Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Радуга», г. Астрахань, к Комитету имущественных отношений г. Астрахани, муниципальному унитарному предприятию г. Астрахани «Уют», с участием третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Авторизованный центр оценки», г. Астрахань, о признании недействительным распоряжения администрации г. Астрахани от 04.09.2009 № 684-р в части; признании незаконным бездействия муниципального унитарного предприятия г. Астрахани «Уют» в части заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, необходимого для реализации обществом с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Радуга» преимущественного права на его приобретение; об обязании муниципального унитарного предприятия г. Астрахани «Уют» заключить с обществом с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Радуга» договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Радуга» (далее – ООО Парикмахерская «Радуга», общество) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации г. Астрахани (далее – администрация) от 04.09.2009 № 684-р в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта, определенной оценщиком –обществом с ограниченной ответственностью «Авторизованный центр оценки» (далее – ООО «Авторизованный центр оценки») в отчете от 28.01.2009 № 9/12/3-08, признании незаконным бездействия муниципального унитарного предприятия г. Астрахани «Уют» (далее – МУП «Уют») в части заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, необходимого для реализации обществом преимущественного права на его приобретение; об обязании МУП «Уют» заключить с ООО Парикмахерская «Радуга» договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения на условиях общества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество уточнило заявленные требования, исключив из них требование о признании незаконным бездействия МУП «Уют» в части заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.04.2010 в удовлетворении заявленных требований обществу было отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в признании недействительным распоряжения администрации от 04.09.2009 № 684-р в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта, определенной оценщиком ООО «Авторизованный центр оценки» в отчете от 28.01.2009 № 9/12/3-08.

В этой части оспоренное распоряжение администрации признано недействительным. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить. Кроме того, просит взыскать с МУП «Уют» судебные расходы в соответствии с представленным расчетом.

До принятия постановления по кассационной жалобе в судебном заседании 14.10.2009 был объявлен перерыв до 16 часов 15 минут 21.10.2010.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя в судебном заседании, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 29.04.1994 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодателем по договору, в настоящее время Комитет имущественных отношений г. Астрахани) (далее – Комитет) и товариществом с ограниченной ответственностью «Радуга ЛТД» (далее – ТОО «Радуга ЛТД») (арендатором по договору, в настоящее время ООО Парикмахерская «Радуга») был заключен типовой договор аренды муниципального имущества № 2381, согласно которому Комитет предоставил обществу в аренду нежилое помещение общей площадью 65,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского затона, д. 11, на срок с 01.08.1994 по 01.01.2008.

В связи с преобразованием ТОО «Радуга ЛТД» в ООО Парикмахерская «Радуга» 16.01.1999 Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани и заявителем договор аренды № 2381 переоформлен на аналогичный типовой договор аренды № 6220 на срок с 01.01.1999 по 01.01.2008. Дополнительным соглашением между сторонами договора от 21.03.2008 срок аренды установлен с 02.01.2008 по 15.12.2008.

В связи с передачей распоряжением от 15.05.2008 № 501-р администрацией арендуемого обществом имущества МУП «Уют» в хозяйственное ведение, 01.08.2008 между заявителем и МУП «Уют» заключен договор аренды нежилого помещения № 98 на срок с 01.08.2008 по 01.07.2009.

Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляла 65,8-65,6 кв.м (в разное время) и не превышала норму 2000 кв.м, определенную Законом Астраханской области от 14.10.2008 № 68/2008-ОЗ «О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области или в муниципальной собственности».

Письмом от 22.09.2009 № 03-09/450 МУП «Уют» предложило обществу в целях реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) выкупить арендуемое имущество и направило обществу для рассмотрения проект договора купли-продажи.

Общество 29.09.2009 направило МУП «Уют» протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта недвижимости. Протокол разногласий МУП «Уют» принят не был, в связи с чем общество письмом от 06.11.2009 № 37 обратилось в Комитет с просьбой обязать МУП «Уют» заключить договор купли-продажи арендуемого имущества на условиях общества.

Письмом от 30.12.2009 № 01-36140/09 Комитет ответил обществу, что в соответствии с Положением о комитете имущественных отношений г. Астрахани не вправе обязать МУП «Уют» заключить договор купли-продажи арендуемого заявителем имущества.

Посчитав распоряжение администрации от 04.09.2009 № 684-р в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта недействительным, а отказ МУП «Уют» от заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных ООО Парикмахерская «Радуга», незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Законом № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества в собственность.

Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу этого закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 2 Закона 159-ФЗ государственному или муниципальному унитарному предприятию предоставлено право на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным в статье 3 указанного Закона. При этом собственник арендуемого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дает согласие на совершение унитарным предприятием вышеуказанной сделки.

Таким образом, в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное предприятие вправе осуществлять возмездное отчуждение недвижимого имущества в случае, если: предприятие приняло решение на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения; предприятие получило согласие собственника на отчуждение этого имущества; арендатор отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного Федерального закона.

Как установлено судом апелляционной инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, все указанные выше условия для возмездного отчуждения арендуемого обществом недвижимого имущества были соблюдены.

Письмом от 22.09.2009 № 03-09/450 МУП «Уют» предложило обществу выкупить арендуемое имущество и направило ему для рассмотрения проект договора купли-продажи. Согласие собственника муниципального имущества на осуществление данной сделки содержится в распоряжении администрации от 04.09.2009 № 684-р «О согласовании МУП г. Астрахани «Уют» продажи недвижимого имущества».

Следовательно, соответствие ООО Парикмахерская «Радуга» требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ, было признано МУП «Уют» и администрацией.

Апелляционный суд обоснованно признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 16.02.1999 № 6220 является новым договором, поэтому необходима его государственная регистрация.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Как было указано выше, договор от 16.02.1999 был заключен на основании переоформления договора от 29.04.1994 № 2381 в связи с реорганизацией ТОО «Радуга» ЛТД в ООО Парихмахерская «Радуга».

В соответствии с Уставом ООО Парикмахерская «Радуга» последнее является правопреемником всех прав и обязанностей ТОО «Радуга» ЛТД.

Анализируя положения договоров от 29.04.1994 и от 16.02.1999, апелляционный суд установил, что существенные условия при переоформлении договора сторонами не изменялись, в том числе площадь помещения (65,8 кв.м), местонахождение помещения (г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского затона, д. 11), объект недвижимости из пользования общества не выбывал. Заключение данного договора не повлекло переход права собственности и обременения на имущество к другим лицам. Был изменен лишь размер арендной платы. Однако, как правильно отмечено апелляционным судом, изменение размера арендных платежей в рассматриваемом случае не может свидетельствовать о заключении нового договора. Договор от 16.02.1999 обоснованно расценен апелляционным судом как дополнительное соглашение к договору от 29.04.1994.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание то, что арендные отношения ООО Парикмахерская «Радуга» возникли на основании договора аренды от 29.04.1994, то есть до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, вывод апелляционного суда о том, что государственная регистрация договора от 16.02.1999 не требовалась, является правильным.

Согласно пункту 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки.

Пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – Стандарт оценки), установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В данном случае отчет ООО «Авторизованный центр оценки» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 9/12/2-08 составлен 28.01.2009. Распоряжение № 684-р, которым администрация соглашается с предложением МУП «Уют» о продаже недвижимого имущества по цене не ниже 984 000 рублей с учетом НДС, установленной отчетом об оценке от 28.01.2009 № 9/12/3-08, издано 04.09.2009.

Так как с даты составления отчета об оценке до даты вынесения распоряжения администрации № 684-р прошло более 6 месяцев, правомерен вывод апелляционного суда о том, что стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке от 28.01.2009 № 9/12/3-08, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с ООО Парикмахерская «Радуга».

Поэтому оспоренное распоряжение администрации от 04.09.2009 № 684-р в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, которая является обязательной для сторон договора купли-продажи, в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки итоговой величины стоимости объекта, определенной в отчете от 28.01.2009 № 9/12/3-08, правомерно признано апелляционным судом недействительным, а решение суда первой инстанции в этой части правомерно отменено.

В указанной части постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения.

В то же время в силу требований пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В данном случае апелляционный суд, признав оспоренное распоряжение в части недействительным, не указал в резолютивной части постановления на необходимость устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, что препятствует последнему реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого объекта недвижимости.

Учитывая, что оспоренным распоряжением администрации согласовывается предложение МУП «Уют», за которым закреплен арендуемый обществом объект недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, о продаже этого объекта, в том числе цена продажи, порядок определения которой установлен Законом № 159-ФЗ, а также положения части 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, регламентирующей действия унитарного предприятия в случае принятия решения о совершении сделки по отчуждению недвижимого имущества, положения части 3 статьи 2 Закона № 159-ФЗ, предусматривающей получение согласия собственника на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение имущества, судебная коллегия считает необходимым дополнить постановление апелляционного суда об обязании МУП «Уют» и Комитета, как лица, уполномоченного собственником на распоряжение имуществом, являющимся муниципальной собственностью, принять меры к повторному определению и согласованию цены отчуждаемого объекта недвижимости в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении требований общества по преддоговорному спору в связи с разногласиями по поводу редакции некоторых условий договора купли-продажи, проект которого был направлен МУП «Уют» в адрес общества, апелляционный суд указал, что на момент рассмотрения данного преддоговорного спора не согласовано существенное условие договора купли-продажи о цене, в связи с чем оснований для удовлетворения требований общества не имеется.

Судом первой инстанции спор по условиям договора по существу также рассмотрен не был.

Судебные акты в этой части судебная коллегия считает подлежащими отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела следует, что на представленный МУП «Уют» в порядке части 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ проект договора, общество направило продавцу протокол разногласий по отдельным его пунктам, в том числе и по вопросу, касающемуся цены отчуждаемого недвижимого имущества в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки, определенной оценщиком в отчете от 28.01.2009 № 9/12/3-08.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по договору купли-продажи в предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебном порядке, общество правомерно обратилось за разрешением спора в арбитражный суд.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в рамках Закона № 159-ФЗ цена этого имущества устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности, как об этом указано в части 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Обязанность по указанию в проекте договора рыночной цены продаваемого имущества, заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества Законом № 159-ФЗ возложена на продавца и уполномоченный орган (часть 3 статьи 4, часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

То обстоятельство, что на момент обращения в арбитражный суд в представленном обществу проекте договора купли-продажи продавцом была указана цена, не отвечающая требованиям Закона об оценочной деятельности и соответственно Закона № 159-ФЗ, вследствие чего (в том числе) и возник этот спор, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований по условиям договора купли-продажи арендуемого обществом имущества. В рамках рассмотрения такого спора суд вправе обязать продавца, в обязанности которого входит указание рыночной цены продаваемого объекта недвижимости, представить доказательства определения цены, отвечающей требованиям Закона № 159-ФЗ и Закона об оценочной деятельности.

Разногласия по другим условиям договора также не были рассмотрены судами по существу.

При таких обстоятельствах судебные акты в части разногласий по условиям договора купли-продажи арендуемого обществом имущества подлежат отмене, дело в этой части направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Требование общества о возмещении судебных расходов не может быть рассмотрено судом кассационной инстанции, поскольку спор в полном объеме не разрешен, дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь пунктами 1 и 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по делу № А06-645/2010 о признании недействительным распоряжения администрации города Астрахани от 04.09.2009 № 684-р в части указанного в нем размера рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в связи с истечением срока признания рекомендуемой для целей совершения сделки, определенной оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Авторизированный центр оценки» в отчете от 28.01.2009 № 9/12/3-08, оставить без изменения, дополнив резолютивную часть постановления предложением:

«В порядке устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Радуга» обязать муниципальное унитарное предприятие г. Астрахани «Уют» и Комитет имущественных отношений г. Астрахани принять меры к повторному определению и согласованию цены отчуждаемого объекта недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В остальной части решение Арбитражного суда Астраханской области от 22.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по данному делу отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Г. Баширов

Судьи Г.Н. Махмутова

И.Н. Афанасьев