета.

В последующем, 02.06.2020 между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания» был заключен договор субаренды земельного участка, по которому ООО «КЗК» приняло во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, площадью 28050 +/-59 кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, в целях строительства и эксплуатации производственного комплекса для хранения и перевалки зерна. Часть земельного участка, предоставляемая во временное владение и пользование по настоящему договору составляет 15 515 кв. м.

Согласно договору субаренды от 02.06.2020 между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания» по которому ООО «КЗК» приняло во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, площадью 28050+/-59 кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, в целях строительства и эксплуатации производственного комплекса для хранения и перевалки зерна. Часть земельного участка, предоставляемая во временное владение и пользование по настоящему договору, составляет 15 515 кв. м.

Сделка, не соответствующая законодательству, независимо от того, признана ли она таковой в судебном порядке, является ничтожной и недействительна с момента совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167, статья 168 ГК РФ).

Положения статей 615 ГК РФ и 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе сдавать земельный участок в субаренду.

Согласно условиям договора аренды, нормам действующего законодательства общество, как арендатор, имело право передать в субаренду земельный участок, при этом сохраняя его целевое назначение и разрешенное использование.

По смыслу пункта 4 статьи 87 ЗК РФ земли промышленности и иного специального назначения, в том числе занятые федеральным транспортом и другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.

Морской порт является объектом федерального транспорта, находящимся в ведении федеральных органов исполнительной власти в области транспорта, а территория морского порта в силу закона относится к федеральной собственности. Расположение на территории морского порта отдельных объектов инфраструктуры, находящихся в частной собственности, не изменяет принадлежность земель порта Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022)

Поскольку документального подтверждения факта предоставления земельного участка под строительство капитального строения с целью размещения там производственного комплекса, лицом, наделенным соответствующими полномочиями на распоряжение земельными ресурсами, суду не представлено, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ является императивной, спорные условия договора субаренды от 02.06.2020 отличные, в том числе от договора субаренды 2013 года, определены при явном несоответствии приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в нарушение установленного запрета на ограничение прав арендатора, указанный договор признан судами ничтожным в целом.

В связи с тем, что договор субаренды от 09.08.2013 признан судами ничтожным лишь только в части указания о передаче земельного участка в аренду под строительство и эксплуатацию производственного комплекса для хранения и перевалки зерна, следовательно, исковые требования ПАО «Астраханский порт» о взыскании с ООО «Каспийская зерновая компания» образовавшейся задолженности по арендным платежам в сумме 24 705 649,40 руб. за период с 01.09.2019 по 28.02.2023 признаны судами обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Между тем суды не учли следующее.

Договор субаренды от 09.08.2013, заключенный между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания», суды признали ничтожным в части указания передачи земельного участка в аренду под строительство, однако условия договора в части эксплуатации грузового причала № 5, в том числе касательно установления размера арендной платы, суды признали действительными.

В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

Признавая сделку недействительной в части, суды не вынесли на обсуждение сторон вопрос о том, был бы заключен спорный договор без указания на передачу земельного участка в аренду под строительство элеватора, в судебных актах отсутствуют мотивы, исходя из которых судами был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части.

В отзыве на иск от 15.07.2021 ООО «Каспийская зерновая компания» указывало, что договор субаренды от 09.08.2013 был заключен исключительно с целью строительства и эксплуатации производственного комплекса (элеватора).

Данные обстоятельства являются существенными и определяют основания для применения статьи 167 ГК РФ с целью возмещения стоимости пользования имущества, поскольку арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом, в этом случае необходимо обеспечить проверку превышения размера перечисляемой платы размеру обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных объектов в данный местности (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

Судебные инстанции при правовой квалификации арендных отношений, возникших из договора аренды от 09.08.2013, не учли следующего.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1 статьи 652 ГК РФ).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (абзац второй пункта 2 статьи 652 ГК РФ)

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 30:12:000000:8752, который является предметом договора аренды, находится объект недвижимости с кадастровым номером 30:12:040467:725.

Таким образом, судебные инстанции не обеспечили проверку допустимости предоставления в аренду земельного участка без находящегося на нем сооружения.

Вместе с тем согласно пояснениям представителя ПАО «Астраханский порт» с учетом условий пункта 3.5 раздела 4 договора субаренды от 09.08.2013 предусматривается обязанность субарендодателяобеспечить содержание и ремонт причальной стенки в границах земельного участка, однако в состав арендной платы за участок включается и плата за сооружение.

Таким образом, суды оставили без правовой оценки доводы субарендаторао цели предоставления земельного участка без сооружения, которое расположено в его границах, в нарушение статьи 652 ГК РФ и статьи 1 ЗК РФ.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что арбитражные суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому на основании обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; при установлении факта наличия либо отсутствия намерения сторон совершить сделку на иных, установленных законом условиях, разрешить вопрос о законности сделки и, соответственно, о применении установленных законом последствий недействительности сделки; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 27.03.2023 (с учетом определения Арбитражного суда Астраханской области от 10.07.2023) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2023 по делу № А06-5076/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина