Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу № А07-17022/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Э.Ф. – Шайхутдинов И.Р., доверенность от 01.04.2016 № 2; Галлятов А.Ф., доверенность от 22.09.2015.

В судебном заседании 06.12.2017 объявлен перерыв до 11.12.2017 до 15 ч 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие явки представителей лиц, участвующих в деле.

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Квалитет» (далее – общество «Квалитет») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шайхутдиновой Э.Ф. о взыскании долга по арендной плате в размере 1 350 000 руб., долга по оплате коммунальных платежей в размере 100 101 руб. и пеней в размере 200 000 руб. (с учетом уточнения истцом исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Шайхутдинова Э.Ф. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к обществу «Квалитет» о взыскании убытков в виде затрат на произведенный ремонт в размере 509 775 руб. (с учетом принятого судом уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительнопредмета спора, привлечен Шайхутдинов Ильгиз Ирекович.

Решением суда от 29.05.2017 (судья Хомутова С.И.) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Шайхутдиновой Э.Ф. в пользу общества «Квалитет» взыскано 750 000 руб. долга по арендной плате, 200 000 руб. неустойки по состоянию на 02.08.2016. В остальной части в удовлетворении иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.. Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Шайхутдинова Э.Ф. просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель полагает, что суды дали неправильную оценку договору аренды № 2К от 02.07.2014, оформленному между истцом и третьим лицом, сославшись на представление его в копии, при том, что в судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций оригинал документа обозревался.

Заявитель считает необоснованным вывод судов о том, что предметом договоров аренды с ответчиком и предметом договора аренды от 02.07.2014 с третьим лицом являются различные помещения, не дав оценку пояснениям ответчика и третьего лица о том, что 02.07.2014 состоялась передача третьему лицу того же помещения, а указание в договоре от 02.07.2014 площади 200 кв.м. является технической ошибкой и опровергается содержанием технического паспорта, изготовленного ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 19.02.2010. Суды необоснованно указали на недоказанность фактической передачи помещения третьему лицу. По его мнению, факт передачи помещения третьему лицу подтверждается пояснениями самого третьего лица, а также фактом подписания с третьим лицом договора аренды от 02.07.2014 и акта приема-передачи от 02.07.2014, факт возврата помещения истцу Шайхутдиновым И.И. подтверждается материалами дела № А07-5050/2015. Кроме того, заявитель не согласен с отказом судов в удовлетворении встречного иска.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.03.2014, 01.05.2014 и 01.07.2014 между сторонами по делу заключены договоры аренды недвижимого имущества №2К (далее - договоры аренды), по условиям которых общество «Квалитет» (арендодатель) обязуется за плату передать во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество, а предприниматель Шайхутдинов Э.Ф. (арендатор) обязуется принять объект от арендодателя и оплачивать плату за пользование объектом на условиях, установленных договором, а именно нежилое помещение находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5, помещение общей площадью 194,6 кв.м.

Согласно п. 1.4 договоров аренды объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли -продажи №5 от 04.05.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 02-УФ №125081, выданным Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Башкортостан 20 июня 2001 года.

Пунктом 4.2 договоров аренды установлено, что договор действует с момента его подписания и до 31.12.2018.

Согласно п. 5.1 договоров аренды на момент подписания сторонами договора арендатор оплатил арендодателю базовую арендную плату за два месяца, в счет пользования и владения объектом. За первый месяц 150 000 руб. и последний месяц аренды 150 000 руб. Общая сумма базовой арендной платы составляет 300 000 руб.

Ежемесячная арендная плата за объект составляет 150 000 руб. за месяц аренды объекта, оплата производится любым, незапрещенным законодательством способом (п. 5.2 договоров аренды).

Согласно п. 5.3 договоров обязательство арендатора по внесению ежемесячной арендной платы и других платежей по договору считается выполненным в день поступления денежных средств, на расчетный счет арендодателя и наличных денежных средств в кассу арендодателя.

Далее арендная плата оплачивается арендатором один раз в месяц в полном размере в виде предварительной оплаты в срок до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (предварительная оплата за месяц). Если последний день внесения ежемесячной арендной платы выпадает на выходной или праздничный дни, то арендатор вносит арендную плату не позднее следующего за ним рабочего дня (п. 5.4 договоров аренды).

В течение срока действия договора арендодатель обязуется обеспечить предоставление арендатору следующих услуг: коммунальные услуги, услуги телефонной связи (не менее одного стационарного номера), услуги интернета, услуги кабельного телевидения (п. 6.1 договоров аренды).

В дополнение к арендной плате определенной в ст. 5 договоров аренды, арендатор в течение срока действия договора осуществляет платежи арендодателю за предоставление услуг, указанных в п. 6.1 договора. (п. 6.2 договоров аренды).

Согласно п.6.3 договоров аренды оплата коммунальных услуг включает в себя оплату следующих расходов: расходы по электроснабжению; расходы по теплоснабжению; расходы по водоотведению и водоснабжению.

Расчеты по оплате коммунальных услуг производятся ежеквартально путем перечисления денежных средств на счет арендодателя в течение трех рабочих дней с момента получения арендатором от арендодателя соответствующего письменного требования и счета на оплату от соответствующей снабжающей организации.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.03.2014, согласно которому указанный объект аренды передан арендатору (т.1 л.д. 28).

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилые помещения 1 этажа 9-ти этажного жилого здания по адресу: г. Уфа, Кировский район, Генерала Горбатова №7/5, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (т.2 л. д. 139-147).

Общество «Квалитет» 25.07.2016 направило в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по оплате арендной платы в сумме 1 350 000 руб., пеней в размере 947 700 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 100 001 руб. в течение пяти дней с момента получения претензии. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договорам аренды № 2К от 01.03.2014, 01.05.2014, 01.07.2014, истец обратился в суд с первоначальным иском.

Между предпринимателем Шайхутдиновой Э.Ф. (заказчик) и Голдобеевым Александром Александровичем (подрядчик) 23.10.2013 заключен договор подряда на выполнение работ по внутренней отделке, согласно которому подрядчик обязуется своими силами (или с привлечением третьих лиц) по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить комплекс работ по внутренней отделке нежилого помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7/5, общей площадью 200 кв.м., а заказчик обязуется принять результат работ и выплатить согласованную цену.

Объем работ по настоящему договору определяется техническим заданием по отделочным и монтажным работам, указанным в приложении № 1 к настоящему договору и протоколом согласования договорной цены (п. 2.1. договора).

Стоимость работ, выполняемых по настоящему договору, определенная протоколом согласования договорной цены, который является приложением к настоящему договору, оставляет 509 775 руб. (п. 3.1. договора).

Согласно акту выполненных работ от 07.12.2013 к договору подряда подрядчик выполнил, а заказчик принял выполненные работы по договору (т.2 л.д.29).

Согласно расходным кассовым ордерам заказчик оплатил услуги подрядчика по договору подряда (т.2 л.д.30-39).

В материалы дела представлен план помещения по адресу г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7/5 с перепланировками с отметкой истца по первоначальному иску о согласованности плана (т.2 л.д. 25).

В материалы дела представлена копия договора аренды № 2К от 02.07.2014, на котором имеются подписи представителей истца и ответчика. Согласно названному договору арендодатель (истец) обязуется за плату передать во временное владение и пользование арендатору (третье лицо) недвижимое имущество, а арендатор обязуется принять объект от арендодателя и оплачивать плату за пользование объектом на условиях, установленных договором, а именно помещение, находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5, помещение общей площадью 200 кв.м.

В материалы дела представлена копия акта приема-передачи с проставленной рукописно датой документа - «02.07.2017», согласно которому указанное в п.1.2. договора от 02.07.2014 помещение передано третьему лицу

(т.1 л.д.145).

Согласно предварительному договору аренды нежилого помещения от 20.10.2013, подписанному между истцом (арендодатель) и Шайхутдиновым И.И. (арендатор), стороны обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу г. Уфа, ул. Горбатова, д. 7/5 (т. 2 л.д. 4).

Согласно п. 2.6. предварительного договора после подписания договора арендодатель дает свое согласие арендатору на выполнение перепланировки помещения по согласованному сторонами плану и проведение ремонтных работ согласно существующего законодательства.

В силу п. 4.9. в случае отказа арендодателя от заключения основного договора арендатору компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в помещении, а также расходы на оснащение помещения для ведения гостиничного бизнеса, все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственность арендодателя.

Предприниматель Шайхутдинова Э.Ф. 02.12.2016 обратилась к истцу с претензией о возмещении суммы произведенного ремонта. Претензия оставлена истцом без удовлетворения.

Обращаясь в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями, предприниматель Шайхутдинова Э.Ф. сослалась на то, что общество «Квалитет» не возместило предпринимателю стоимость произведенного для целей осуществления хозяйственной деятельности по организации гостиницы ремонта и в нарушение условий договора аренды № 2К от 01.07.2014 передало арендуемое имущество третьему лицу, вследствие чего предприниматель понесла убытки в размере стоимости ремонта.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования частично в сумме 750 000 руб., исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по оплате арендной платы по договору аренду от 01.07.2014. При этом суд признал доказанным факт оплаты ответчиком арендной платы в общей сумме 900 000 руб. во исполнение договоров аренду от 01.03.2014, 01.05.2014,0107.2014 за период с марта по август 2014 года. Требование о взыскании неустойки за период с сентября 2014 года по январь 2015 года удовлетворены в полном объеме. Требования о взыскании задолженности по коммунальным услугам судом отклонено в силу непредставления истцом доказательств несения истцом расходов на коммунальные услуги.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности предпринимателем необходимости проведения ремонтных работ, а также согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений и размера заявленных убытков.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (ч. 1 ст. 64, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Установив, что между истцом и ответчиком последовательно подписаны договоры аренды № 2К от 01.03.2014, от 01.05.2014, от 01.07.2014, оформленные с аналогичными условиями (в том числе в части размера арендной платы и срока действия), и в отношении одного и того же помещения - нежилое помещение площадью 194, 6 кв.м., находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5., а также принимая во внимание, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца за период с марта по август 2014 года не обжаловано, суды оценивают правоотношения сторон по последнему договору от 01.07.2014.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности ответчиком факта оплаты арендной платы за период с сентября 2014 года по январь 2015 года, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования в указанной части.

Довод предпринимателя Шайхутдиновой Э.Ф. о том, что в период после июля 2014 года помещение им не использовалось ввиду передачи его в аренду третьему лицу - Шайхутдинову И.И. на основании договора аренды № 2К от 02.07.2014, судами рассмотрен и обоснованно отклонен.

Суды оценили условия представленного в копии договора аренды № 2К от 02.07.2014 в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в деле, в том числе с договорами от 01.07.2014, от 01.03.2014 и от 01.05.2014, пояснениями сторон, и установили, что помещение, переданное истцом ответчику по договору от 01.07.2014, не тождественно помещению, указанным в копии договора № 2К от 02.07.2014. Кроме того, судами установлено, что истец является собственником иных нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу г. Уфа, Республика Башкортостан, ул. Генерала Горбатова, д. 7/5, что не исключает возможность передачи в аренду иного помещения, нежели передано ответчику по договору аренды от 01.07.2014.

В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 8.2. договора аренды № 2К от 01.07.2014 неотделимые улучшения объекта могут производиться арендатором только по согласованию с арендодателем.

Поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств необходимости проведения ремонтных работ, а также согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений предпринимателем Шайхутдиновой Э.Ф. не представлено, суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Ссылки ответчика на то, что согласие на производство неотделимых улучшений было получено путем заключения предварительного договора с третьим лицом и в период действия указанного договора, судом апелляционной инстанции отклонены, поскольку названная норма регулирует правовой режим неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора аренды.

Доводы предпринимателя Шайхутдиновой Э.Ф. о том, что суды не рассмотрели ходатайство о снижении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ, судом кассационной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку не нашли подтверждения в материалах дела.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу № А07-17022/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи С.В. Лазарев

С.Э. Рябова