Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.03.2011 (судья Грибанов Г.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 (председательствующий судья Лыткина О.В., судьи: Борисова Т.С., Веряскина О.В.)

по делу № А06-6062/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Центральный грузовой порт», г. Астрахань, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань, обществу с ограниченной ответственностью «Альфа», г. Астрахань, о признании величины рыночного размера арендной платы недостоверной,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Центральный грузовой порт» (далее – истец, ООО ПКФ «Центральный грузовой порт») обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственными имуществом по Астраханской области (далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» (далее – ООО КФ «Альфа») о признании недействительным отчета № 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ «Альфа», признании рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом – сооружением (причалом) протяженностью 535 п.м в размере 2 308 187 руб. в год, без учета налога на добавленную стоимость, недостоверной и нерекомендуемой для сдачи в аренду объекта – гидротехнического сооружения (причальной стенки), находящегося по адресу: <...> по указанной ставке арендной платы.

Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от исковых требований в части признания недействительным отчета № 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ «Альфа».

Судом первой инстанции отказ от исковых требования в части признания недействительного отчета № 6220.03.10, составленного ООО КФ «Альфа» принят.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.03.2011 требования ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» удовлетворены, итоговая величина рыночного размера арендной платы в сумме 2 308 187 руб. в год, без учета налога на добавленную стоимость, указанная в отчете об оценке № 6220.03.10, составленном ООО «КФ «Альфа» признана недостоверной и нерекомендуемой для сдачи в аренду объекта оценки – гидротехнического сооружения (причальной стенки), литер VI, находящегося по адресу: <...> по указанной ставке арендной платы. В части требований о признании недействительным отчета об оценке № 6220.03.10, составленного ООО «КФ «Альфа», производство по делу прекращено в связи с отказом от иска.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» и Управлением был заключен договор аренды имущества от 01.11.2006 № 208/1/1538 (далее –договор), являющегося федеральной собственностью, а именно: гидротехнического сооружения (причальная стенка), находящегося по адресу: <...>, общей протяженностью 521 метр для использования под погрузо-разгрузочные работы.

Дополнительным соглашением от 26.01.2009 срок аренды по договору был установлен с 28.10.2009 по 27.10.2010.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата была установлена в размере 519 000 руб. в год без налога на добавленную стоимость. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 43 250 руб., налога на добавленную стоимость – 7785 руб.

14.07.2010 Управление направило в адрес ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 2 308 187 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость. Соответственно сумма ежемесячной арендной платы составит 192 348 рублей 92 коп.

Расчет новой арендной платы был осуществлен на основании отчета № 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) Литер VI протяженностью 535 п.м, составленного ООО КФ «Альфа».

Письмом от 22.07.2010 № 1033 заявитель известил Управление о своем несогласии на условия дополнительного соглашения.

Управление в письме от 03.08.2010 № 10-05/8-322 предложило ООО ПКФ «Центральный грузовой порт» в случае неподписания вышеуказанного дополнительного соглашения расторгнуть договор аренды от 01.11.2006 № 208/1/1598 и сдать федеральное имущество в установленном порядке по акту приема-передачи.

Пункт 5.2 договора предоставляет Управлению возможность досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с величиной арендной платы в случае ее пересмотра.

Не согласившись с изменением величины арендной платы, заявитель обратился в арбитражный суд.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ? Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действ уют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете, в обязательном порядке, указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, установлены три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказа от использования того или иного подхода.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

На основании пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству заявителя определением суда первой инстанции от 18.11.2010 назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование гидротехническим сооружением (причальной стенкой), проведение которой поручено обособленному подразделению (лаборатории) автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз».

Экспертным заключением установлено, что выполненный ООО «КФ «Альфа» отчет № 6220.03.10 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование сооружением (причалом) литер VI протяженностью 535 п.м содержит грубые методологические нарушения, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, а определенная в данном отчете ставка арендной платы не может быть признана достоверной и рекомендуемой для сдачи в аренду вышеуказанного имущества по указанной ставке арендной платы.

У арбитражного суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является экспертом в области оценочной экспертизы и стаж по экспертной специальности – 4 года. Выводы эксперта представителем ответчика не опровергнуты. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.2998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции Управлением заявлено не было. Основания считать заключение эксперта недостоверным доказательством заявителем кассационной жалобы не представлены.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.03.2011, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 по делу № А06-6062/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья К.Р. Гарифуллина

Судьи Р.А. Нафикова

В.А. Петрушкин