Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – Комитет, третье лицо) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу № А07-20413/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Поступившее в адрес Арбитражного суда Уральского округа ходатайство Комитета о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Городское Потребительское Общество «Якын» БашПотребСоюза (далее –общество «Якын», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованиями к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 03.09.2014 № 115 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), а также договора от 03.09.2014 № 116 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты). В соответствии с уточненными истцом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса требованиями истец просил:

- пункт 3.1 договора от 03.09.2014 № 115 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), от 03.09.2014 изложить в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору составляет 4 654 416 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС); пункт 2.2 - исключить; пункт 3.4 изложить в следующей редакции: «Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга», приложение к договору № 115 от 03.09.2014 - исключить.

- пункт 3.1 договора от 03.09.2014 № 116 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), от 03.09.2014 изложить в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору составляет 5 172 575 руб. 00 коп. без учета НДС; пункт 2.2 - исключить; пункт 3.4 изложить в следующей редакции: «Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга», приложение к договору от 03.09.2014 № 116 - исключить.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет, общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» (далее - общество «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 (судья Саяхова А.М.) исковые требования общества «Якын» удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.)решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить. Заявитель считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя, представленный отчет об оценке имущества противоречит действующему законодательству, федеральным стандартам оценки и иным обязательным требованиям. Рыночная стоимость объекта оценки рассчитана с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 и федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254. Также судом, по мнению заявителя, необоснованно отклонено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Якын» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что в соответствии с договорами от 14.01.2008 №779 и 1419 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа общество «Якын» являлось арендатором встроенно-пристроенных помещений на первом этаже десятиэтажного кирпичного дома и подвала, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 469,2 кв. м, а также встроенно-пристроенных помещений на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома и подвала, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 416, 3 кв. м, в связи с чем имеет право на приобретение их в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Общество «Якын» 22.01.2013 обратилось в Администрацию с заявлениями от 17.01.2013 № 02, 03 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов, расположенных по адресу: <...>, площадью 416,3 кв. м. и 469,2 кв. м. в порядке вышеназванного Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу № А07-5097/2013 признано незаконным, не соответствующим требованиям ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ бездействие Администрации, выразившееся в несовершении действий, предусмотренных названной нормой закона, по заявлениям общества «Якын» от 17.01.2013 № 02, 03 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 416,3 кв. м., кадастровый (условный) номер 02-04-15/028/2007-560, и площадью 469,2 кв. м., кадастровый (условный) номер 02-04-18/009/2005-068, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Островского, д. 45а, а именно: в необеспечении заключения договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, в ненаправлении заявителю проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. На Администрацию возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона от22.07.2008 № 159-ФЗ, по заявлениям общества «Якын» от 17.01.2013 № 02, 03 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.10.2013 по делу № А07-5188/2013 признано право общества «Якын» на преимущественное приобретение в собственность: встроенно-пристроенного помещения на первом этаже 9-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 469, 2 кв. м, кадастровый или (условный) номер объекта 02-04-18/009/2005-068, а также встроенно-пристроенного помещения на первом этаже 9-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 416, 3 кв. м, кадастровый или (условный) номер объекта 02-04-15/028/2007-560.

Администрацией 03.09.2014 подготовлены проекты договоров купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) № 115 и 116.

В соответствии с условиями указанных договоров рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: <...>, определена в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01.08.2014 № 011-14-ОС и № 102-14-ОС, выполненными независимым оценщиком обществом «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», и составляет 8 503 700 руб. 00 коп. по договору от 03.09.2014 № 115 (объект оценки площадью 416,3 кв. м.), 496 300 руб. 00 коп. по договору от 03.09.2014 № 116 (объект оценки площадью 469,2 кв. м.) (п.п. 2.2, 3.1 договоров от 03.09.2014 № 115 и 116).

Вышеназванными отчетами общества «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» рыночная стоимость нежилых помещений определена по состоянию на 10.04.2014.

По инициативе общества «Якын» оценка рыночной стоимости нежилых помещений была произведена обществом с ограниченной ответственностью «АшкадарЭкспертСервис плюс», которым рыночная стоимость помещения площадью 416,3 кв. м, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <...>, определена по состоянию на 22.01.2013 в сумме 5 978 000 руб. 00 коп. Стоимость помещения площадью 469,2 кв. м, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 22.01.2013 определена в размере 5 317 600 руб. 00 коп.

Основываясь на заключении общества с ограниченной ответственностью «АшкадарЭкспертСервис плюс», 05.09.2014 общество «Якын» подписало договоры купли-продажи с протоколами разногласий, направив их в адрес Комитета.

Письмом от 15.08.2014 Комитет сообщил обществу «Якын» об отказе в заключении договоров купли-продажи в редакции протоколов разногласий и правомерности определения рыночной стоимости по состоянию на 10.04.2014.

Полагая, что стоимость нежилых помещений, указанная в направленных обществу «Якын» проектах договоров купли-продажи, завышена и неправомерно определена на дату 10.04.2014, которая не является датой подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп, истец обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции с учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7210/12, пришел к выводу о необходимости определения рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату подачи заявления о реализации преимущественного права общества «Якын» по состоянию на 22.01.2013.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными.

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что общество «Якын» обратилось в администрацию с заявлениями от 17.01.2013 № 02, 03 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов, расположенных по адресу: <...>, площадью 416,3 кв. м и 469,2 кв. м, в порядке вышеназванного Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и органом местного самоуправления подготовлены проекты договоров купли-продажи недвижимого имущества (помещений) с указанием стоимости выкупаемого имущества в размере 8 503 700 руб. 00 коп. и 8 496 300 руб. 00 коп., определенной на основании отчетов от 01.08.2014 № 011-14-ОС и № 102-14-ОС, выполненных независимым оценщиком - обществом «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» по состоянию на 10.04.2014.

Истец направил в Комитет договоры купли–продажи с протоколами разногласий с оценкой рыночной стоимости нежилых помещений, которая была произведена обществом с ограниченной ответственностью «АшкадарЭкспертСервис плюс» по состоянию на 22.01.2013.

В рамках настоящего спора истцом оспаривается выкупная стоимость недвижимого имущества, приватизируемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонениипротокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 13 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг» рыночная стоимость нежилого помещения, площадь 416 кв. м, литера А1, этажность 1+подвал/9, год постройки 1979, инвентарный номер 879, технический паспорт по состоянию на 06.09.2007, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 22.01.2013 с учетом НДС составляет 5 492 211 руб., без учета НДС – 4 654 416 руб. 00 коп; рыночная стоимость нежилого помещения, площадь 469,2 кв. м, литера А1, этажность 1+подвал/9, год постройки 1979, инвентарный номер 879, технический паспорт по состоянию на 06.09.2007, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 22.01.2013 с учетом НДС составляет 6 103 638 руб., без учета НДС – 5 172 575 руб. 00 коп.

Суды пришли к выводу, что заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества «Якын», изложив условия договоров от 03.09.2014 № 115 и № 116 в представленной редакции истца.

Доводы заявителя о том, что заключение экспертизы проведено с нарушением положений действующего законодательства, и о необоснованном отклонении ходатайства о проведении повторной экспертизы были рассмотрены судом апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку,в связи с чем указанные доводы подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Ссылка ответчика на неправомерное определение судом первой и апелляционной инстанции условий договора о цене спорного имущества на основании заключения судебной экспертизы, по существу направлена на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судом первой и апелляционной инстанции выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству, основаны на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех представленных в материалы дела доказательств, произведенном в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По существу изложенные в кассационной жалобе доводы выражают несогласие с произведенной судами оценкой установленных по делу фактических обстоятельств, что само по себе не является основанием для отмены принятых по делу законных судебных актов.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационном порядке, не имеет полномочий устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, не вправе переоценить данные выводы судебных инстанций, основанные на представленных в материалы дела доказательствах (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений судами норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу № А07-20413/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А.Столяров

Судьи И.ФИО1

И.А.Краснобаева