Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчановой М. А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Золотой теленок» (далее – общество, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2021 по делу № А07-16060/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2021 по тому же делу.

Судебное заседание проводится путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

От Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании по делу № А07-16060/2020 в здании Арбитражного суда Республики Башкортостанпринял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Золотой теленок» - ФИО1 (доверенность от 21.09.2021 №1юр/2021).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – администрация, ответчик) о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 01.07.2015 № 157 изменения, касающегося выкупной стоимости нежилого помещения, а именно об установлении цены договора, равной 3 851 000 руб.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционной суда от 09.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает на то, что изначально установленная выкупная стоимость нежилого помещения не соответствовала его рыночной стоимости, о чем общество узнало из принятого решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 по делу № 3-833/2019. Заявитель жалобы полагает, что суды ошибочно применили к спорным правоотношениям положения специального закона, поскольку исковые требования общества основаны на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество указывает на то, что заключая договор купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават РеспубликиБашкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), от 01.07.2015 № 157, истец исходил из презумпции добросовестности администрации.

При рассмотрении спора судами установлено, что общество с 13.07.2015 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 02:59:070310:4207, общей площадью 264,4 кв. м, место нахождения: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.07.2020 № КУВИ-002/2020-6783758.

Нежилое помещение было приобретено обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават РеспубликиБашкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), от 01.07.2015 № 157 (далее – договор).

Согласно пункту 2.2 договора рыночная стоимость имущества по состоянию на 30.04.2015 была определена в сумме 6 900 000 руб. согласно отчету № 15-03/1-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (встроенное помещение на 1-ом этаже 5-этажного жилого здания), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 264,4 кв. м.

Государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение за обществом была произведена в установленном порядке 13.07.2015, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 по делу № 3-833/2019 был удовлетворен административный иск общества об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером 02:59:070310:4207 и установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Верховный Суд Республики Башкортостан установил кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 02:59:070310:4207, общей площадью 264.4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, этаж № 1, в размере его рыночной стоимости 3 851 000 руб. по состоянию на 14 июля 2015 года.

Ссылаясь на указанный судебный акт, полагая, что определенная в договоре выкупная стоимость нежилого помещения является завышенной, общество направило в адрес администрации претензию от 19.03.2020 № 1 с требованием внести в пункт 3.1 договора изменения, касающиеся выкупной стоимости нежилого помещения, а именно установить цену договора, равной 3 851 000 руб.

Неисполнение требования, изложенного в претензии, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом, действующим от имени администрации (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор, согласно пунктам 2.1, 2.2 которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - встроенное помещение на 1- ом этаже 5-этажного жилого здания, площадью 264,4 кв. м, по адресу: <...>, за плату в сумме 6 900 000 руб., определенной на основании отчета № 15-03/1-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Указанный договор купли-продажи был заключен в порядке реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 указанного закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»от 21.12.2001 № 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 указанного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Заявляя указанный иск, истец по существу оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 15-03/1-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Между тем судами установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания истцом достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, суды установили, что срок на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, истцом пропущен, поскольку общество могло узнать о ее недостоверности еще на дату заключения договора, то есть на 01.07.2015.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод общества о том, что о нарушении своего субъективного материального права истцу стало известно только после даты вступления в законную силу решения Верховного Суда Республики Башкортостан по административному делу № 3-833/2019, поскольку проявив должную степень заботливости и осмотрительности, истец имел возможность уже в 2015 году обратиться к администрации с протоколом разногласий к договору относительно стоимости отчуждаемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав условия договора, суды установили, что договор подписан без замечаний и возражений, добровольно, своей волей и в своем интересе. При этом судами приняты во внимание, положения пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а также положения статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что общество не вправе отказываться от исполнения договора.

При этом судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод истца о том, что, заключая договор и соглашаясь с предложенной выкупной ценой арендуемого нежилого помещения, общество исходило из презумпции добросовестности органа муниципальной власти, считая предложенную выкупную цену объекта недвижимости соответствующей его реальной рыночной стоимости.

Так, суд указал на то, что действуя разумно и добросовестно, перед заключением договора общество должно было предпринять меры для проверки и оценки условий такого договора, и, не совершив необходимыхдействий, в том числе предусмотренных частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, несет соответствующие предпринимательские риски.

Кроме того, в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена необходимая совокупность обстоятельств, при которой договор может быть расторгнут или изменен. При этом доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, которые могут быть расценены как таковые применительно к положениям, предусмотренным статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций обществом не представлено (статьи 8, 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что в рассматриваемом случае обстоятельство, связанное с размером выкупной стоимости недвижимого имущества, после заключения договора не изменялось, объективно существовало и на момент заключения договора, реальная рыночная стоимость недвижимого имущества могла быть установлена обществом на дату заключения договора, если общество предприняло бы меры для обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемогоимущества.

При указанных обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу о том, что несогласие истца с отдельными условиями договора, которое сформировалось уже после фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований является правомерным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями
статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2021 по делу № А07-16060/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Золотой теленок» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи И.А. Татаринова

А.А. Столяров