Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее - предприниматель ФИО1, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 по делу № А07-15418/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) об изменении условий договора купли-продажи от 17.01.2014 № 63-М.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 (судья Файрузова Р.М.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 424, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159),несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что в связи с проведением ремонта за счет истца у нежилого помещения возникли неотделимые улучшения, увеличившие рыночную стоимость объекта, о чем предпринимателю ФИО1стало известно толькопосле заключения договора купли-продажи. Таким образом, по мнению истца, произошло существенное изменение обстоятельств, повлекших для предпринимателя существенный ущерб, что является основанием для изменения условий договора купли-продажи в части рыночной стоимости объекта недвижимости.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией и предпринимателем ФИО2 заключен договор от 27.11.2011 № 452-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа.

По условиям договора предпринимателю ФИО2 предоставлено в аренду сроком на 5 лет гаражное помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 62,7 кв. м, для использования под гараж.

Соглашением от 16.01.2014 указанный договор аренды расторгнут.

Между Администрацией (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 17.01.2014 № 63-М.

По условиям договора в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателю продано нежилое помещение (1-ого этажа одноэтажного нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 62,7 кв. м.

В соответствии с п. 2.1.2 договора стоимость объекта составила 1 660 000 руб. Указанная стоимость равна рыночной стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ФИО3

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 17.01.2014.

Государственная регистрация права собственности предпринимателя ФИО2 на приобретенное нежилое помещение произведена в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что в стоимость объекта вошли неотделимые улучшения, которые предприниматель ФИО2 осуществил за свой счет и с согласия ответчика, истец 27.05.2014 направил в адрес Администрации предложение о внесении изменений в договор купли-продажи от 17.01.2014 № 63-М в части рыночной стоимости имущества, которая составляет 165 000 руб.

Сообщением от 23.06.2014 Администрация указала на отсутствие оснований для изменения условий договора купли-продажи о цене имущества.

Полагая, что выкупная цена нежилых помещений подлежит уменьшению на стоимость произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как установлено судами, договор купли-продажи указанного помещения заключен сторонами в рамках реализации Закона от 22.07.2008 № 159.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2014 № 63-М Администрация и предприниматель ФИО1 пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленный в материалы дела акт экспертного исследования общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» № 177/06-14 в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что содержащиеся в нем сведения о размере затрат, связанных с проведением реконструкции нежилого помещения в сумме 1 119 448 руб., не являются стоимостью улучшений, подлежащих зачету в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159.

Отклоняя довод истца о согласовании проведения работ с Администрацией в письме от 18.05.2011 № 1354, суды верно исходили из того, что в данном письме Администрация не возражала относительно проведения ремонта в арендуемом гаражном помещении, указав на необходимость согласования с отделом архитектуры и градостроительства проведения капитального ремонта. Сведений о согласовании проведения капитального ремонта, перечня работ, их стоимости и направленности выполненных работ на изменение функционального назначения помещения в материалы дела не представлено.

Наряду с этим, в силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 названного кодекса в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Учитывая, что названная норма предполагает возможность изменения договора вследствие объективного изменения обстоятельств, а не появившейся у истца информации о наличии у него права на зачет стоимости неотделимых улучшений, принимая во внимание, что неотделимые улучшения нежилого помещения (по утверждению истца) были выполнены, а значит существовали к моменту заключения договора купли-продажи, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы, по существу направлены на переоценку представленных по делу доказательств и основанных на них выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой и постановление апелляционной инстанций являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 по делу № А07-15418/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А.Купреенков

Судьи С.В.Лазарев

А.А.Столяров