Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Империал» (далее – общество «Империал») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу № А07-23859/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет) поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Империал» о взыскании задолженности в размере 1 058 155 руб. 02 коп., неустойки в размере 393 633 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 (судья Тагирова Л.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 (судьи Пирская О.Н., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 545 552 руб. 33 коп., неустойка в размере 76 458 руб. 22 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Империал» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение ч. 6 ст. 5, ч. 1 ст. 6, ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), ст. 8, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Общество несогласно с выводом суда о том, что противоправность действий Комитета по уклонению от заключения договора купли-продажи в отношении арендуемого помещения площадью 374, 1 кв. м. прекратилась 02.12.2015, то есть с момента направления в адрес истца проекта договора купли-продажи указанного имущества. По его мнению, суд не учел, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу № А07-16890/2015 удовлетворены заявленные требования общества «Империал», на уполномоченный орган была возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе, путем совершения действий по ликвидации записи о регистрации права муниципальной собственности на объект муниципального нежилого фонда площадью 2564,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в связи с уменьшением арендуемой обществом площади по договору № 1643 на 20,8 кв.м. в ходе проведения капитального ремонта арендуемого помещения, и по регистрации права муниципальной собственности на общую площадь размером 2543,9 кв.м. В рамках названного дела суды пришли к выводу о том, что бездействие уполномоченного органа, выразившееся в не обращении в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП актуальных сведений о площади спорного объекта создает препятствия для заявителя в реализации его прав как арендатора объекта, в том числе, преимущественного права на приобретение данного объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ; отсутствие такой государственной регистрации затруднит государственную регистрацию договоров купли-продажи и приведет к затягиванию процесса получения обществом свидетельства о государственной регистрации права собственности на выкупаемое имущество. Как утверждает заявитель, решение суда по названному делу в части обязания обращения в регистрирующий орган было исполнено уполномоченным органом только 14.09.2016. Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда о том, что наличие разногласий между Комитетом и обществом относительно выкупной стоимости имущества не свидетельствует о противоправности действий Комитета, в связи с чем в период урегулирования разногласий у общества сохранялась обязанность по внесению арендной платы. Указывает, что разногласия возникли в связи с нарушением Комитетом требований ч. 6 ст. 5, ч. 3. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно, определением рыночной стоимости арендуемого имущества не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, а также определением выкупной стоимости без учета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Таким образом, заявитель считает, что с учетом изложенного начисление арендной платы в период с 01.02.2016 по 28.09.2016 за фактическое пользование помещением площадью 374, 1 кв.м. является неправомерным.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании протокола об итогах аукциона от 21.10.2009 № 3-н и постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 № 2759-п между Комитетом (арендодатель) и обществом «Империал» (арендатор) заключен договор от 25.11.2009 № 1642 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне: часть встроено-пристроенного помещения в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <...> а, общей площадью 374,1 кв.м, в том числе под общепит - 374,1 кв.м.

Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектом муниципального нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде отдельного приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3 договора стороны установили обязанность арендатора оплачивать арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца, без выставления счета.

В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленном договором (п. 3.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2010, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Указанный в договоре объект аренды был передан арендатору на основании акта приема-передачи от 25.11.2009.

Кроме того, на основании протокола об итогах аукциона от 21.10.2009 № 4-н и постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 № 2759-п между Комитетом (арендодатель) и обществом «Империал» (арендатор) заключен договор 25.11.2009 № 1643 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне: часть встроено-пристроенного помещения в пятиэтажном жилом доме, по адресу: <...> а, общей площадью 253,5 кв. м, в том числе под торговлю промышленными и производственными товарами - 253,5 кв. м.

Условия пунктов 1.2, 3.1, 3.3, 3.5 договора аналогичны вышеизложенным.

Указанный в договоре объект аренды был передан арендатору на основании акта приема-передачи от 25.11.2009.

Договоры аренды прекратили действие с 31.10.2014 по истечении установленного срока.

Письмами от 02.09.2016 Комитет сообщил обществу «Империал» о том, что по состоянию на 01.09.2016 на стороне последнего имеется задолженность по арендной плате по договору от 25.11.2009 № 1642 в размере 481 369 руб. за период с 01.02.2016 по 31.08.2016, начислены пени в размере 164 009 руб. 53 коп. за период с 01.02.2016 по 31.08.2016, а также задолженность по арендной плате по договору от 25.11.2009 № 1643 в размере 341 639 руб. 76 коп. за период с 01.02.2016 по 31.08.2016., начислены пени в размере 116 401 руб. 55 коп. за период с 01.02.2016 по 31.08.2016.

Ссылаясь на то, что общество «Империал» продолжало пользоваться ранее арендованными помещениями после истечения действия договоров аренды в отсутствие внесения за это платы, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 058 155 руб. 02 коп. за период с февраля 2016 г. по октябрь 2016, в том числе 618 903 руб. 90 коп. по договору от 25.11.2009 № 1642, 439 251 руб. 12 коп. по договору от 25.11.2009 № 1643, а также неустойки за просрочку платежа в размере 393 633 руб. 64 коп., в том числе 230 232 руб. 24 коп. по договору от 25.11.2009 № 1642 и 163 401 руб. 40 коп. по договору от 25.11.2009 № 1643.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество «Империал» 24.12.2013 обращалось в уполномоченный орган с заявление о выкупе арендованных помещений, однако договор купли-продажи в отношении нежилого помещения, переданного по договору аренды от 25.11.2009 № 1642, был заключен только 01.12.2016, а в отношении нежилого помещения, переданного по договору аренды от 25.11.2009 № 1643, такой договор до настоящего времени не заключен. Принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А07-16890/2015, № А07-1890/2016, суд первой инстанции указал, что после подачи обществом заявления от 24.12.2013 договоры купли-продажи объектов аренды не были заключены в установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ сроки в результате неправомерных действий уполномоченного органа, что послужило причиной образования у общества задолженности по арендной плате за время фактического пользования помещениями в спорный период. Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Отменяя решение суда, и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также неустойка за просрочку их уплаты.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается факт пользования ранее арендованными нежилыми помещениями после истечения срока действия договоров аренды, в том числе в спорный период. Следовательно, за такое пользование подлежит внесению арендная плата в соответствии с договорами аренды.

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В части 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом учтены обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А07-16890/2015, № А07-1890/2016, имеющие в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значения для рассмотрения настоящего спора.

В рамках дела № А07-16890/2015 по иску общества «Империал» к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация) о признании незаконным бездействия, установлено, что 25.12.2013 общество «Империал» обратилось в Администрацию с заявлением о разрешении выкупить арендуемые по вышеуказанным договорам № 1642, № 1643 помещения, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 № А07-16890/2015 заявленные требования общества «Империал» удовлетворены, признано незаконным бездействие Администрации, выразившиеся, в том числе, в непринятии решения (постановления) об утверждении условий приватизации арендуемых обществом нежилых помещений площадью 374,1 кв. м и 253,5 кв. м по договорам от 25.11.2009 № 1642 и № 1643 соответственно, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об их оценке; не направлении обществу проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения (постановления) об утверждении условий приватизации вышеуказанного арендуемого имущества. На Администрацию была возложена обязанность не позднее, чем в двухнедельный срок со дня вынесения решения суда принять решение (постановление) об утверждении условий приватизации арендуемого обществом имущества по договорам от 25.11.2009 № 1642 и №1643; направить обществу проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты утверждения условий приватизации арендуемого имущества по договорам от 25.11.2009 № 1642 и № 1643.

В рамках дела № А07-1890/2016 по иску общества «Империал» к Администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, установлено, что уведомлением от 13.11.2015 № 13-7УП Комитет 02.12.2015 направил в адрес общества «Империал» проект договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374, 1 кв.м. с необходимостью его подписания в течение 30 дней со дня получения уведомления.

В проект договора продавцом (Комитетом, действующим в интересах Администрации) были включены, в том числе, следующие условия.

Согласно п. 2.1 проекта договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение первого этажа девятиэтажного жилого здания (далее - имущество) площадью 374,1 кв. м, именуемое в дальнейшем объект, имеющее следующее описание и основные характеристики: адрес: <...>, <...>; технический паспорт от 23.03.2010 № 2666 (литера А); общая площадь 374,1 кв. м (что составляет 29173/20000 доли нежилого помещения общей площадью 2 564,7 кв.м).

В соответствии с п. 2.2 проекта договора рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.04.2015 составляет 10 700 000 руб. согласно отчету от 08.05.2015 № 15-03/10-н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 1-го этажа 9-этажного жилого здания, расположенного по адресу: <...>.

В п. 3.1 проекта договора указано, что цена имущества по договору составляет 10 700 000 руб.

Общество «Империал» с названными условиями не согласилось, 17.12.2015 направило в адрес продавца протокол разногласий, предложив заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа на иных условиях.

Абзац 4 пункта 2.1 договора общество «Империал» предложило изложить в следующей редакции: «общая площадь: 374,1 кв. м (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2543,9 кв. м)». Пункт 2.2 договора: «Рыночная стоимость имущества по состоянию на 24.12.2013 составляет 10 700 000 руб. без учета НДС». Пункт 3.1 договора: «Цена имущества по настоящему договору составляет 10 700 000 руб. без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв. м, составляет 2 573 291 руб. 70 коп. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему договору имущества».

Комитет в адрес общества направил письмо от 13.01.2016 № 3168, в котором предложенные условия отклонил.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2016 по делу № А07-1890/2016 исковые требования общества «Империал» удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи.

Кроме того, судом в рамках настоящего дела установлено, что во исполнение решения суда по делу № А07-1890/2016 Комитетом 30.09.2016, 09.11.2016 в адрес общества «Империал» направлялись проекты договоров купли-продажи.

Постановлением Администрации городского округа город Салават от 01.11.2016 № 3004-п внесены изменения в постановление Администрации городского округа город Салават от 06.11.2015 № 2806, утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, площадью 374, 1 кв.м, в новой редакции согласно приложению № 1 к постановлению.

Постановлением Администрации городского округа город Салават от 24.11.2016 внесены изменения в постановление Администрации городского округа город Салават от 06.11.2015 № 2806 (в редакции постановления Администрации городского округа город Салават от 01.11.2016 № 3004-п) в связи с технической ошибкой.

Между Комитетом (продавец) и обществом «Империал» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 01.12.2016, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа девятиэтажного жилого здания площадью 374,1 кв. м по адресу: <...>.

Комитет 10.07.2017 направил в адрес общества «Империал» проект договора купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 232,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Договор купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 232, 1 кв.м. до настоящего времени не заключен.

Таким образом, действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в установленные законом сроки уполномоченным органом не совершены, противоправность бездействия уполномоченного органа установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу № А07-16890/2015.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что взыскание с арендатора арендной платы, начисление которой явилось следствием незаконного уклонения арендодателя от заключения с арендатором договоров купли-продажи муниципального имущества, включая пени за просрочку внесения платежа, неправомерно.

Как верно отмечено судом, с учетом даты поступления в Комитет заявления общества о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность (25.12.2013), проекты договоров купли-продажи должны были быть направлены Комитетом в адрес общества «Империал» не позднее 1-го квартала 2014 года.

Вместе с тем, судом установлено, что подписанный представителем продавца проект договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374, 1 кв. м, переданного по договору аренды от 25.11.2009 № 1642, был направлен Комитетом в адрес общества 02.12.2015 с сопроводительным письмом по почте, в отношении помещения площадью 232, 7 кв.м, переданного по договору аренды от 25.11.2009 № 1643 соответствующий проект был направлен 10.01.2017.

Следовательно, 02.12.2015 прекратилась противоправность действий Комитета по уклонению от заключения с обществом договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374,1 кв.м, 10.01.2017 - в отношении помещения площадью 232, 7 кв.м.

При таких обстоятельствах, поскольку проект договора купли-продажи в отношении помещения площадью 232, 7 кв. м (253, 5 кв. м до проведения капитального ремонта), несмотря на наличие вступившего в законную силу решения суда по делу № А07-16890/2015, был направлен Комитетом в адрес ответчика только 10.01.2017, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для взыскания арендной платы за фактическое пользование указанным имуществом и пени за период с февраля 2016 г. по октябрь 2016 г.

При определении периода правомерного взыскания арендной платы за фактическое пользование помещением площадью 347,1 кв.м, переданным по договору аренды от 25.11.2009 № 1642, суд учел период урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи в отношении указанного имущества, с 02.12.2016 по 28.09.2016, в том числе в судебном порядке в рамках дела № А07-1890/2016 в период с 01.02.2016 по 28.09.2016 (дата вступления в законную силу судебных актов по делу № А07-1890/2016). При этом судом отмечено, что цена выкупаемого имущества и стоимость неотделимых улучшений, в отношении которых между сторонами имелись разногласия, была определена на оснований судебной экспертизы.

В этой связи суд пришел к верному выводу о том, что наличие разногласий между Комитетом и обществом относительно отдельных условий договора купли-продажи, и урегулирование таких разногласий в порядке, предусмотренном положениями ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о противоправности действий Комитета и неправомерном уклонении Комитета от заключения договора купли-продажи. Следовательно, в указанный период у общества «Империал» сохранялась обязанность по внесению арендной платы за фактическое пользование спорным помещением.

Применительно к периоду после урегулирования разногласий с 29.09.2016 судом учтено, что Комитетом при направлении в адрес общества договора купли-продажи допускались ошибки в проекте договора, а также вносились изменения в условия приватизации (01.11.2016, 24.11.2016), и, фактически надлежащим образом оформленный договор был подписан только 01.12.2016. Поскольку данные обстоятельства явились следствием ненадлежащих действий со стороны Комитета, суд исключил период с 29.09.2016 по 31.10.2016 из периода взыскания арендной платы за фактическое пользование имуществом.

Таким образом, установив, что 02.12.2015 прекратилась противоправность действий Комитета по уклонению от заключения с обществом договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374,1 кв.м., в период урегулирования разногласий между сторонами, возникших при заключении договора, у общества сохранялась обязанность по внесению арендной платы за фактическое пользование спорным помещением, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности исковых требований в части взыскания 545 552 руб. 33 коп. задолженности по внесению арендной платы за фактическое пользование указанным имуществом в период с 01.02.2016 по 28.09.2016.

С учетом просрочки внесения арендной платы, суд также обоснованно на основании ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 76 458 руб. 22 коп., рассчитанную исходя из суммы подлежащей уплате задолженности за период правомерного взыскания, и сниженную судом в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу № А07-16890/2015 на уполномоченный орган была возложена обязанность, в том числе по обращению в регистрирующий орган с целью внесения в ЕГРП актуальных сведений о площади спорного объекта, которая, по утверждению заявителя, была исполнена только 14.09.2016, не может быть принята во внимание. В рассматриваемом случае противоправность действий Комитета правомерно связана с уклонением от заключения с обществом договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374,1 кв.м., которая прекратилась с момента направления обществу проекта договора.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что наличие разногласий относительно отдельных условий договора купли-продажи обусловлено нарушением Комитетом требований ч. 6 ст. 5, ч. 3. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем период такого урегулирования подлежит исключению из периода взыскания арендной платы, подлежит отклонению, поскольку, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, наличие соответствующих разногласий и их урегулирования сторонами в порядке, предусмотренном положениями ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о противоправности действий Комитета и неправомерном уклонении Комитета от заключения договора купли-продажи.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу № А07-23859/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Империал» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Е.А. Платонова

Н.Г. Беляева