Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Визит» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2021 по делу № А07-24452/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Визит» (далее – общество «Визит») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.10.2017 по 31.10.2020 в сумме 3 485 615 руб. 83 коп., пеней за период с 10.10.2017 по 31.10.2020 в сумме 392 700 руб. 10 коп.

Решением суда первой инстанции от 25.10.2021 исковые требования управления удовлетворены частично. С общества «Визит» в пользу управления взыскана задолженность по арендной плате в сумме 3 307 391 руб. 20 коп.,
в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.01.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Визит» просит указанные судебные акты отменить в части взыскания арендной платы, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель полагает, что истцом и судами неверно применена ставка арендной платы при расчете арендной платы за земельный участок исходя из ставки для вида функционального использования земельного участка «гостиничный комплекс», настаивает на необходимости применения ставки арендной платы для вида функционального использования земельного участка «автостоянка». Заявитель полагает несостоятельными выводы судов о преюдициальном значении ранее вынесенных судебных актов в части признания факта нахождения на земельном участке гостиничного комплекса на арендуемом земельном участке, поскольку требования истца предъявлены на основании установленного при осмотре и зафиксированного в акте от 17.01.2018 № 96/о фактического пользования земельного участка.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из содержания названной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

По требованию о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком денежных средств, принадлежащих ему, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – постановление № 480) установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления (пункт 1.2 постановлением № 480).

Согласно пункту 3 постановления № 480, применяемого по аналогии, по договорам аренды земельных участков, заключенным до 01.01.2009, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2018 г. осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» ставки арендной платы за землю, предусмотренные подпунктом 2.2, приложениями № 1 и № 3 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 № 3/8
«О ставках арендной платы за землю в городском округе город Уфа на 2006 год», применяются при начислении арендной платы по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным в период до 01.01.2008, установлена арендная ставка с 01.06.2017 в размере 133 руб. за один кв. м (пункт 4.9, коэффициент 1,045).

Согласно пункту 19.1 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 № 30/7 (ред. от 29.05.2019) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» для земельных участков, используемых не по целевому назначению в соответствии с разрешенным видом использования, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В случае осуществления на земельном участке нескольких видов нецелевой фактической деятельности при расчете арендной платы устанавливается наибольший размер ставки арендной платы из применяемых в отношении каждого вида нецелевой деятельности ставок арендной платы к общей площади земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 10.04.2002 между Администрацией города Уфы (арендодатель) и обществом «Визит» (арендатор) заключен договор аренды № 713-2002 земельного участка с кадастровым номером 02:55:040601:4 площадью
8520 кв. м, находящегося по адресу: Октябрьский район г. Уфы, совхоз «Россия» рядом с автодорогой «Самара-Уфа-Челябинск», для строительства автомойки с магазином сопутствующих товаров и автостоянкой для транзитного транспорта.

Согласно пункту 3.1 договор заключен сроком до 31.12.2002.

Условия договора по соглашению сторон могут применяться к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения, в порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации
(пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора возможность продления договора на неопределенный срок исключается при любых обстоятельствах.

В силу пункта 3.4 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата исчисляется со дня подписания постановления главы администрации от 03.01.2002 № 29 о предоставлении земельного участка в аренду и вносится равными долями ежемесячно от указанной в пункте 4.2 договора суммы, в срок до 10 числа следующего месяца, за последний месяц календарного года – не позднее
25 декабря.

В пункте 6.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование земельным участком, в том числе и в случае изменения размера и порядка внесения арендной платы.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что договор от 10.04.2002 № 713-2002 является заключенным, признаков ничтожности не имеет, сторонами согласованы все существенные условия, присущие договору аренды, объект договора аренды № 713-2002 установлен – земельный участок с кадастровым номером 02:55:040601:0004, площадью 8520 кв. м, находящийся по адресу: Октябрьский район г. Уфы, совхоз «Россия» рядом с автодорогой «Самара-Уфа-Челябинск», предмет аренды прошел кадастровый учет.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
от 03.07.2020 № КУВИ-002/2020-5489736 обществу «Визит» на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан,
г. Уфа, Октябрьский район, у автодороги «Самара-Уфа-Челябинск»:

- нежилое здание площадью 71,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:050227:996;

- нежилое здание площадью 71,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050227:998;

- нежилое здание площадью 154,4 кв. м с кадастровым номером 02:55:050227:997;

- нежилое здание площадью 71,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050227:595;

- нежилое здание площадью 367,9 кв. м с кадастровым номером 02:55:050227:593;

- нежилое здание площадью 62,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:000000:31176;

- нежилое здание площадью 398,1 кв. м с кадастровым номером 02:55:000000:34895;

- нежилое здание площадью 78,9 кв. м с кадастровым номером 02:55:010101:2355;

- нежилое здание площадью 398,1 кв. м с кадастровым номером 02:55:000000:34895.

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 24.09.2019 по делу № 3га-1030/2019 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:040601:4 площадью 8108 кв. м в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.06.2014, что составило
10 175 000 руб.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 21.04.2021 № 639/о, составленному муниципальным инспектором ФИО1, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, у автодороги «Самара-Уфа-Челябинск» с кадастровым номером 02:55:040601:4 площадью 8108 кв. м расположены: кафе, шиномонтаж (автосервис), смотровая яма для автомобилей, объект незавершенного строительства, одноэтажное здание (неустановленного назначения), трансформаторная подстанция и три капитальных здания, на которых имеются вывески «Кунакхана», «Hotel», «Гостиница», также на участке складируются строительные материалы.

Суды признали, что в спорный период договорные отношения между истцом и ответчиком по аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:040601:4 площадью 8520 кв. м прекратились в связи с истечением срока действия договора, учитывая, что стороны действий, свидетельствующих о возобновлении договора аренды на новый срок, не совершили.

Вместе с тем суды установили, что доказательства возврата земельного участка арендатором арендодателю после прекращения срока действия договора аренды от 10.04.2002 № 713-2002 в материалах дела отсутствуют, более того факт пользования обществом «Визит» земельным участком площадью 8520 кв. м установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2010 по делу
№ А07-12540/2010 и подтверждается актом от 15.03.2012 № 614/о.

Спор между сторонами возник относительно применимой в расчете арендной платы ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка.

Суды установили, что методика расчета арендной платы, на основании которой определена задолженность ответчика по арендной плате, приведена истцом в расчете арендной платы и основана на положениях постановления
№ 480.

Суды отклонили доводы общества «Визит» о необходимости применения ставки арендной платы за землю для вида функционального использования земельного участка «автостоянка», исходя из положений пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив следующее.

Суды установили, что согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка – «для строительства автомойки с магазином сопутствующих товаров и автостоянкой транзитного транспорта», с учетом чего заключили, что предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях строительства автомойки с магазином сопутствующих товаров и автостоянкой транзитного транспорта.

Вместе с тем суды выявили, что ответчик использует земельный участок под гостиничный бизнес, что установлено управлением по результатам осуществления муниципального земельного контроля и отражено в акте
от 21.04.2021 № 639/о.

Учитывая изложенное, приняв во внимание положения пункта 19.1 решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан
от 03.12.2007 № 30/7, суды верно признали обоснованным исчисление управлением арендной платы исходя из фактического вида использования земельного участка и наибольшего размера ставки арендной платы из применяемых в отношении каждого вида нецелевой деятельности ставок арендной платы к общей площади земельного участка.

Представленный истцом расчет арендной платы проверен судами первой и апелляционной инстанций, признан верным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств внесения арендной платы за пользование названным земельным участком обществом «Визит» в материалы дела не представлено, суды обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании с общества «Визит» задолженности по арендной плате в сумме 3 307 391 руб. 20 коп. за период с 07.10.2017 по 31.10.2020, приняв во внимание пропуск срока исковой давности в отношении остальной части заявленных требований.

Фактические обстоятельства дела судам первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2021 по делу № А07-24452/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Визит» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Татаринова

Судьи М.В. Торопова

Л.А. Суспицина