Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» (далее – общество «Елисеев 2012», ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2017 по делу № А07-18595/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От общества «Елисеев 2012» в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу, в обоснование которого заявитель указывает, что обстоятельства, установленные в рамках дела № А07-21443/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан о признании недействительным договора аренды от 22.11.2012 № 26089, а также обстоятельства по делу № А07-21444/2017 о признании перепланировки, реконструкции арендуемого помещения состоявшейся, будут иметь преюдициальное значение для рассматриваемого спора. Заявитель полагает, что договор аренды является не соответствующим действующему законодательству, кроме того, истец нарушил порядок предоставления помещения в аренду. Таким образом, общество «Елисеев 2012» считает, что производство по настоящему делу следует приостановить до окончания производства по делам № А07-21443/2017, № А07-21444/2017.

Согласно ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случаях невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом; пребывания гражданина-ответчика в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации или ходатайства гражданина-истца, находящегося в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации; смерти гражданина, являющегося стороной в деле или третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, если спорное правоотношение допускает правопреемство; утраты гражданином, являющимся стороной в деле, дееспособности.

С учетом изложенного, рассмотрев ходатайство заявителя, оценив приведенные в обоснование заявления доводы, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения заявленного обществом «Елисеев 2012» ходатайства.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Елисеев 2012» о взыскании неосновательного обогащения в размере 15 937 756 руб. 66 коп. за период с 19.12.2013 по 03.04.2017, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 452 744 руб. 59 коп. за период с 19.12.2013 по 03.04.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Делу присвоен № А07-20353/2016.

Общество «Елисеев 2012» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению о признании недействительным соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды от 22.11.2012 № 26089 и признании действующим указанного договора аренды. Делу присвоен № А07-18595/2016.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.10.2016 дело № А07-18595/2016 объединено с делом № А07-20353/2016 для совместного рассмотрения.Делу присвоен№ А07-18595/2016.

Общество «Елисеев 2012» в рамках дела № А07-18595/2016 обратилось со встречным иском о взыскании убытков, состоящих из перечисленной арендной платы за период с 22.11.2012 по 18.08.2013 в сумме 3 513 954 руб. 20 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 917 812 руб. 93 коп.; убытков в виде затрат на ремонт помещения в сумме 5 102 650 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 332 902 руб. 44 коп. (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обществом «Елисеев 2012» заявлен отказ от исковых требований о признании недействительным соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды от 22.11.2012 № 26089, признании действующим договора аренды муниципального нежилого фонда от 22.11.2012 № 26089, заключенного между Управлением и обществом «Елисеев 2012».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2016 принят отказ общества «Елисеев 2012» от требований о признании недействительным соглашения от 19.12.2013 о расторжении договора аренды от 22.11.2012 № 26089, признании действующим договора аренды муниципального нежилого фонда от 22.11.2012 № 26089, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2017 (судья Хомутова С.И.) первоначальные исковые требования Управления удовлетворены частично, с общества «Елисеев 2012» в пользу Управления взыскана задолженность в размере 15 937 756 руб. 66 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 399 258 руб. 58 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Елисеев 2012», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, выводы судов о недоказанности ответчиком фактической невозможности использования помещения опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе дополнительным соглашением к договору аренды, техническими паспортами, а также решением по делу
№ А07-6041/2014. Заявитель указывает, что после ремонта помещения данные объекты недвижимости перестали соответствовать фактическим характеристикам каждого помещения в здании и общей площади объекта, переданного в аренду, кроме того, утверждает, что узаконение исполненной перепланировки должен был осуществлять собственник помещения, однако указанные изменения не были узаконены. Общество «Елисеев 2012» ссылается на невозможность использования помещения для целей, совместимых с предпринимательской деятельностью арендатора, в связи с отсутствием узаконенной перепланировки и нового кадастрового паспорта. Заявитель считает, что судами не дана правовая оценка имеющимся доказательствам, свидетельствующим о передаче арендатору помещения в состоянии, не пригодном для использования и требующем капитального ремонта, в частности экспертному заключению № 009/10, а также отчету от 20.08.2012 № 250, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Формула» по заказу истца, информационному сообщению о сдаче помещений в аренду, фотографиям помещения до и после проведенного ремонта, техническим условиям от 05.02.2013 № 146/1-1099-898. Общество «Елисеев 2012» полагает, что судами необоснованно не применены нормы ст. 22 положения «О порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан», утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.03.2009 № 14/8, из которых следует, что между арендатором и арендодателем должен быть заключен договор аренды, закрепляющий отношения сторон на нормативный срок проведения ремонта. Заявитель обращает внимание, что не подписал бы договор аренды в случае, если бы был надлежащим образом уведомлен о необходимости проведения капитального ремонта.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (арендодатель) и обществом «Елисеев 2012» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 22.11.2012 № 26089, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений передает, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда, помещения: №№ 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16, расположенные на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, д. 15, литера А, общей площадью 263,9 кв. м, для использования в целях торговли, иных видов использования.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды срок аренды установлен 5 лет с 22.11.2012 по 22.11.2017.

В п. 1.3 договора аренды стороны признают, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора.

В силу п. 1.4. договора аренды арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении настоящего договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче.

Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (п. 2.2.7 договора аренды).

Арендатор обязан по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств (п. 2.2.20 договора аренды).

В соответствии с п. 3.1 договора аренды годовая арендная плата составляет 839 478 руб. 81 коп. без НДС.

В п. 3.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендная плата вносится равными платежами ежемесячно по 403 289 руб. 90 коп. за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления платежных требований.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды за несвоевременное внесение платежей по договору предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судами установлено, материалами дела подтверждено, что договор аренды зарегистрирован, о чем имеется отметка на договоре.

Нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м переданы арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2012, в акте указано, что имущество передано в удовлетворительном состоянии, видимых недостатков сторонам не выявлено.

К договору аренды подписано дополнительное соглашение от 29.10.2013, в соответствии с которым арендатор был освобожден от арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013 на период проведения ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: Калининский район городского округа город Уфа РБ по договору аренды.

Судами также установлено, материалами дела подтверждено, что обществом «Елисеев 2012»была оплачена сумма арендных платежей за период с 22.11.2012 по 18.12.2013 в размере 3 546 508 руб. 34 коп., из них: в 2012 году - 335 866 руб. 70 коп. – оплата денежных средств по договору аренды от 22.11.2012 № 26089; в 2013 году - 2 604 859 руб. 67 коп. - оплата денежных средств по договору аренды от 22.11.2012 № 26089.

На основании соглашения от 19.12.2013 стороны по взаимному согласию расторгли договор аренды от 22.11.2012 с 19.12.2013. При этом сторонами подписан акт приема-передачи от 19.12.2013, которым констатирован факт возврата помещения арендодателю в связи с прекращением договора аренды.

Между Управлением (продавец) и обществом «Елисеев 2012» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 19.12.2013 № 861, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м на цокольном этаже здания по ул. Машиностроителей, 15 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, номера на поэтажном плане № 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу № А07-4889/2014 указанный договор купли-продажи от 19.12.2013 № 861 был расторгнут.

Между Управлением (продавец) и обществом «Елисеев 2012» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа от 06.03.2015 № 1335, в соответствии с п. 1.2 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, 15, общей площадью 263,9 кв. м (номера помещений: 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13, 14, 15, 16), который впоследствии был расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2015 по делу № А07-14991/2015 в связи с неоплатой обществом «Елисеев 2012» приобретенного недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2015 по делу № А07-8106/2014 судом среди прочего удовлетворены исковые требования Управления к обществу «Елисеев 2012» об освобождении занимаемого помещения; суд обязал общество «Елисеев 2012» освободить занимаемые помещения нежилого фонда: №№ 1, 1а, 2-9, 9а,10,10а,11,12,12а,13-16, общей площадью 263,9 кв. м, расположенные на цокольном этаже по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Машиностроителей 15, литера А.

Управление муниципальной собственностью г. Уфы 27.07.2015 прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которое было переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Управление). Управление является правопреемником по всем правам и обязательствам присоединенного юридического лица.

Управлением в адрес общества «Елисеев 2012» направлено уведомление от 21.07.2016 № УЗ-5605, в котором обществу предложено в течение четырнадцати дней с момента получения данного уведомления ликвидировать задолженность. Указанная претензия оставлена без ответа, в установленный срок задолженность не была погашена.

Управление, ссылаясь на задолженность по внесению арендной платы, наличие оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, обратилось в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Судами также установлено, материалами дела подтверждено, что Управление в письме от 26.12.2012 в ответ на заявление общества «Елисеев 2012» указало, что не возражает против проведения ремонтных работ (ремонт пола, стен, потолков, электромонтажные работы) с перепланировкой, не затрагивающей несущих стен в арендуемом нежилом помещении.

Между обществом «Елисеев 2012» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «МТО Арсенал» заключен договор подряда на проведение работ по капитальному ремонту от 15.01.2013, согласно п. 1.1. которого заказчик поручает, а подрядчик берет на себя выполнение ремонтных работ на объекте: помещения, расположенные по адресу: ул. Машиностроителей, дом № 15, литера А в Калининском районе г. Уфы.

Стоимость работ по данному объекту определяется согласно сметной документации, и в текущих ценах составляет 5 102 650 тыс. руб. (п. 2.1. договора подряда).

Общество «Елисеев 2012» направило в адрес Управления письмо от 18.07.2016 № 135, в котором сообщило о произведенных ремонтных работах в арендуемом помещении.

Общество «Елисеев 2012», ссылаясь на то, что по согласованию с Управлением провело капитальный ремонт на сумму 5 102 650 руб., в связи с чем возникли убытки, а также ссылаясь на переплату арендных платежей, в связи с отсутствием обязанности по ее уплате, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судами установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 22.11.2012 № 26089, действительность и заключенность которого подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А07-8106/2014, А07-6041/2014.

Из материалов дела усматривается, что в рамках указанного договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял на срок с 22.11.2012 по 22.11.2017 во временное пользование объект муниципального нежилого фонда общей площадью 263,9 кв. м.для использования в целях торговли, иных видов использования; на основании соглашения от 19.12.2013 по взаимному согласию сторон вышеуказанный договор аренды расторгнут с 19.12.2013, имущество передано от арендатора к арендодателю в удовлетворительном состоянии, недостатков не обнаружено.

Судами также принято во внимание, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 19.12.2013 № 861 объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м, который был расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу № А07-4889/2014.

Кроме того, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 06.03.2015 № 1335 нежилых помещений общей площадью 263,9 кв. м, который впоследствии также был расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2015 по делу № А07-14991/2015.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 22.11.2012 № 26089, соглашение о расторжении договора аренды от 19.12.2013, договор купли-продажи от 19.12.2013 № 861, договор купли-продажи от 06.03.2015 № 1335, принимая во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные в рамках дела № А07-4889/2014, № А07-14991/2015, № А07-8106/2014, № А07-6041/2014 (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций установили, что право собственности на спорные нежилые помещения общей площадью 263,9 кв. м за обществом «Елисеев 2012» на основании вышеизложенных договоров купли-продажи не зарегистрировано, при этом доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, учитывая, что договоры купли-продажи недвижимого имущества были прекращены по основаниям, предусмотренным законом, в связи с чем общество «Елисеев 2012» утратило правовой титул в отношении указанного имущества, принимая во внимание, что основания для сохранения арендных отношений отсутствовали, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что общество «Елисеев 2012» обязано возвратить имущество его собственнику.

На основании абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора должно производиться в размере, определенном этим договором.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, установив, что акт возврата помещений от 19.12.2013 не может являться доказательством, свидетельствующим о возвращении помещений собственнику, в связи с последующим пользованием помещениями на основании договоров купли-продажи, принимая во внимание, что иные доказательства возврата помещений собственнику не представлены, как и не представлены доказательства внесения платежей за пользование нежилыми помещениями (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом в размере арендной платы за период с 19.12.2013 по 31.07.2016 в общей сумме 15 937 756 руб. 66 коп.

При рассмотрении требований Управления о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2014 по 03.04.2017 в размере 2 452 744 руб. 59 коп., руководствуясь положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также оценив представленный истцом расчет процентов и признав его неверным в связи с неверным определением периода просрочки, суды первой и апелляционной инстанций произвели перерасчет процентов и пришли к выводу о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию за период с 19.12.2013 по 03.04.2017 в сумме 2 399 258 руб. 58 коп.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования Управления частично, взыскав с общества «Елисеев 2012» задолженность за фактическое пользование недвижимым имуществом в размере 15 937 756 руб. 66 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 399 258 руб. 58 коп.

При рассмотрении встречных исковых требований общества «Елисеев 2012» суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Из положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

В силу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из материалов дела усматривается, что встречные исковые требования общества «Елисеев 2012» направлены на взыскание убытков в размере арендной платы за период с 22.11.2012 по 18.08.2013 в сумме 3 513 954 руб. 20 коп., внесенной при отсутствии правовых оснований.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возмещении вреда.

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что общество «Елисеев 2012»внесло арендные платежи за период с 22.11.2012 по 18.12.2013 в размере
3 546 508 руб. 34 коп., в том числе: в 2012 году - 335 866 руб. 70 коп. – в качестве оплаты денежных средств по договору аренды от 22.11.2012 № 26089; в 2013 году - 2 604 859 руб. 67 коп. в качестве оплаты денежных средств по договору аренды от 22.11.2012 № 26089.

Судами также приняты во внимание выводы судов по делу
№ А07-8106/2014, в рамках которого признано несостоятельным утверждение общества «Елисеев 2012» о невозможности использования помещения в период времени с 22.11.2012 по 30.04.2013 ввиду его непригодности для осуществления предпринимательской деятельности, в частности суды исходили из того, что общество «Елисеев 2012», принимая имущество в аренду для использования в целях осуществления торговой деятельности, должно было представлять, в каком техническом состоянии данное имущество находится. Более того, из условий п. 1.3 договора аренды следует, что арендатор был надлежащим образом ознакомлен с состоянием спорных нежилых помещений и признал его пригодным для использования в соответствии с условиями договора. При этом составление сторонами к договору аренды от 22.11.2012 № 26089 дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы на срок с 01.06.2013 по 30.09.2013, не свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, о которых последний не знал.

На основании изложенного, установив, что арендная плата внесена обществом «Елисеев 2012» в рамках действующего договора аренды, принимая во внимание, что арендные отношения были прекращены 19.12.2013, а доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий в использовании ответчиком помещения, в материалы дела не представлены, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что арендные платежи, добровольно внесенные по договору аренды, не являются убытками, причиненными неправомерными действиями Управления.

При рассмотрении встречных исковых требований общества «Елисеев 2012» о взыскании в качестве убытков в размере стоимости капитального ремонта в помещении суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что с учетом положений ст. 15, п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик должен доказать наличие убытков, противоправность действий Управления, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, а также размер убытков.

Исследовав и оценив условия договора аренды от 22.11.2012 № 26089, с учетом вводов судов по делам № А07-8106/2014 и № А07-6041/2014, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендатора и производится за его счет, при этом состояние помещения было известно арендатору на момент его передачи по акту от 22.11.2012, арендатором в акте констатировано удовлетворительное состояние помещения, доказательств последующего изменения характеристик и технического состояния помещения, требующие проведения капитального ремонта, а также доказательств того, что стороны договора аренды согласовали возложение расходов на проведение капитального ремонта на арендодателя, обществом «Елисеев 2012» не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судами принято во внимание экспертное заключение от 07.06.2013 № 009/10, выполненное экспертом некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» Котельниковым Д.Л., а также обстоятельства, установленные в рамках дела № А07-6041/2014 (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из которых следует, что выполненный обществом «Елисеев 2012» в помещении ремонт носил плановый характер и не вызван неотложной необходимостью.

Вместе с тем оценив представленное обществом «Елисеев 2012» экспертное заключение № 009/10 о состоянии несущих и ограждающих конструкций фрагмента цокольного этажа жилого дома № 15 по ул. Машиностроителей в Калининском районе г. Уфы от 2013 года, выполненное обществом «Модуль», суды первой и апелляционной инстанций, с учетом положений п. 2.2.20 договора аренды от 22.11.2012 № 26089 установили, что у арендодателя отсутствовала обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений, а также о недоказанности необходимости проведения неотложного ремонта в указанном помещении.

При таких обстоятельствах, установив, что общество «Елисеев 2012» не доказало, что ремонт в спорном помещении вызван неотложной необходимостью, а арендатор взял на себя обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений, принимая во внимание, что иные правовые основания, в силу которых Управление обязано возместить стоимость произведенного ремонта и неотделимых улучшений отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков, в связи с чем правомерно отказали обществу «Елисеев 2012» в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности использования помещения для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку помещениям требовался капитальный ремонт, рассмотрены и обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций, с учетом того, что после расторжения договора аренды от 22.11.2012 № 26089 спорные нежилые помещения Управлению не возвращены и используются арендатором, кроме того, как указал суд апелляционной инстанции, указанные помещения имели для общества «Елисеев 2012» потребительскую ценность при приобретении по договорам купли-продажи.

Доводы общества «Елисеев 2012» о том, что судами не дана надлежащая правовая оценка имеющимся в материалах дела доказательствам, свидетельствующим о передаче помещения в непригодном для использования состоянии и требующего капитального ремонта, отклоняются с учетом вышеизложенного. Кроме того, такие доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2017 по делу № А07-18595/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи С.В. Лазарев

Е.А. Платонова