Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу потребительского гаражного кооператива «Южный-Авто» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А07-21485/2016 Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Альтор» - ФИО1 (доверенность от 01.03.2018).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее –Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альтор» (далее – общество «Альтор») о взыскании 1 921 311 руб. 51 коп. долга по арендной плате, 527 744 руб. 35 коп. пени.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреесра» по Республике Башкортостан (далее – Кадастровая палата); Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее –Министерство), потребительский гаражный кооператив «Южный-Авто» (далее - кооператив «Южный-Авто»), граждане ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40

Решением суда от 23.08.2017 (судья Абдуллина Э.Р.) заявление удовлетворено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе кооператив «Южный-Авто» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы полагает, что на момент предоставления ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 по договору аренды от 27.11.2013 № 1642-13 (далее – договор № 1642-13), земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:74, предоставленного ему ранее по договору аренды от 09.02.2011 № М24-11 (далее - договор № М24-11), не существовало, указав на осведомленность общества «Альтор» о наличии на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:165 гаражных боксов при заключении договора № 1642-13. Кооператив «Южный-Авто» не согласен с выводом суда о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 ответчику не передавалась и объективно не могла быть передана, поскольку актом приема-передачи к договору № 1642-13 подтверждается обратное. Заявитель жалобы считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в момент подписания договора № 1642-13 ответчику не было известно о наличии прав собственности третьих лиц на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, и данные обстоятельства препятствовали реальному использованию земельным участком по заключенному ответчиком договору аренды. По мнению кооператива «Южный-Авто», поскольку общество «Альтор» знало о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости третьих лиц, однако подписало спорный договор аренды, а также приняло его по акту приема-передачи, неиспользование им земельного участка не может являться основанием для невнесения арендной платы. Заявитель жалобы полагает, что освобождение судом ответчика от уплаты арендных платежей является нарушением принципа платности использования земельного участка, установленного ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзывах на кассационную жалобу общество «Альтор», ФИО30, ФИО31 просят оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением от 31.12.2010 № 7585 глава администрации городского округа город Уфа распорядился предоставить обществу «Альтор» в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:78, площадью 5788 кв. м, расположенный на ул. Армавирской в Кировском районе г. Уфы.

Вышеуказанным документом постановлено изъять земельные участки и жилые помещения у землепользователей, являющихся собственниками домовладения в жилых домах № 9, 11 по ул. Армавирской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и собственников гаражных боксов, после выкупа указанных жилых и нежилых помещений и компенсации убытков, связанных с изъятием земельных участков за счет средств общества «Альтор» (п. 6 постановления).

На основании постановления от 31.12.2010 № 7585, постановления от 16.09.2013 № 4822 по договору от 27.11.2013 № 1642-13 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165, расположенный по адресу Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой, сроком с 16.09.2013 по 31.12.2016.

Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи.

Постановлением от 26.08.2014 № 3913 в постановление от 31.12.2010 № 7585 внесены изменения, с изложением п. 1 постановления в следующей редакции:

«Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Альтор» земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165, площадью 4401 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по ул. Армавирской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой в аренду сроком до 31.12.2016».

Дополнительное соглашение от 30.09.2014 № 1, изготовленное на основании постановления от 26.08.2014 № 3913 и содержащее изменение в части площади земельного участка, ответчиком не подписано.

Договор от 27.11.2013 № 1642-13 в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Министерство предоставило по договору от 03.07.2007 № К134-07 в аренду кооперативу «Южный – Авто» земельный участок, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком с 28.10.2005 по 29.05.2008 (с учетом п. 3.1 договора).

Приказом от 18.01.2011 № 34 Министерство, расторгнув договор № К134-07 с 01.01.2011, предоставило в аренду гражданам, поименованным в приказе (привлеченным к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований), земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком на 10 лет.

По договору от 09.02.2011 № М24-11 Министерство на основании приказа от 18.01.2011 № 34 передало в аренду ФИО41 земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком с 01.01.2011 по 18.01.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно письму от 23.03.2015 № ИШ-12/3991 следует, что документы по договору № М24-11 переданы Министерством в Управление.

Судом установлено, что ФИО41, с которым был заключен договор № М24-11, являлся председателем кооператива «Южный –Авто».

Из выписки из ЕГРН от 01.11.2016 № 02/264/043-2016-1400, соглашения от 11.03.2011 № СП1/М24-11, справочной информации по объектам недвижимости, решений мировых судей судебных участков Кировского района г. Уфы Республика Башкортостан, свидетельств о государственной регистрации, суд установил, что члены кооператива «Южный-Авто» – граждане, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, заключали с Министерством договоры (соглашения) о присоединении к договору от 03.07.2007 № К134-07. Гаражные боксы расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:74. На гаражные боксы зарегистрированы права собственности граждан - членов кооператива «Южный –Авто».

Согласно сведениям, представленным Кадастровой палатой, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74 был образован путем перераспределения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:0065, поставлен на учет 27.10.2009, снят с кадастрового учета (аннулирован) 19.04.2010.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011030:33 и 02:55:011030: 65 (предыдущие номера 02:55:011030:0033 02:55:011030:0065), поставлен на учет 19.06.2012, носит статус «временный». На сегодняшний день площадь земельного участка составляет 4401 кв. м.

Согласно кадастровому паспорту вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 по своим характеристикам соответствует аннулированному в государственном кадастре недвижимости земельному участку с кадастровым номером 02:55:011030:78.

Из актов осмотра от 06.06.2016 № 1843/о, от 26.04.2017 № 1167/о следует, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:165 на момент рассмотрения дела в суде расположены гаражные боксы кооператива «Южный – Авто», часть участка освобождена от строений.

В связи с неоплатой аренды земельного участка истец обратился к ответчику с претензиями, которые были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора № М24-11 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:74, указанного в данном договоре, не существовало, поскольку земельный участок был снят с кадастрового учета в 2010 году, так же как и в момент предоставления ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 по договору аренды № 1642-13.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 был сформирован для целей с разрешенным использованием: для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой и предоставлен обществу «Альтор», и в его состав не входили иные земельные участки, а земельные участки под объектами недвижимости третьих лиц не размежеваны, на кадастровый учет не поставлены, суд усмотрел наличие оснований для удовлетворения исковых требований.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что Министерство на основании договора аренды от 09.02.2011 № М24-11, зарегистрированного в установленном законом порядке, предоставило в аренду гражданам, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м. сроком с 01.01.2011 по 18.01.2021, на котором расположены гаражные боксы, принадлежащие гражданам, привлеченным в качестве третьих лиц по настоящему делу, на праве собственности.

С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции признал необоснованным удовлетворение судом исковых требований со ссылкой на снятие указанного земельного участка с кадастрового учета.

При этом суд принял во внимание, что согласно материалам дела, пояснениям сторон, сведениям, содержащимися в Публичной кадастровой карте, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 практически полностью включает земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74.

С учетом правовой позиции, приведенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975\07 и от 13.09.2011 № 3413\11, в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2014 № ВАС-2617\14, апелляционный суд верно исходил из того, что специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. Образование земельного участка из ранее арендованного не влечет автоматического прекращения действия договора аренды и обязательств по нему.

На основании изложенного апелляционный суд пришел к верному выводу, что снятие земельного участка с кадастрового учета само по себе не влечет фактического прекращения пользования этим земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие гражданам и не изменяет местоположения, границ и вида разрешенного использования этого земельного участка, утвержденных Приказом Министерства от 18.01.2011 № 34, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде, и справедливо отметил, что данное обстоятельство не является и основанием для освобождения граждан-арендаторов этого земельного участка от взимания с них платы за пользование участком.

Вопрос о разрешении отношений, когда одно и то же имущество является объектом нескольких договоров аренды, урегулирован действующим законодательством.

В частности, в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Как верно отмечено судом, приобретение титула арендатора на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи. Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя (ст. 606, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусмотренные договором аренды обязанности арендатора, в частности, по использованию земельного участка, обусловлены встречной обязанностью арендодателя передать вещь, пригодную для использования.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, объективно подтверждающих возможность передачи в аренду ответчику в составе земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 той его части, которая занята земельным участком с кадастровым номером 02:55:011030:74 и находящимися на нем объектами недвижимости, апелляционный суд установил, что часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 ответчику не передавалась и объективно не могла быть передана, поскольку находится в аренде у другого лица и используется для эксплуатации объектов недвижимости, на основании чего пришел к правомерному выводу об отсутствии у истца оснований для получения (взыскания в судебном порядке) платы за пользование этим земельным участком в виде арендных платежей, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку доказательств, подтверждающих передачу арендодателем ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 в состоянии, позволяющем его использовать по указанному в договоре аренды назначению, материалы дела не содержат, апелляционный суд наличия такого обстоятельства не установил, вывод суда об отсутствии правового основания для взыскания арендной платы с ответчика соответствует действующему законодательству (ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных апелляционным судом обстоятельств, в части направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А07-21485/2016 Арбитражный суд Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу потребительского гаражного кооператива «Южный-Авто» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи З.Г. Семенова

А.А. Столяров