Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» (далее – общество «ТК «Центральный») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А07-22648/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «ТК «Центральный» - ФИО1 (доверенность от 15.06.2016), ФИО2 (доверенность от 03.07.2017 № 3);

общества с ограниченной ответственностью «Юлмарт девелопмент» (далее – общество «Юлмарт девелопмент») – ФИО3 (доверенность от 11.04.2017 № Д17-10/ДВР).

Общество «ТК «Центральный» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Юлмарт девелопмент» ответчик) о взыскании 5 445 397 руб. 06 коп. убытков в виде упущенной выгоды, представляющую собой неполученную постоянную часть арендной платы за период с 07.07.2017 по 03.12.2017, причиненных в связи с вынужденным расторжением договора аренды от 03.12.2015 № 4/2-1; 234 041 руб. 37 коп. – неустойки в качестве меры ответственности за просрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 11.12.2015 по 21.08.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2017 (судья Хомутова С.И.) исковые требования удовлетворены частично. С общества «Юлмарт девелопмент» в пользу общества «ТК «Центральный» взыскано 5 445 397 руб. 06 коп. убытков, 178 579 руб. 05 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, с ответчика в пользу истца взыскано 50 895 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. Из федерального бюджета обществу «ТК «Центральный» возвращено 9 353 руб. 81 коп. государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда изменено в части взыскания 5 445 397 руб. 06 коп. убытков и распределения судебных расходов. Резолютивная часть решения суда изложена в следующей редакции: «Иск общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» к обществу с ограниченной ответственностью «Юлмарт Девелопмент» удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юлмарт Девелопмент» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» неустойку за период с 11.12.2015 по 06.07.2017 в размере 178 579 руб.05 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 1 616 руб. и государственной пошлины по заявлению об обеспечении иска в размере 94 руб. 33 коп. В удовлетворении остальной части иска отказать. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» из федерального бюджета 9 354 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 14.07.2017 № 2316». Кроме того, с общества «ТК «Центральный» в пользу общества «Юлмарт девелопмент» взыскано 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе общество «ТК «Центральный» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение ст. 15, 393, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество настаивает на правомерности заявленных исковых требований в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды, указывая на то, что возникновение убытков явилось следствием нарушения ответчиком условий договора, в результате чего истец лишился права на получение постоянной части арендной платы в установленном размере за период до 03.12.2017, на что он рассчитывал. Как поясняет заявитель, сторонами согласовано условие п. 9.5 договора, в соответствии с которым односторонний отказ от исполнения договора допускался не ранее 24 месяцев с даты начала арендатором коммерческой деятельности. Таким образом, при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение от арендатора постоянной части арендной платы в установленном размере в течение 24 месяцев. Однако до момента истечения указанного периода арендатор прекратил коммерческую деятельность. По мнению заявителя, включение в условие договора пункта 9.5 свидетельствует о принятии истцом мер к получению упущенной выгоды.

Кроме того, общество считает, что судом не учтены разъяснения, изложенные в п. 3,5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором; должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства того, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. При этом указывает, что соответствующие доказательства ответчиком не представлены. В этой связи заявитель полагает, что суд неправомерно возложил бремя доказывания приведенных обстоятельств на истца.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Юлмарт девелопмент» просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, то есть в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществу «ТК «Центральный» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание (комплекс торговых павильонов) общей площадью 2551,9 кв. м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Цюрупы, 97 (сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 29.06.2017).

Между обществом «ТК «Центральный» (арендодатель) и обществом «Юлмарт девелопмент» (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2015 № 4/2-1, в соответствии с п. 2.1, 2.2 которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить, а арендатор – принять во временное владение и пользование за плату помещение площадью 1297,4 кв.м, находящееся на 2-ом этаже вышеуказанного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Цюрупы, д. 97, для организации розничной и оптовой торговли в административных и складских целях (по усмотрению арендатора), а также для иной коммерческой деятельности (с согласия арендодателя).

В пункте 2.7 договора указан срок официального открытия помещения арендатора – 25.12.2015.

В разделе 6 договора предусмотрены условия о платежах и расчетах.

Начисление арендной платы производится с даты подписания акта приема-передачи помещения; арендная плата за пользование помещением по договору состоит из двух составляющих – базовой и переменной частей (п. 6.1).

Базовая часть арендной платы с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до даты начала коммерческой деятельности арендатора (пробития первого клиентского чека) составляет 250 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц (в том числе НДС); с даты начала коммерческой деятельности и в течение последующих 60 календарных дней - 600 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц (в том числе НДС); с 61-го календарного дня от даты начала коммерческой деятельности - 800 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц (в том числе НДС). Базовая часть включает в себя эксплуатационные расходы, стоимость размещения вывески на фасаде здания и иные платежи, на которые имеет (может иметь) право арендодатель, за исключением поименованных в пункте 6.3 договора (п. 6.2).

Базовая часть вносится на расчетный счет арендодателя ежемесячно в российских рублях не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 6.2.1).

Переменная часть платы не входит в состав базовой части арендной платы, оплачивается отдельно, включает в себя стоимость коммунальных и иных услуг, потребленных арендатором (п. 6.3.1).

Базовая часть арендной платы может быть соответственно изменена арендодателем не более одного раза в год и не более чем на 7 % от базовой части арендной платы (п. 6.5.1).

Уведомление об изменении размера арендной платы направляется арендодателем не позднее, чем за один месяц (п. 6.5.2).

На следующий день с момента получения согласия залогодержателя на сдачу помещения в долгосрочную аренду арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 2 000 000 руб., который подлежит зачету в счет исполнения обязательства по уплате базовой части арендной платы за последние месяцы аренды; при этом арендодатель самостоятельно засчитывает соответствующую сумму в счет оплаты постоянной части арендной платы за соответствующие месяцы (п. 6.6.1).

В силу п. 7.2 договора за нарушение сроков, установленных положениями договора, сторона, нарушившая срок, уплачивает другой стороне неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

На основании п. 9.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случае задержки внесения арендной платы сроком свыше 10 календарных дней при условии неисполнения арендатором соответствующей претензии о погашении долга в течение 7 календарных дней с момента ее получения арендатором.

В соответствии с п. 9.5 договора стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем направления другой стороне письменного уведомления не менее, чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора, но в любом случае не ранее 24 месяцев с даты начала арендатором коммерческой деятельности.

К договору составлены приложения № 1 (план помещения), № 2 (план прилегающей территории), № 3 (акт приема-передачи помещения), № 4 (акт разграничения эксплуатационной ответственности), № 5 (место размещения наружной рекламы), № 6 (акт фиксации даты начала арендатором коммерческой деятельности), № 7 (разделительная ведомость выполнения работ).

Уведомлением от 19.06.2017 № 197/44 общество «ТК «Центральный» сообщило обществу «Юлмарт девелопмент» о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения. На уведомлении имеется отметка о его вручении старшему менеджеру ФИО4 19.06.2017.

Общество «ТК «Центральный» направило в адрес общества «Юлмарт девелопмент» уведомление от 30.06.2017 № 214/1, в котором указало на допущенные нарушения условий договора аренды от 03.12.2015 (систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей, прекращение коммерческой деятельности в арендуемом помещении), готовность арендодателя в связи с этим досрочно расторгнуть договор в соответствии с пунктом 9.4, а также на зачет обеспечительного платежа в счет погашения текущей задолженности по оплате базовой (постоянной) части арендной платы в сумме 1 193 190 руб. 58 коп., необходимость уплатить арендную плату за период с 01.07.2017 по 02.12.2017 в размере 6 181 414 руб. 77 коп. (поскольку в соответствии с п. 9.5 договора стороны вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке не ранее 03.12.2017), необходимость уплаты неустойки в размере 172 761 руб. 30 коп. и удержание имущества арендатора, находящегося в помещении, до полного исполнения всех финансовых обязательств арендатора по договору. Уведомление получено генеральным директором общества «Юлмарт девелопмент» ФИО5

Уведомлением от 29.07.2017 № 213 общество «ТК «Центральный» вновь потребовало от общества «Юлмарт девелопмент» погасить образовавшуюся задолженность, также сообщило о приостановлении доступа в арендуемое помещение. Уведомление получено генеральным директором общества «Юлмарт девелопмент» ФИО5

Общество «Юлмарт девелопмент» 24.07.2017 сопроводительным письмом направило в адрес общества «ТК «Центральный» подписанный акт сдачи-приемки (возврата) арендуемого помещения.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «ТК «Центральный» в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 5 445 397 руб. 06 коп. убытков в виде упущенной выгоды, представляющей собой неполученную постоянную часть арендной платы за период с 07.07.2017 по 03.12.2017, причиненных в связи с вынужденным расторжением договора аренды от 03.12.2015 № 4/2-1, 234 041 руб. 37 коп. неустойки в качестве меры ответственности за просрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 11.12.2015 по 21.08.2017.

Суд первой инстанции признал правомерными требования общества «ТК «Центральный» о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды, указав на то, что в связи виновными действиями арендатора, а именно нарушением денежных обязательств по внесению арендной платы и фактическим прекращением коммерческой деятельности, арендодатель был вынужден расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 9.4 договора до истечения 24 месяцев с даты начала арендатором коммерческой деятельности – срока, установленного п. 9.5 договора, в течение которого сторона не имеет права на односторонний отказ от его исполнения. С учетом этого суд пришел к выводу о возникновении на стороне арендодателя упущенной выгоды, представляющей собой неполученную постоянную часть арендной платы за период с 07.07.2017 (с учетом даты расторжения договора (06.07.2017) и получения арендатором уведомления от 30.06.2017 № 214/1) до 03.12.2017 (с учетом истечения срока, установленного п. 9.5 договора). Проверив представленный истцом расчет убытков в размере 5 445 397 руб. 06 коп., суд признал его правильным, в связи с чем удовлетворил требования общества «ТК «Центральный» в части взыскания убытков в полном объеме. Установив факт просрочки обществом «Юлмарт девелопмент» исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы, суд также пришел к выводу о правомерности требований истца в части взыскания с ответчика неустойки в соответствии с п. 7.2 договора. Проверив представленный истцом расчет неустойки в размере 234 041 руб. 37 коп., начисленной за период с 11.12.2015 по 21.08.2017, и скорректировав его с учетом признанного правомерным периода просрочки с 11.12.2015 до 06.07.2017, суд счел обоснованными требования истца о взыскании неустойки в размере 178 579 руб. 05 коп., в связи с чем исковые требования удовлетворены частично.

Решение суда первой инстанции было предметом апелляционного обжалования в части удовлетворения исковых требований о взыскании убытков.

Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований о взыскании убытков и отказывая в удовлетворении иска в данной части, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу положений п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению подлежат убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В случае, если основанием для взыскания убытков является ненадлежащее исполнение договорных обязательств, для удовлетворения иска должна быть доказана совокупность условий: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, наличие убытков, их размер и причинно-следственная связь между нарушением договора и убытками.

Обращаясь в арбитражный суд с исковыми требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, общество «ТК «Центральный» ссылалось на то, что в результате одностороннего расторжения договора аренды от 03.12.2015 № 4/2-1 в соответствии с пунктом 9.4, обусловленного ненадлежащим исполнением обществом «Юлмарт девелопмент» договорных обязательств, оно лишилось права на получение постоянной части арендной платы в установленном размере за период с 07.07.2017 по 03.12.2017. При определении упущенной выгоды истец исходил из того, что в пункте 9.5 договора установлен срок, в течение которого сторона не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора, а именно в течение 24 месяцев с даты начала арендатором коммерческой деятельности. Таким образом, истец определял упущенную выгоду с момента вынужденного расторжения договора до момента истечения срока, установленного п. 9.5 договора, в рамках которого он рассчитывал на получение арендной платы.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В силу п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Однако судом апелляционной инстанции установлено отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество «ТК «Центральный» предпринимало какие-либо меры или приготовления для передачи спорного помещения в аренду иным лицам после расторжения по своей инициативе договора аренды от 03.12.2015 № 4/2-1, заключенного с обществом «Юлмарт девелопмент».

Кроме того, приняты во внимание пояснения представителей общества «ТК «Центральный», данные в судебном заседании в суде апелляционной инстанции, согласно которым истец не предпринимал и не был намерен предпринять действия по осуществлению поиска арендаторов спорного помещения, полагая, что взыскание упущенной выгоды в полной мере восстановит нарушенные права арендодателя на получение стоимости аренды в полном объеме до 03.12.2017. Более того, истец удерживает находящееся в данном помещении имущество (по утверждению истца – имущество общества «Юлмарт девелопмент», по утверждению ответчика – имущество, не принадлежащее обществу «Юлмарт девелопмент» (имущество субарендаторов), что исключает возможность передачи помещения в аренду иным лицам.

С учетом приведенных норм права и оценки фактических обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения требований общества «ТК «Центральный» о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Довод заявителя кассационной жалобы о неверном распределении бремени доказывания по делу подлежит отклонению, поскольку является ошибочным. Принимая во внимание предмет и основание иска, суд правомерно возложил на истца обязанность по доказыванию того, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием к получению арендной платы за пользование помещением, в то время как все остальные и необходимые приготовления для ее получения были совершены.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств, не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания убытков, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А07-22648/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Центральный» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий З.Г. Семенова

Судьи Т.В. Сулейменова

А.А. Столяров