Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан (далее – ГУСП «Бшсельхозтехника» РБ, предприятие, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2021 по делу № А07-15327/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А07-15327/2020, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
не направили своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Агли» (далее – КФХ «Агли») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском
о взыскании с ГУСП «Башсельхозтехника» РБ задолженности по арендной плате по договорам субаренды от 01.12.2016 № 20, от 01.12.2016 № 21,
от 01.12.2016 № 22 в общей сумме 7 354 326 руб. 50 коп.

ГУСП «Башсельхозтехника» РБ обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным иском к КФХ «Агли», потребовав признания договоров субаренды от 01.12.2016 № 20, от 01.12.2016 № 21,
от 01.12.2016 № 22 прекратившими свое действие с 31.10.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2021 первоначальный иск КФХ «Агли» удовлетворен частично: в его пользу
с ГУСП «Башсельхозтехника» РБ взыскана задолженность по арендной плате по спорным договорам в общей сумме 2 739 636 руб., в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано;
в удовлетворении встречного иска ГУСП «Башсельхозтехника» РБ отказано в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУСП «Башсельхозтехника» РБ просит указанные решение, постановление суда первой, апелляционной инстанций отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального и процессуального права) и принять по делу новый судебный акт в пользу предприятия – ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску.

Заявитель жалобы указывает на несогласие с данной судами квалификацией спорных договоров субаренды от 01.12.2016 № 20,
от 01.12.2016 № 21, от 01.12.2016 № 22 как возобновленных по истечении срока своего действия на неопределенный срок на тех же условиях
по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, исходя из буквального толкования условия, согласованного сторонами в пункте 6.2 договоров, напротив, следует вывод о том, что срок действия договоров истекает 30.10.2017
и не подлежит продлению. Заявитель настаивает также на том, что несмотря на отсутствие составленных в письменной форме актов о возврате имущества из субаренды после прекращения действия договоров, он этим имуществом после 30.10.2017 не владел и не пользовался, доказательств иного
в материалах дела не имеется, полагая, что при таких обстоятельствах взыскание с него арендной платы за период после 30.10.2017 является неправомерным. В действиях КФХ «Агли» заявитель усматривает злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российского Федерации). Помимо изложенного указывает также на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ГУСП «Башсельхозтехника» РБ о вызове и допросе свидетеля ФИО1, работавшей в одном из зданий, расположенных по соседству, которая могла бы подтвердить факт освобождения предприятием после 30.10.2017 спорного имущества.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа
в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, КФХ «Агли» с ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды от 01.02.2011, в рамках которого арендодатель сдал,
а КФХ «Агли» (арендатор) приняло в аренду следующее имущество – здание для административной деятельности (общая площадь 347 кв. м), гараж для использования под мастерские для сборки и ремонта сельскохозяйственной техники, литер П (общая площадь 1433,8 кв. м), пристрой к гаражу для использования под мастерские для сборки и ремонта сельскохозяйственной техники, литер III (общая площадь 629,2 кв. м), здание проходной, расположенные по адресу: 452173, Республика Башкортостан, <...>.

В силу пунктов 4.1, 4.2 договора аренды от 01.02.2011 имущество передано в аренду сроком на 11 месяцев, при этом договор автоматически продлевается на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не заявит
о своем намерении прекратить его не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора.

К указанному договору КФХ «Агли» и ФИО2 оформлено дополнительное соглашение от 21.08.2019 № 1, которым с 01.09.2019 изменен размер арендной платы по договору.

КФХ «Агли» с согласия собственника - ФИО2 заключило
с ГУСП «Башсельхозтехника» РБ (субарендатор) договоры субаренды
от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22 в отношении имущества, поименованного
в договоре аренды от 01.02.2011.

По условиям договора субаренды от 01.12.2016 № 20 арендатор
сдал, а субарендатор принял в субаренду гараж, литер П, расположенный
по адресу: 452173, Республика Башкортостан, Чишминский р-н, р.п. Чишмы,
ул. Коммунистическая, д. 18, – с установлением срока аренды на 11 месяцев
с 01.12.2016 по 30.10.2017 и арендной платы по договору в общей сумме
516 526 руб. 45 коп., из расчета 46 956 руб. 95 коп. за один месяц (пункты 1.1, 3.1, 6.1 договора).

Передача объекта субаренды по договору от 01.12.2016 № 20
в пользование ГУСП «Башсельхозтехника» РБ оформлена актом
от 01.12.2016.

По условиям договора субаренды от 01.12.2016 № 21 арендатор
сдал, а субарендатор принял в субаренду пристрой к гаражу, литер III, расположенный по адресу: 452173, Республика Башкортостан, <...>, – с установлением срока аренды на 11 месяцев с 01.12.2016 по 30.10.2017 и арендной платы
по договору в общей сумме 363 000 руб., из расчета 33 000 руб. за один месяц (пункты 1.1, 3.1, 6.1 договора).

Передача объекта субаренды по договору от 01.12.2016 № 21
в пользование ГУСП «Башсельхозтехника» РБ оформлена актом
от 01.12.2016.

По условиям договора субаренды от 01.12.2016 № 22 арендатор
сдал, а субарендатор принял в субаренду здание для административной деятельности, расположенное по адресу: 452173, Республика Башкортостан, <...>, –
с установлением срока аренды на 11 месяцев с 01.12.2016 по 30.10.2017
и арендной платы по договору в общей сумме 125 006 руб., из расчета
11 624 руб. 25 коп. за один месяц (пункты 1.1, 3.1, 6.1 договора).

Передача объекта субаренды по договору от 01.12.2016 № 22
в пользование ГУСП «Башсельхозтехника» РБ оформлена актом
от 01.12.2016.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договоров субаренды от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22 арендная плата устанавливается за объект с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежемесячных платежей. Размер арендной платы рассчитан, исходя из существующего на момент заключения договора земельного налога и при увеличении данного налога, арендная плата подлежит соразмерному увеличению в бесспорном порядке. Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее третьего числа оплачиваемого месяца в наличном и/или безналичном порядке.

Письмом от 16.09.2019 за исх. № 129 КФХ «Агли» уведомило предприятие об увеличении размера ежемесячной арендной платы
по вышеуказанным договорам субаренды с 01.11.2019: по договору № 20 – до суммы 210 000 руб., по договору № 21 – до суммы 160 000 руб.,
по договору № 22 – до суммы 150 000 руб.

Ссылаясь на то, что за предприятием образовалась задолженность
по внесению арендной платы по договорам субаренды от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22, КФХ «Агли» направило в его адрес претензии от 02.12.2019
за исх. № 101 и от 03.06.2020 за исх. № 101 с просьбой добровольно погасить задолженность.

Оставление указанных претензий со стороны ГУСП «Башсельхозтехника» РБ без удовлетворения послужило основанием для обращения КФХ «Агли» в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на то, что срок действия договоров субаренды от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22 истек 30.10.2017, арендуемые здания после указанной даты были освобождены, ГУСП «Башсельхозтехника» РБ обратилось арбитражный суд со встречным иском.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования
и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции квалифицировал заключенные между сторонами спора договоры субаренды от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22 как возобновленные
на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на недоказанность субарендатором того обстоятельства, что после 30.10.2017 пользование арендованным имуществом было прекращено с возвратом его из субаренды КФХ «Агли» в установленном порядке, сделав в этой связи вывод о том, что за субарендатором сохраняется обязанность по внесению предусмотренных договорами арендных платежей.

Расчет причитающихся КФХ «Агли» арендных платежей суд первой инстанции произвел за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 с учетом результатов ранее рассмотренного арбитражного дела № А07-30337/2019, приняв во внимание при определении размера непогашенной задолженности заключение сторонами соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 31.12.2017. При этом суд признал неправомерной позицию
КФХ «Агли» об одностороннем изменении размера арендных платежей по договорам субаренды в сторону увеличения, отметив, что такое изменение противоречит положениям статей 310, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, суд округа не усматривает оснований для отмены состоявшихся по настоящему делу судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии
с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,
а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что спорные договоры от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22 по своей правовой природе являются договорами субаренды недвижимого имущества, соответственно, правоотношения из данного договора подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Действительность и заключенность указанных договоров субаренды сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Выявив, что условия спорных договоров субаренды не исключали их пролонгации на неопределенный срок, что по истечении срока действия договоров субаренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя (КФХ «Агли» как арендатора по основному договору аренды от 01.02.2011) ГУСП «Башсельхозтехника» РБ продолжило пользоваться арендованным имуществом, в отсутствие в деле доказательств прекращения основного договора аренды от 01.02.2011 суды верно квалифицировали данные договоры субаренды как возобновленные на тех же условиях
на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам кассационной жалобы, исходя из условия пунктов 6.2 договоров от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22, согласно которому преимущественное право субарендатора на заключение договора субаренды на новый срок исключается, не следует вывод о том, что стороны исключили продление срока действия договоров по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Суть преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, о котором идет речь в указанном законоположении, состоит в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано прежнему арендатору.

Ситуации, в которой подлежали бы применению положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, из материалов дела не следует.

В этой связи в отсутствие в деле доказательств того, что ГУСП «Башсельхозтехника» РБ по истечении указанного в договорах от 01.12.2016 №№ 20, 21, 22 срока их действия (30.10.2017) возвратило арендуемое имущество из субаренды КФХ «Агли», а последнее заявляло возражения против дальнейшего использования этого имущества субарендатором на условиях этих договоров, соответствующее утверждение предприятия
о прекращении действия договоров субаренды после 30.10.2017 правомерно получило критическую оценку со стороны судов.

При этом судами приняты во внимание представленные в дело документы, подтверждающие пользование ГУСП «Башсельхозтехника» РБ принятым в субаренду имуществом после истечения срока, на который договоры субаренды были заключены (универсальные передаточные документы от 26.06.2018 № 10/1, от 26.06.2018 № 9/1, от 26.06.2018 № 8/1,
о фальсификации которых в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено не было
и достоверность содержания которых не была опровергнута).

Доводы кассационной жалобы о том, что после 30.10.2017
спорное имущество возвращено из субаренды КФХ «Агли», отклоняются судом округа как бездоказательные, не основанные на материалах дела.

Материалами дела не подтверждается, что ГУСП «Башсельхозтехника» РБ прекратило арендное пользование переданным ему имуществом
и в соответствии с подпунктом «ж» пункта 2.2 договоров от 01.12.2016
№№ 20, 21, 22 возвратило их по акту приема-передачи КФХ «Агли»
в заявленный в первоначальном иске период взыскания. Равно из дела
не следует, что КФХ «Агли» после 30.10.2017 каким-либо образом уклонялось от принятия имущества из субаренды.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор
не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исходя из установленных по делу обстоятельств суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска ГУСП «Башсельхозтехника» РБ, направленного на констатацию факта прекращения правоотношений из договоров субаренды с 31.10.2017, сделав обоснованный вывод о том, что до момента возврата арендуемого имущества из субаренды у предприятия
не могло прекратиться обязательство по уплате арендных платежей.

Выводы судов по существу спора согласуются с правовыми позициями, изложенными в пунктах 13, 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Как отмечено выше, расчет причитающихся КФХ «Агли» арендных платежей суд первой инстанции произвел за период с 01.01.2018
по 30.06.2020 с учетом результатов ранее рассмотренного арбитражного дела № А07-30337/2019, приняв во внимание при определении размера непогашенной задолженности заключение сторонами соглашения
о прекращении взаимных обязательств зачетом от 31.12.2017. При этом суд признал неправомерной позицию КФХ «Агли» об одностороннем изменении размера арендных платежей по договорам субаренды в сторону увеличения, отметив, что такое изменение противоречит положениям статей 310, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционным судом указанный расчет проверен, признан правильным.

Конкретных доводов, связанных с несогласием с произведенным судами расчетом задолженности, в кассационной жалобе не приведено.

Довод кассационной жалобы о злоупотреблении правом на стороне КФХ «Агли» отклоняется. При рассмотрении данного дела злоупотребление правом КФХ «Агли» в отношении ГУСП «Башсельхозтехника» РБ, судами не установлено, поскольку, обратившись в суд с рассматриваемым иском, истец по первоначальному иску реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном отказе суда первой инстанции в вызове свидетеля отклоняются судом округа, поскольку в силу статьи 88 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда. Суд рассмотрел данное ходатайство и не нашел правовых оснований для его удовлетворения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом округа по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, как направленные на переоценку доказательств
и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов
в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2021 по делу № А07-15327/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Башсельхозтехника» Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи И.А. Татаринова

А.А. Столяров