Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Цеплина Александра Евгеньевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2015 по делу № А07-20164/2014.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 21.05.2015).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением:

- о признании незаконным бездействия Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление муниципальной собственности), выразившегося в не совершении действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), направленных на реализацию преимущественного права предпринимателя ФИО1 на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 1496,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Пекинская, 24/1;

- об обязании Управления муниципальной собственности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя ФИО1 путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2015 (судья Ахметова Г.Ф.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 (судья Карпачева М.И.) предпринимателю ФИО1 отказано в восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы, жалоба на решение суда первой инстанции возвращена заявителю.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит отменить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2015, разрешить вопрос по существу, ссылаясь на неправильное применение ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Как считает заявитель, отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к ошибочным выводам о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности в отношении земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество, препятствует осуществлению уполномоченным органом действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Заявитель считает, что им представлены достаточные доказательства, подтверждающие длящееся бездействие Управление. Также ФИО1 не согласен с выводом суда об пропуске им трехмесячного срока на обжалование бездействия муниципального органа, поскольку Управлением было допущено бездействие длящегося характер, а последнее письмо, в котором было указано о приостановлении рассмотрения его заявления по причине отсутствия зарегистрированного права собственности на земельный участок получено им 04.07.2014.

При рассмотрении спора судом установлено, что муниципальное образование городской округ город Уфа Республики Башкортостан является собственником 2-х этажного производственного здания, назначение нежилое, общей площадью 1496,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Пекинская, 24, корп. 1, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2008 сделана запись регистрации № 02-04-01/288/2007-582, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2013 № 04 АД 846512.

22.06.2006 между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель, в настоящее время Управление муниципальной собственности) заключен договор № 20051 о передаче объектов муниципального нежилого фонд в аренду без права выкупа, в соответствии с условиями которого предпринимателю ФИО1 переданы помещения муниципального нежилого фонда 1 этаж 711,8 кв.м.: № 1-9, 10',11-19,19',20,21,24-30; 2 этаж 730,7 кв.м.: № 1-42; подвал 54,3 кв.м.: № 1-3; Литера А, общей площадью 1496,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Пекинская, 24, корп. 1. Характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте от 13.02.2008 № 337456 (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.04.2010).

Срок действия договора определен сторонами с 01.12.2005 по 01.12.2015.

Предприниматель ФИО1 23.03.2012 на основании ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратился в Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет) с заявлением о выкупе арендуемого объекта с приложением документов, указанных в письме № 23/1.

Из содержания письма предпринимателя ФИО1 от 07.08.2012 № 79, адресованного Комитету следует, что рассмотрение заявления о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества приостанавливалось в связи с необходимостью переоформления технического паспорта. Ссылаясь на оформление нового технического паспорта, предприниматель просил возобновить рассмотрение его заявления о включении арендуемого объекта в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2012 год.

Письмом от 07.09.2012 № КС-9741 Комитет сообщил о том, что вопрос о приватизации нежилого помещения, будет рассмотрен после формирования объекта, оформления земельного участка.

Ссылаясь на то, что до настоящего момента Управление уклоняется от исполнения своих обязанностей, предусмотренных Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в результате чего не реализовано и нарушено принадлежащее истцу право выкупа арендуемых нежилых помещений, предприниматель Ц.А.ЕБ. обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1, суд первой инстанции на основании ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации государственного и муниципального имущества) пришел к выводу, что поскольку нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Пекинская, 24/1, является самостоятельным объектом недвижимости, то Управление должно реализовать предпринимателю арендуемое нежилое помещение и земельный участок под объектом недвижимости одновременно. Следовательно, поскольку Управлением осуществляются мероприятия, направленные на регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект, то им не допущено обжалуемое бездействие. Также суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем пропущен срок подачи заявления в суд, предусмотренный ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку уже 07.09.2012 он узнал о том, что вопрос о приватизации спорного объекта будет решен после оформления прав на земельный участок. Оснований для признания причины пропуска срока уважительной суд не нашел, поскольку неправильный выбор заявителем процессуального способа защиты нарушенного права не является уважительной причиной для восстановления срока.

Рассмотрев доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, исследовав материалы дела и проверив правильность применения судом норм права, суд кассационной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2015 подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (здесь и далее в редакции Федерального закона от 02.07.2010 № 150-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Делая вывод на основании ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества о невозможности приобретения арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, без земельного участка, на котором оно расположено, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с ч.5 ст. 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В п.2 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее информационное письмо от 05.11.2009 № 134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения не предусмотрено Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции действовавшей до 01.04.2015), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании п.3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Согласно п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В абз. 9 п. 1 названного информационного письма от 05.11.2009 № 134 указано, что действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Так п.7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и отсутствие в отношении него регистрации права собственности за муниципальным образованием в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права предпринимателя на приобретение арендуемого здания.

Следовательно, поскольку Управлением на протяжении более 2-х лет по существу заявление ФИО1 не рассматривалось, то с его стороны допущено бездействие, которое не соответствует требованиям Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы предпринимателя в части реализации им преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества.

Вывод суда о нарушении предпринимателем ФИО1 срока на обращение в суд с заявлениемо признании действий (бездействия) Управления также является необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Процессуальный срок, согласно ст. 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, при признании судом причин пропуска уважительными.

В рассматриваемом случае Управление заявление предпринимателя по существу не рассматривало, поскольку не выражало ни согласия, ни отказа в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, последний письменный ответ на просьбу предпринимателя рассмотреть вопрос о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, содержащий информирование о том, что возобновление рассмотрения вопроса о приватизации объекта недвижимости будет возобновлено после регистрации права собственности на земельный участок, был дан Управлением 01.07.2014 № Ц-7445 (т.1 л.д.144), следовательно, трехмесячный срок на обжалование бездействия Управления исчисляется с указанной даты и истекает 01.10.2014.

Заявление предпринимателя ФИО1 об оспаривании бездействия заинтересованного лица поступило в Арбитражый суд Республики Башкортостан 22.09.2014, то есть трехмесячный срок для обращения в суд с иском о признании незаконным бездействия Управления предпринимателем пропущен не был.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание предмет и основания заявленного предпринимателем ФИО1 требования, а также, учитывая, что суд первой инстанции не исследовал соответствует ли заявитель требованиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что имеет существенное значение для настоящего спора, решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с ч. 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить названные обстоятельства с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, правильно применить нормы материального и процессуального права и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2015 по делу № А07-20164/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи В.А. Купреенков

Е.А. Платонова