Гражданский кодекс часть 1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Антонова О.И., Жаткина С.А.)

по делу № А06-7655/2017

по исковому заявлению главы крестьянско-фермерского хозяйства «ФИО2» ФИО2 (ОГРН ИП 304300504300011, ИНН <***>) к администрации Муниципального образования «Камызякский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>), при привлечении третьего лица– Каркавина Дмитрия Юрьевича о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянско-фермерского хозяйства «ФИО2» ФИО2 (далее – КФХ «ФИО2», истец) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Администрации Муниципального образования «Камызякский район» (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества: здание коровника на 100 голов, литер А, площадью 894,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее‑АПК РФ), привлечен ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 15.02.2018 исковые требования удовлетворены.

Судебная инстанция исходила из того, что документально обосновал наличие основания возникновения у истца права на спорный объект, созданный истцом на отведенном для этих целей земельном участке, а именно разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, также сделан вывод об избрании истцом надлежащего способа защиты своих прав в отношении спорного объекта недвижимости.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Повторно рассматривая дело суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, сделал вывод об отсутствии спора о праве между сторонами и недоказанности факта нарушения прав истца со стороны администрации, а также избрания истцом ненадлежащего способа защиты права.

В кассационной жалобе КФХ «ФИО2», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебный акт, считает, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права истца на спорное имущество не через административную, а исковую процедуру, данный процедура нужна для констатации права на спорное имущество перед третьими лицами.

В судебном заседании представитель КФХ «ФИО2» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лицо, участвующее в деле, заявило дополнительные доводы и возражение относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 10.07.2018 объявлен перерыв до 16 час. 20 мин. 12.07.2018, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании постановления главы Муниципального образования «Иванчугский сельсовет» Камызякского района Астраханской области от 15.05.2006 № 40 ФИО2 (далее – ФИО2) предоставлен в аренду земельный участок, площадью 40 000 кв. м, расположенный по адресу <...>, из земель поселений с кадастровым номером 30:05:120101:0037, сроком на 49 лет с 15.05.2006 по 15.05.2055 для строительства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно указанному постановлению между администрацией (арендодатель») и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2007 № 07, который зарегистрирован установленном законом порядке 26.07.2007.

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема‑передачи от 12.02.2007, подписанным между сторонами.

В рамках реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008¬2012 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.07.2007 № 446, приказа Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 20.01.2009 № 21, а также Постановления Правительства Астраханской области от 12.11.2009 № 603-П между Министерством сельского хозяйства Астраханской области, Администрацией муниципального образования «Камызякский район» и КФХ «ФИО2» заключено соглашение о социально- экономическом сотрудничестве на 2009-2011 годы, на основании которого Министерство сельского хозяйства Астраханской области обязуется осуществлять государственную поддержку КФХ «ФИО2» в форме субсидий в рамках отраслевой целевой программы «Развитие молочного скотоводства и увеличение производства молока в Астраханской области на 2009-2011 годы»; Администрация Муниципального образования «Камызякский район» обязуется своевременно направлять в Министерство сводную справку-расчет потребности в субсидии на компенсацию части затрат на строительство и реконструкцию животноводческих помещений, своевременно перечислять субсидии, направленные хозяйству и обеспечивать контроль за целевым и эффективным использованием субсидий; а КФХ «ФИО2» обязуется обеспечить целевое использование бюджетных, собственных и привлеченных средств на выполнение проекта, завершить строительство коровника и запуск объекта до 01.04.2010, предоставлять по требованию Министерства всю необходимую информацию и документы, подтверждающие целевое использование субсидий, осуществлять софинансирование проекта за счет собственных средств и привлеченных средств, согласовывать с Министерством вопросы, связанные с изменениями и дополнениями, возникшими при реализации проекта и другие обязательства.

Администрацией 20.11.2009 ФИО2 выдано разрешение № RU30505000-74 на строительство: объекта капитального строительства- коровника на 100 голов в с. Иванчуг, Камызякского района Астраханской области.

В соответствии с проектной документацией и на основании указанного разрешения в 2010 году ФИО2 осуществил строительство данного объекта недвижимого имущества за счет собственных и привлеченных в форме субсидий средств.

Администрацией 26.04.2011 на основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдала ФИО2 разрешение № RU330505303-0109 на ввод объекта (здание коровника на 100 коров) в эксплуатацию площадью 913,8 кв. м.

Согласно кадастровому паспорту от 21.03.2011 № 4845 здание коровника на 100 голов, расположенное по адресу: <...>, имеющее площадь 894,8 кв. м, введено в эксплуатацию в 2010 году.

ФИО2 обратился в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра)с заявлением о государственной регистрации прав собственности в отношении здание коровника на 100 коров, сообщением от 05.10.2017 № 30/007/006/2017-444 в совершении регистрационных действий отказано по причине того, что по актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости право на земельный участок заявителю не принадлежит, кроме того, имеются разночтения в части указания площади между правоустанавливающим документом на вышеуказанный объект недвижимого имущества (общая площадь - 913,8 кв. м) и сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (общая площадь -894,8 кв. м).

В свою очередь, заочным решением Камызякского районного суда Астраханской области от 23.03.2016 по делу № 2-322/2016 с крестьянского (фермерского) хозяйства в лице главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк взыскана в солидарном порядке задолженность, обращено взыскание в том числе на право аренды земельного участка площадью 40 000 кв. м, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 30:05:120101:0037.

Впоследствии по результатам торгов на основании договора купли – продажи от 14.06.2017 № 8 право аренды на спорный земельный участок перешло ФИО3

КФХ «ФИО2», полагая, что объект построен на земельном участке, который был отведен для строительства, на основании полученных разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями о признании права собственности.

Содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно абзацу 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 59 постановления от 29.04.2010 № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

Статья 12 ГК РФ предусматривает возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

Таким образом, допускается предъявление иска о признании права лицом, чьи права не были зарегистрированы, только в случае, если право собственности на объект возникло до момента вступления Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее) либо возникло в силу закона независимо от регистрации.

Данный подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2015 № 306-ЭС15-7435.

Из анализа материалов дела и установленных судебными инстанциями обстоятельств следует, что на основании постановления главы Муниципального образования «Иванчугский сельсовет» Камызякского района Астраханской области от 15.05.2006 № 40 был заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2007 № 07 (регистрация 26.07.2007) для строительства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, строительство здания коровника на 100 коров осуществлялось ФИО2 на основании разрешения на строительство от 20.11.2009 № RU30505000-74, впоследствии разрешением от 26.04.2011 № RU330505303-0109 объект введен в эксплуатацию.

Поскольку строительство объекта осуществлялось на предоставленном для этих целей земельном участке с кадастровым номером 30:05:120101:0037 в соответствии с требованиями статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдавались разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Следует отметить, что спор о принадлежности здания между КФХ «ФИО2» и администрацией отсутствует.

КФХ «ФИО2», обращаясь в суд с настоящим иском в качестве основания нарушения его прав ссылается на то, что Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прав на вновь созданный объект ввиду расхождения между фактической площадью объекта (894,8 кв. м) и проектируемой площади застройки (913,8 кв.м), указанной в разрешении от 26.04.2011 № RU330505303-0109 на ввод объекта в эксплуатацию и техническом паспорте от 09.02.2011.

Однако в силу статей 218, 219 ГК РФ данное обстоятельство не может служить правовым основанием для предъявления иска о признании права на объект недвижимости, при этом в случае, если уменьшение площади застройки было произведено в результате отклонения от проектной и разрешительной документации, в этом случае легализация объекта может осуществляться только в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исходя из материальной цели КФХ «ФИО2», сделал правильный вывод о том, что обращение в суд направлено в обход процедур, предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку способ защиты не соответствует характеру нарушенных прав, иск удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца при отсутствии спора о праве и доказательств о регистрации права на объект недвижимости, созданный в 2011 году, также не учел следующих обстоятельств.

Одним из обязательных документов, предоставленных для получения разрешения на строительство в силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является правоустанавливающий документ на земельный участок. При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Правила подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) устанавливают один из основных принципов земельного законодательства, а именно единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при предъявлении требования о признании права собственности на вновь созданный объект недвижимости правообладатель должен предъявить правоустанавливающие документы, в том числе и на земельный участок, на котором расположен объект.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ, действующей в спорный период) если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

При этом пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, реализующим земельные правоотношения, установлен порядок передачи в залог арендные права земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016, законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), по смыслу пункта5 статьи 5 данного закона соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды, поскольку, если иное не предусмотрено договором ипотеки, такой арендатор-залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на арендованном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог (пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Применительно к спорному случаю в период строительства объекта (20.11.2009-26.04.2011) в целях обеспечения обязательств по кредитному договору от 20.05.2010 № 513 между КФХ «ФИО2» (залогодатель) и ПАО «Сбербанк» (залогодержатель) был заключен, в том числе и договор ипотеки от 01.06.2010 № 513/9, по условиям которого залогодатель предоставил в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:05:120101:0037 по договору аренды от 12.02.2007 № 07, заключенный с администрацией.

В результате неисполнения обязательств решением Камызякского районного суда Астраханской области от 23.03.2016 по делу № 2-322/2016 обращено взыскание на заложенное имущество КФХ «ФИО2», в том числе на право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:05:120101:0037, по результате проведенных в рамках исполнительного производства торгов с их победителем (ФИО3) был заключен договор купли – продажи от 14.06.2017 № 8.

При таких обстоятельствах с 14.06.2017 гражданин ФИО3 является арендатором земельного участка, на котором с 2011 года находится введенное в эксплуатацию здание, построенное КФХ «ФИО2».

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования о признании права собственности на здание КФХ «ФИО2», не учел возникшей в этом случае правовой неопределенности, поскольку на момент разрешения спора истец не обладал какими-либо правами на земельный участок, в этом случае признание за ним права собственности на строение может нарушить интересы нового арендатора земельного участка, при этом учитывая, что по общим правилам при обращении взыскания на право аренды земельного участка ипотека должна была распространяться и на здание, возведенное на таком участке, если иное не предусмотрено договором.

В силу пункта 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах вопросы возникновения права собственности на спорный объект могут определяться при соблюдении требований указанных норм.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 12, 219, 272, 239.1 ГК РФ, статьей 1 ЗК РФ, установив, что истец, осуществив строительство объекта в установленный законном порядке, однако не вправе требовать признание права собственности на указанное строение при отсутствии спора о титуле, в связи с чем действия КФХ «ФИО2» направлены в обход установленной законом процедуры регистрации, а также сделал вывод об отсутствии у истца права на земельный участок на момент разрешения спора, отказал в иске.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 по делу № А06-7655/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи А.Ф. Фатхутдинова

Ф.В. Хайруллина