Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу № А07-21424/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью Парикмахерская № 72 «Элегант» (далее – общество Парикмахерская № 72 «Элегант», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик), в котором просило в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу заключить с обществом договор купли- продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда площадью 126,9 кв. м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый (или условный) номер 02:401:5507:0000:397), составленный 09.08.2016, с изложением п. 2.1 и 3.1.1 указанного договора в следующей редакции:

- «2.1. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 144 343 (четыре миллиона сто сорок четыре тысячи триста сорок три) рубля, без учета НДС»;

- «3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 414 434 (четыреста четырнадцать тысяч четыреста тридцать четыре) рублей 30 копеек, который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Регион-Консалтинг» (далее также – общество «Регион-Консалтинг»), закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» (далее также – общество «Эксперт-Оценка»).

Решением суда от 17.04.2017 (судья Пакутин А.В.) исковые требования удовлетворены, суд изложил спорные пункты договора в редакции истца.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы считает необоснованным отклонение судом первой инстанции его ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, в связи с наличием в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский независимый экспертный центр» (далее - общество «УрСНЭЦ») противоречий и ошибок, существенно влияющих на рыночную стоимость объекта экспертизы, выразившихся в отсутствии корректировки местоположения (нахождение объекта на красной линии), неправильном выборе аналогов, корректировке на качество внутренней отделки, применение при расчете доходным подходом повышение арендных ставок на 10 %.

В отзыве на кассационную жалобу общество Парикмахерская № 72 «Элегант» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что Управление направило в адрес общества Парикмахерская № 72 «Элегант» письмо от 09.08.2016 № УЗ-6132 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 126,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Машиностроителей, д. 9, в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

В дополнение к письму было приложено постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.08.2016 № 1214 «Об условиях приватизации объекта нежилого муниципального фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Машиностроителей, д. 9 и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016.

Согласно условиям приватизации объекта муниципального нежилого фонда рыночная стоимость указанного объекта в соответствии с отчетом от 12.07.2016 № 16-14-11/4-Н, составленным обществом «Эксперт-Оценка», по состоянию на 02.06.2016 равна 7 618 644 руб. 07 коп. (без учета НДС).

Общество 06.09.2016 в ответ на указанное письмо представило в Управление ответ от 05.09.2016 исх. № 16, в котором подтвердило свое намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с приложением протокола разногласий от 05.09.2016 к проекту договора купли-продажи от 09.08.2016 и отчета от 01.09.2016 № 208/2-16 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного обществом «Регион-Консалтинг», в связи с тем, что, по мнению общества Парикмахерская № 72 «Элегант», в представленном проекте договора купли-продажи была указана завышенная цена.

Согласно указанному отчету общества «Регион-Консалтинг» рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 01.09.2016 составила 3 621 186 руб. (без учета НДС).

Управление направило в адрес общества письмо от 09.09.2016 № 28963, в котором отклонило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи от 09.08.2016.

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о цене послужило основанием для обращения истца в суд с указанными ранее требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ч. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Как установлено судами, общество Парикмахерская № 72 «Элегант» обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального недвижимого имущества, предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, и данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, органом местного самоуправления утверждены условия приватизации нежилых помещений, находящегося в аренде у истца, а также подготовлен и направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена ответчиком в размере 7 618 644 руб. 07 коп. без учета НДС по состоянию на 02.06.2016 на основании отчета об определении рыночной стоимости № 16-14-11/4-Н, составленного обществом «Эксперт-Оценка».

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет независимого оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Исходя из положений Федерального закона № 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии с п. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу ст. 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона № 159-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях урегулирования возникших между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости помещения судом первой инстанции определением от 09.11.2016 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества «УрСНЭЦ».

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость помещения по состоянию на 02.06.2016 округленно составляет 4 144 343 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав заключение эксперта с учетом его пояснений, данных им в судебном заседании, установили, что оно соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации, подготовлено по итогам натурного обследования помещения и анализа рынка объекта оценки и его эффективного использования; содержание и результаты исследований с указанием примененных подходов и методов отражены в тексте заключения эксперта и ответе на поставленный судом вопрос; в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу, методика раскрыта, оно обоснованно, достаточно ясно и полно; материалы, положенные в его основу, в данном заключении перечислены.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, пришли к обоснованному выводу о том, что требование общества об обязании Управления заключить договор купли-продажи помещения по цене, установленной на основании заключения эксперта, подлежит удовлетворению.

Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции его прав в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, судом кассационной инстанции отклоняется.

В соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае основания, предусмотренные ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют, поскольку эксперт в своем заключении дал однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда не возникли, наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено, заключение является ясным и полным. При этом ответчик не представил каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы не является.

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что ссылка подателя жалобы в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы на указание эксперту на необходимость произвести: корректировку на местоположение по аналогу № 1; корректировку на этаж по аналогу № 2; корректировку на качество внутренней отделки не более 10 %; отказаться от применения арендных ставок на 10 % в расчете доходным подходом, противоречит принципам независимости и объективности в проведении экспертизы.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений процессуальных норм, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу № А07-21424/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи З.Г. Семенова

Е.А. Платонова