Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» (далее – общество «Кроношпан Башкортостан», истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу № А07-13585/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Кроношпан Башкортостан» - Мингазетдинов А.А. (доверенность от 18.01.2022 №42/0122-КРБ);

открытого акционерного общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» (далее – общество «Корпорация развития Республики Башкортостан», ответчик) - Гильманов Р.Р. (доверенность от 06.10.2021, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан ОСБ» - Мингазетдинов А.А. (доверенность от 30.11.2021 №051/1121-КОСБ);

общества с ограниченной ответственностью «Кронохем Уфа» Мингазетдинов А.А. (доверенность от 30.11.2021 № 009/1121-КХУ);

Курели Ирина Эльбрусовна (лично, паспорт);

Биктимиров Анатолий Айдуганович (лично, паспорт);

Хабибуллина Тамара Николаевна (лично, паспорт).

Общество «Кроношпан Башкортостан» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86, площадью 194,36 га, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Кирилловский сельсовет, микрорайон Индустриальный парк, на условиях, предложенных истцом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Республики Башкортостан

Решением суда от 06.08.2021 иск удовлетворен.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены акционерное общество «Райфайзенбанк», Правительство Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация города Уфы Республики Башкортостан, государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Уфаводоканал», Курели Ирина Эльбрусовна, Попова Вера Геннадьевна, Хабибуллина Тамара Николаевна, Биктимиров Анатолий Айдуганович, Колобова Ольга Владимировна, общество с ограниченной ответственностью «Кроношпан ОСБ», общество с ограниченной ответственностью «Кронохем Уфа».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2022 решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество «Кроношпан Башкортостан» просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что инвестиционное соглашение от 17.08.2012 влечет обязанность у ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, поскольку инвестиционное соглашение и договор аренды от 20.06.2013 являются единым документом, оформляющим отношения сторон по приобретению земельного участка. Истец не согласен с выводом апелляционного суда о том, что общество «Корпорация развития Республики Башкортостан» не является стороной названного инвестиционного соглашения, заключенного между истцом и Правительством, и на него не распространяются обязательства по данному соглашению, поскольку общество «Корпорация развития Республики Башкортостан» полностью подконтрольно Правительству Республики Башкортостан. По мнению заявителя, договор аренды содержит условия предварительного договора купли-продажи земельного участка, поскольку праву истца на приобретение земельного участка корреспондирует обязанность ответчика на продажу указанного земельного участка. Как полагает общество «Кроношпан Башкортостан», договор аренды содержит надлежаще установленный срок для заключения договора купли-продажи, до обращения в суд ответчик не ссылался на несогласованность срока. Общество «Кроношпан Башкортостан» считает, что судом неправомерно применены положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку наличие на спорном земельном участке объектов общества «Кроношпан ОСБ» не препятствует выкупу земельного участка, учитывая, что данное лицо поддерживает позицию истца. Таким образом, по мнению заявителя, оснований для отказа в иске не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Корпорация развития Республики Башкортостан» просит судебные акт оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и обществом «Кроношпан Башкортостан» заключено инвестиционное соглашение от 17.08.2012 об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан, предметом которого является взаимовыгодное долгосрочное сотрудничество сторон, направленное на создание благоприятных условий по реализации инвестиционного проекта - приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП) и лесозаготовка».

Пунктом 4.3.6. инвестиционного соглашения стороны предусмотрели, что Правительство Республики Башкортостан принимает на себя обязательство предоставить в целях реализации инвестиционного проекта земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения площадью около 200 га, расположенный на территории муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан в пределах границ, обозначенных на карте, в срок до 1 января 2013 года.

Этим же пунктом Правительство приняло на себя обязательство оказать содействие в заключении договора аренды названного земельного участка в установлением годовой арендной платы, не превышающей 3% от кадастровой стоимости земельного участка на срок 49 лет с правом последующего выкупа, а также договора купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения инвестора с заявлением о заключении договора купли-продажи. Стоимость всего участка по договору купли-продажи не будет превышать 10-кратного годового размера арендных платежей по договору.

Во исполнение инвестиционного соглашения, между обществом «Корпорация развития Республики Башкортостан» и обществом «Кроношпан Башкортостан» заключен договор от 20.06.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86.

Пунктом 2.1. договора аренды стороны установили, что размер годовой арендной платы составляет 2% от кадастровой стоимости, или, на момент заключения договора - 14 137 450 руб., кроме того, налог на добавленную стоимость 2 544 741 руб.

Согласно п. 2.3. договора аренды в случае обращения арендатора с заявлением о выкупе участка, его стоимость будет определяться с учетом цены, предусмотренной п. 4.3.6 инвестиционного соглашения от 17.08.2012.

Арендатор имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения к арендодателю с предложением о выкупе земельного участка, но не ранее даты запуска в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)» (п. 3.1.3. договора).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, указанный земельный участок относится к категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование земельного участка – для размещения объектов промышленности.

По сообщениям государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал», Правительства Республики Башкортостан, Министерства природопользования и экологии Республики Башкортостан, Федерального бюджетного учреждения «Территориальный фонд геологической информации по Приволжскому Федеральному округу» и прилагаемых с них схематических материалов, земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86 находится в пределах 3 пояса зоны санитарной охраны водозаборов города Уфы.

Собственником земельного участка является общество «Корпорация развития Республики Башкортостан», в отношении него зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества «Кроношпан Башкортостан» (17.07.2013) и ипотека права аренды земельного участка в пользу акционерного общества «Райфайзенбанк» на срок с 11.06.20019 по 28.06.2024 на основании договора об ипотеке от 05.06.2019 (11.06.2019).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 0203547000-223-2019, выданным Администрацией муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан 19.09.2019 введен в эксплуатацию объект капитального строительства «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)».

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости общество «Кроношпан Башкортостан» является собственником 33 объектов производственного назначения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86.

Общество «Кроношпан Башкортостан» обратилось к Правительству Республики Башкортостан и обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» с заявлением от 20.01.2020 о подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86.

Из дальнейшей переписки сторон следует, что между сторонами возникли разногласия по цене выкупа земельного участка, письмом № 09-1089-09 от 14.05.2021 обществом «Корпорация развития Республики Башкортостан» сообщено о возможности рассмотреть вопрос о продаже земельного участка по цене не ниже рыночной, а именно 673 млн. руб.

Отказ в заключении договора на условиях, предложенных обществом «Кроношпан Башкортостан», послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассматривая спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и отказывая в иске, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Апелляционным судом установлено, что спорные отношения сторон по настоящему делу возникли по поводу обязанности общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» заключить с обществом «Кроношпан Башкортостан» договор купли-продажи арендованного земельного участка в рамках исполнения условий предварительного договора (пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, удовлетворение заявленных истцом требований обусловлено возможностью квалификации договора аренды земельного участка от 20.06.2013 в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Соответственно, как верно указано судом, названные выше существенные условия предварительного договора, должны быть определены непосредственно соглашением между обществом «Кроношпан Башкортостан» и обществом «Корпорация развития Республики Башкортостан», стороной которого Правительство Республики Башкортостан, как и собственником спорного земельного участка, не является.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что, заключенное 17.08.2012 между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и обществом «Кроношпан Башкортостан» инвестиционное соглашение об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан, само по себе не может служить основанием для возникновения у истца прав, предусмотренных пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия договора аренды земельного участка, по поводу которого возникли отношения между обществом «Корпорация развития Республики Башкортостан» и обществом «Кроношпан Башкортостан» с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что конкретизированные условия об обязанности общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, в разделе 3.4 договора определяющем обязанности арендодателя, отсутствуют.

При исследовании предусмотренных в пунктах 3.1.3 и 2.3 договора аренды условий о праве арендатора заключить договор купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения к арендодателю с предложением о выкупе земельного участка, но не ранее даты запуска в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)» и определения стоимости выкупа с учетом цены, предусмотренной п. 4.3.6 инвестиционного соглашения от 17.08.2012, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их отождествления с обязанностью общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» по продаже земельного участка, которая должна определенно выражать волю названного лица.

Фактических действий подтверждающих намерение сторон настоящего спора исполнить обязательства по договору аренды от 20.06.2013 в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка из материалов дела не следует.

Судом верно отмечено, что обращения общества «Кроношпан Башкортостан» к обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» и Правительству Республики Башкортостан от 14.01.2020, 04.05.2020, 14.01.2021 о приобретении земельного участка в собственность имели ссылку на инвестиционное соглашения об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан от 17.08.2012, ответы на названные обращения также содержат указание на реализацию названного инвестиционного соглашения, а не на условия договора аренды.

Исходя из различия субъектного состава и отсутствия совпадения условий названных соглашений, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания инвестиционного соглашения об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан от 17.08.2012, заключенного между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и обществом «Кроношпан Башкортостан» и договора аренды земельного участка единым документом, оформляющим отношения сторон по приобретению земельного участка в будущем.

Таким образом, правильным является вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от 20.06.2013 по существу является соглашением сторон о намерениях по заключению договора купли-продажи, предварительно закрепляющим условия будущей сделки и не подлежит квалификации в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Апелляционным судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86 расположены объекты недвижимого имущества, права собственности на которые зарегистрированы за обществом «Кроношпан Башкортостан» (33 объекта производственного назначения) и обществом «Кроношпан ОСБ» (3 объекта производственного назначения).

Поскольку требования общества «Кроношпан Башкортостан» направлены на заключение договора купли-продажи и возникновение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86 у одного лица, удовлетворение иска ведет к нарушению установленных законом требований о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Довод жалобы об ошибочной ссылке на позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда отклоняется, поскольку приведение данного правового подхода указывает на необходимость соблюдения принципа о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отклоняя ссылки заявителя об аффилированности общества «Кроношпан Башкортостан», общества «Кроношпан ОСБ», информированности последнего о рассмотрении настоящего спора и планируемой продаже части земельного участка (в случае его выкупа обществом «Кроношпан Башкортостан»), судом верно отмечено, что указанное не может являться обстоятельством, изменяющим правовые последствия ничтожной сделки. Как следует из пункта 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм права, сводятся к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу № А07-13585/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи С.В.Лазарев

И.А.Татаринова