Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик)на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу № А07-22449/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Сфера» (далее – общество «Сфера», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Чернышевского, д. 127, общей площадью 179,7 кв. м (номера помещений первого этажа: 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 32, 33, номера помещений подвала: 17, 32, 33, 51), изложив:

- пункт 2.1 названного договора в следующей редакции: «2.1. Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта 5 088 800 руб. без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением от 23.01.2017 № 02/01/17С, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро«Метод» на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2016 по делу № А07-22449/2016»;

- пункт 3.1.1 названного договора в следующей редакции:
«3.1.1. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 508 880 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца» (с учётом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра), закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» (далее – общество «Эксперт-Оценка»).

Решением суда от 17.03.2017 (судья Пакутина А.В.) исковые требования удовлетворены, суд изложил спорные пункты договора в редакции истца.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считает их незаконными и необоснованными. Заявитель кассационной жалобы в обоснование доводов кассационной жалобы выражает несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы. Управление считает, что разница между результатом отчета общества «Эксперт-Оценка» и результатом судебной экспертизой, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро «Метод» на ту же дату, является значительной и составила 4 640 013 руб. 56 коп. Управление указывает, что в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро «Метод» при применении сравнительного подхода оценки применены аналоги с других районов города (местоположение объекта экспертизы - центр города, аналоги расположены в спальных районах города), корректировка на местоположение не проводилась. Разница между стоимостями, полученными сравнительным и доходным подходами составила 1,55 и 3,4 раза. При этом Управление отмечает, что ни отчет об оценке, составленный в установленном законом порядке обществом «Эксперт-Оценка», ни условия приватизации объекта, утвержденные постановлением Администрации от 05.08.2016 № 1208, не были оспорены в судебном порядке и незаконными не признаны. По мнению Управления, судами необоснованно отдано предпочтение только экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом «Сфера» (арендатор) 11.03.2013 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 9720.3, согласно условиям которого арендодатель на основании приказа Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.03.2013 № 185-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: подвал 69,3 кв. м: № 17, 32, 33, 51; 1 этаж 110,4 кв. м: № 20-23, 25-27, 32, 33, расположенные по адресу Кировский район городского округа <...>, литера А, общей площадью 179,7 кв. м, для использования под медицину (пункт 1.1 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 26.01.2013, и действуют по 30.06.2015 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1.2 договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи
от 26.01.2013.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре.

Общество «Сфера» 24.02.2015 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 179,7 кв. м в соответствии с Федеральным законом
от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон
№ 159-ФЗ).

Управление направило в адрес общества «Сфера» письмо от 09.08.2016
№ УЗ-6134), в котором предложило заключить договор купли-продажи арендуемых помещений на условиях, приведенных в проекте договора.

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 стоимость объекта покупки установлена в размере 9 728 813 руб. 56 коп. (без учета НДС), стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Законом № 135-ФЗ, что подтверждается отчетом от 11.07.2016 № 16-14/9-8-Н, составленным обществом «Эксперт-Оценка».

В силу пункта 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет
972 881 руб. 36 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Вместе с тем, согласно отчету от 08.08.2016 № 0272, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Аваль» (далее – общество «Аваль») по заявке общества «Сфера», представленному в материалы дела истцом, рыночная стоимость указанного объекта на 08.08.2016 составляет 3 633 000 руб.

В этой связи истцом был составлен протокол разногласий к договору купли-продажи в части определения выкупной стоимости объекта, согласно которому покупателем предложена следующая редакция пункта 2.1 договора: «Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта 3 633 000 руб., без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Законом № 135-ФЗ, что подтверждается отчетом от 08.08.2016 № 0272, составленным обществом «Аваль».

В адрес Управления 05.09.2016 поступило письмо истца с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта с приложением протокола разногласий по п. 2.1, 3.1.1 договора купли-продажи от 09.08.2016, а также отчета от 08.08.2016 № 0272об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленного обществом «Аваль».

Письмом от 08.09.2016 Управление отклонило протокол разногласий, обществу «Сфера» предложено урегулировать разногласия в судебном порядке.

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о цене послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая настоящий преддоговорной спор и удовлетворяя заявленные обществом «Сфера» исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ, действующей в период возникновения спорных отношений) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как установлено судами, в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена в размере
9 728 813 руб. 56 коп. без учета НДС по состоянию на 26.04.2016 на основании отчета об определении рыночной стоимости № 16-14/9-8-Н, составленного общества «Эксперт-Оценка».

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по настоящему делу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро «Метод».

Согласно заключению судебной экспертизы от 23.01.2017 № 02/01/17С, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанных нежилых помещений по состоянию на 26.04.2016 округленно составляет 5 088 800 руб.

Оценив указанное заключение эксперта, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность экспертов не оспорены, иными доказательствами выводы экспертов не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертов, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суды правомерно урегулировали разногласия возникшие между Управлением и обществом «Сфера» в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной обществом «Сфера», определив рыночную стоимость объекта в размере 5 088 800 руб. на основании полученного заключения эксперта
от 23.01.2017 № 02/01/17С которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, поскольку нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не подтверждают, по сути, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Поскольку в силу положений гл. 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа не полномочен разрешать вопросы факта, исследовать и оценивать доказательства, так как процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций, оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в отчете об оценке N 16-14/9-8-Н, выполненном ЗАО "Эксперт-Оценка" и положенном в основу проекта спорного договора Управлением, оценщиком был применен лишь сравнительный подход при оценке. От применения доходного подхода эксперт отказался, сославшись на снижение спроса на рынке недвижимости. В то же время в заключении эксперта от 23.01.2017 N 02/01/17С применены два подхода в оценке - сравнительный и доходный. Таким образом, довод заявителя был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая оценка – доказательства по делу оценены с учетом ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений или неправильного применения судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу № А07-22449/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи В.А. Купреенков

С.Н. Соловцов