Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Прокуратуры города Уфы, Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2022 по делу № А07-2540/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Республики Башкортостан - ФИО1 (удостоверение, доверенность от 18.05.2022), ФИО2 (удостоверение, доверенность от 18.05.2022);

Управления Федеральной антимонопольной службы - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 11.01.2022);

общества с ограниченной ответственностью «КАШКАДАН» - ФИО4 (паспорт, доверенность от 24.01.2022, диплом).

В Арбитражный суд Республики Башкортостан обратилось общество с ограниченной ответственностью «Телекоминвест» (далее - ООО «Телекоминвест») о признании незаконными представления прокурора города Уфы Республики Башкортостан № 7-3-2020 от 25.12.2020 и предупреждения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республики Башкортостан (далее – УФАС по РБ) № 002/01/15-3517/2020 от 29.12.2020.

Судом, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Администрация ГО г.Уфа), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - ГУ архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа РБ), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Управление Росреестра по РБ), Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) (Совет ГО г. Уфа РБ), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра по РБ»)

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2021 заявленные требования ООО «Телекоминвест» удовлетворены, представление Прокурора города Уфы Республики Башкортостан № 7-3-2020 от 25.12.2020 и предупреждение УФАС по РБ № 002/01/15-3517/2020 от 29.12.2020 признаны незаконными.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2021 по делу № А07-2540/2021 оставлено без изменения, апелляционные жалобы УФАС по РБ и Прокуратуры города Уфы Республики Башкортостан, Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2021 произведена замена истца по делу №А07-2540/2021 с ООО «Телекоминвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на общество с ограниченной ответственностью «Кашкадан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ООО «Кашкадан»).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2021 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2021 по делу №А07-2540/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 года по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2021 по делу №А07-7295/2021 принято к производству исковое заявление Прокуратуры Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ООО «Телекоминвест» о признании недействительным (ничтожным) договора № 819-20 аренды земельного участка, заключенного 17.12.2020 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Телекоминвест», о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 20.08.2021 №1 о внесении изменений в договор № 819-20 аренды земельного участка, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Кашкадан» и обязании ООО «Кашкадан» возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:398, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Октябрьский район городского округа <...> площадью 25079 кв.м. (с учетом принятого судом уточнения).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2021 по делу А07-7295/2021 произведена замена ответчика – ООО «Телекоминвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на правопреемника ООО «Кашкадан» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 по делу №А07-2540/2021 объединены дела №А07-2540/2021 и №А07-7295/2021 в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер № А07-2540/2021.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2022 в качестве соответчика привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2022заявление ООО «Кашкадан» (правопреемник ООО «ТелекомИнвест») удовлетворено: представление Прокурора города Уфы Республики Башкортостан № 7-3-2020 от 25.12.2020 и предупреждение УФАС по РБ от 29.12.2020 признаны незаконными, как несоответствующие Федеральному закону №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции». В удовлетворении заявления Прокуратуры Республики Башкортостан отказано. Взысканы с Прокуратуры Республики Башкортостан в пользу ООО «Кашкадан» (правопреемник ООО «ТелекомИнвест») расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей. Взысканы с УФАС по РБ (в пользу ООО «Кашкадан» (правопреемник ООО «ТелекомИнвест») расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Прокуратура Республики Башкортостан (далее – Прокуратура РБ), Прокурора города Уфы Республики Башкортостан (далее – Прокуратура г.Уфы РБ), УФАС по РБ обратились с апелляционными жалобами.

Прокуратура РБ, Прокуратура г. Уфы РБ в своих апелляционных жалобах просят решение суда от 15.03.2022 отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО «Кашкадан» отказать, требования Прокуратуры РБ удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционных жалоб Прокуратура г.Уфы РБ, Прокуратура РБ указывают, что направление обществом предложений о присоединении всем правообладателям земельных участков и (или) объектов недвижимости, присоединение иных правообладателей в течение срока действия вышеуказанного договора законодательством не предусмотрено, и не освобождает правообладателя от обязанности развивать всю территорию. Предложение ООО «Телекоминвест» о развитии территории, которая не занимает даже одного квартала, нормам о комплексном развитии территории не отвечает. Преимущественное право землепользователей заключается в возможности без проведения аукциона заключить договор о комплексном развитии всей территории. Осуществление комплексного развития территории в отношении одного земельного участка не соответствует смыслу градостроительного регулирования деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Фактически на территории земельного участка планируется осуществление строительства многосекционного жилого дома, подземного автомобильного паркинга. Между тем предоставление земельного участка без проведения торгов для многоэтажного жилищного строительства в рамках реализации договоров комплексного развития территорий по инициативе правообладателей земельным законодательством не предусмотрено. Положения ст. 46.9 ГрК РФ не содержат норм о предоставлении земельных участков без проведения торгов лицу, заключившему договор о комплексном и устойчивом развитии территории, для строительства капитальных объектов. Земельный участок мог быть передан ООО «Телекоминвест» в аренду сроком на 3 года без проведения торгов для завершения строительства именно торгово-развлекательного комплекса. ООО «Телекоминвест» фактически получил в аренду новый земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:398 с новым видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», что не соответствует п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, поскольку земельный участок ранее ООО «Телекоминвест» для строительства многоквартирного дома не предоставлялся, разрешение на строительство многоквартирного дома заявителю не выдавалось, что свидетельствует о предоставлении земельного участка в обход конкурсных процедур. ООО «Телекоминвест» на момент заключения договора № 1-КРТ от 11.06.2020 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя статусом такого правообладателя в соответствии с требованиями 46.49 ГрК РФ не обладал. Постановление главы администрации города от 04.02.2020 № 135 принято 04.02.2020, то есть до принятия Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ, следовательно, положения частей 10.2, 10.3 ст. 45 ГрК РФ на него не распространяются. Принятие Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ не освобождало администрацию города от обязанностей соблюдать требования ст. 45 ГрК РФ на момент рассмотрения представленных ООО «Телекоминвест» проектов планировки и межевания.Подготовка по изменению документации по планировке территории должна осуществляться одновременно с подготовкой изменений в генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки.По информации администрации города от 08.12.2021 № 7-15164/ПР в соответствии с Правилами с учетом апелляционного определения Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 12.10.2021 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:398 расположен в территориальной зоне ОД-2.Судом не принято во внимание, что обжалуемые представление прокурора г. Уфы от 25.12.2020 № 7-3-2020 и предупреждение УФАС по РБ от 29.12.2020 № 002/01/15-3517/2020 внесены в адрес администрации города до принятия Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ. Оспариваемое представление внесено в адрес Администрации, к ООО «Телекоминвест» не адресовано, следовательно, не затрагивает прав и законных интересов общества и его правопреемников, так как не возлагает непосредственно на них какие-либо обязанности, не создает объективные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, не влечет риска их привлечения к административной ответственности по ст. 17.7 КоАП РФ.

УФАС по РБ в своей апелляционной жалобе приводит доводы аналогичные доводам апелляционных жалобы Прокуратуры г.Уфы РБ и Прокуратуры РБ.

В адрес суда от ООО «Кашкадан» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Судом в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители УФАС по РБ, Прокуратуры РБ доводы своих апелляционных жалоб поддержали, представитель ООО «Кашкадан» возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещенные надлежащим образом, уполномоченных представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не прибывших в судебное заседание участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, являясь собственником объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательного комплекса, право собственности на который зарегистрировано 14.11.2013), ООО «Телекоминвест» 04.02.2015 заключило с Управлением земельных и имущественных отношений Администрации г. Уфы договор аренды соответствующего земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:259 площадью 26 259 кв.м., расположенного по улице Маршала Жукова г. Уфы, для завершения строительства указанного объекта сроком до 20.10.2019.

Решением Совета городского округа г. Уфа от 28.06.2017 № 12/7 внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее – Правила землепользования и застройки), утвержденные решением Совета городского округа г. Уфа от 22.08.2008 №7/4.

Согласно данным изменениям территория, ограниченная улицами Сипайловской, Самаркандской, Косогорной, Проектной улицей, улицами Маршала Жукова и Озерной в Октябрьском районе г. Уфы, ориентировочной площадью 86,3 га, вошла в Перечень территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию.

ООО «Телекоминвест» (правопредшественником ООО «Кашкадан») с целью соблюдения прав и законных интересов всех правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, предназначенной для комплексного и устойчивого развития территории, таким правообладателям были направлены предложение о заключении соглашения о разграничении обязанностей правообладателей по осуществлению мероприятий по комплексному и устойчивому развитию территории по инициативе правообладателей и проект указанного соглашения.

Также, ООО «Телекоминвест» в газете «Курьер Башкортостана» № 38 (1044) от 24.09.2019 было опубликовано объявление о приеме заявок в целях заключения соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

С целью заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя ООО «Телекоминвест» обратилось в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация ГО г. Уфа) с заявлением о заключении соответствующего договора с приложением проекта договора, проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Сипайловской, Самаркандской, Косогорной, проектной улицей, улицами Маршала Жукова и Озерной в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

04.02.2020 Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № 135 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Сипайловской, Самаркандской, Косогорной, проектной улицей, улицами Маршала Жукова и Озерной в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, площадью 4,7 га (далее – проект планировки и проект межевания территории).

В соответствии с указанным проектом планировки и проектом межевания территории предусмотрено строительство:

- 6-15 этажного многосекционного жилого дома со встроенными помещениями (литер 1) общим жилым фондом 60 000 кв.м.;

- подземного паркинга на 515 м/мест (литер 2);

- ТП (литер 3). Образованию подлежали следующие земельные участки:

- П-1, площадью 25 167,45 кв.м. с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»;

- П-2, площадью 2 959,12 кв.м. с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»;

- П-3, площадью 584,98 кв.м. с видом разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 25.03.2020 № 54/9 (Приложение 21, Приложение № 1 145 к Правилам землепользования и застройки) внесены изменения в карту градостроительного зонирования территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с которыми территориальная зона земельных участков, подлежащих комплексному и устойчивому развитию по инициативе правообладателя (ООО «Телекоминвест») изменена с ОД-2 на Ж-3.

11.06.2020 между Администрацией ГО г. Уфа и ООО «Телекоминвест» заключен договор №1-КРТ о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя.

04.12.2020 на основании утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО г. Уфы) поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки:

- 02:55:020513:398, площадью 25 079 кв.м., с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной жилой застройки», соответствующий проектируемому земельному участку П-1;

- 02:55:020513:399, площадью 573 кв.м., с видом разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование, для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полное) общего образования», соответствующий проектируемому земельному участку П-3.

17.12.2020 между УЗИО г. Уфы и ООО «Телекоминвест» заключены договоры аренды земельных участков:

- №819-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:398 от 17.12.2020, площадью 25 079 кв.м., с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной жилой застройки»;

- №820-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:399 от 17.12.2020, площадью 573 кв.м., с видом разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование, для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полное) общего образования» - для детского сада.

25.12.2020 Прокурором г. Уфы Республики Башкортостан на имя и.о. главы администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан ФИО5 было внесено представление об устранении нарушений земельного и градостроительного законодательства № 7-3-2020 с требованием принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий, им способствующих, и недопущению впредь; рассмотреть вопрос о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.

29.12.2020 УФАС по РБ в адрес Администрации ГО г. Уфа РБ вынесено предупреждение № 002/01/15-3517/2020 о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства с требованием: отменить постановление главы Администрации об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории; уведомить ООО «Телекоминвест» о том, что договор №1-КРТ от 11.06.2020, договоры аренды №819-20 от 17.12.2020, №820-20 от 17.12.2020 являются ничтожными; осуществить возврат из незаконного пользования ООО «Телекоминвест» муниципальных земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:398, 02:55:020513:399, а также земельных участков предоставленных ООО «Телекоминвест» для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

В основу указанных ненормативных правовых актов положены выводы о том, что предложение общества «Телекоминвест» о развитии территории только лишь в границах земельного участка, на котором расположен его объект недвижимости (объект незавершенного строительства – торгово-развлекательный комплекс), не соответствует нормам градостроительного законодательства о комплексном освоении; планировочная документация, разработанная обществом «Телекоминвест» и впоследствии утвержденная Администрацией г. Уфы, противоречит Генеральному плану г.Уфы; изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:398 с «для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки» носит незаконный характер; договор № 819-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:398 от 17.12.2020 заключен в нарушение требований земельного законодательства, и является ничтожным в связи с тем, что предоставление данного земельного участка обществу «Телекоминвест» совершено в обход конкурсных процедур.

Не согласившись с представлением и предупреждением заинтересованных лиц, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО «Телекоминвест» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В свою очередь Прокуратура РБ также обратилась с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ, ООО «Телекоминвест» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 819-20, дополнительного соглашения от 20.08.2021 №1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 819-20, о возложении обзяанности на ООО «Кашкадан» возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:398.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев требования общества и Прокуратуры РБ по существу, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества и признания незаконными представления Прокурора г. Уфы РБ и предупреждения УФАС по РБ, и отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления Прокуратуры РБ.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходима совокупность двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия (должностного лица), входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) прокуратура Российской Федерации осуществляет от имени Российской Федерации надзор за исполнением действующих на ее территории законов.

Исходя из целей, задач и предмета прокурорского надзора, реализация указанной функции прокуратуры обеспечивается, в том числе нормами статьи 22, 24 названного Закона, которые позволяют прокурору устанавливать обстоятельства, свидетельствующие о фактах нарушения законов, и при наличии достаточных данных, указывающих на нарушение закона органами и должностными лицами, перечисленными в пункте 1 статьи 21 Закона, вносить соответствующее представление.

Представление прокурора в силу статьи 22 Закона является формой реагирования прокурора на нарушения органами и должностными лицами требований закона.

Согласно пункту 1 статьи 24 Закона о прокуратуре, представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих; о результатах принятых мер должно быть сообщено прокурору в письменной форме.

Таким образом, представление является мерой прокурорского реагирования, имеющей целью устранение нарушений закона, их причин и способствующих им условий.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) предусматривает в статье 22, что антимонопольный орган выполняет следующие функции: выявляет нарушения антимонопольного законодательства, принимает меры по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекает к ответственности за такие нарушения; предупреждает монополистическую деятельность, недобросовестную конкуренцию, другие нарушения антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами.

В силу части 1 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции в целях пресечения действий (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, антимонопольный орган выдает органу государственной власти субъекта РФ предупреждение в письменной форме о прекращении действий (бездействия), об отмене или изменении актов, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, либо об устранении причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, и о принятии мер по устранению последствий такого нарушения.

Частью 2 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции определено, что предупреждение выдается лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, в случае выявления признаков нарушения пунктов 3, 5, 6 и 8 части 1 статьи 10, статей 14.1, 14.2, 14.3, 14.7, 14.8 и 15 настоящего Федерального закона. Принятие антимонопольным органом решения о возбуждении дела о нарушении пунктов 3, 5, 6 и 8 части 1 статьи 10, статей 14.1, 14.2, 14.3, 14.7, 14.8 и 15 настоящего Федерального закона без вынесения предупреждения и до завершения срока его выполнения не допускается.

Согласно частям 4, 5 и 6 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции предупреждение должно содержать выводы о наличии оснований для его выдачи; нормы антимонопольного законодательства, которые нарушены действиями (бездействием) лица, которому выдается предупреждение; перечень действий, направленных на прекращение нарушения антимонопольного законодательства, устранение причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, устранение последствий такого нарушения, а также разумный срок их выполнения.

В рассматриваемом случае, оспариваемое предупреждение отвечает признакам ненормативного правового акта, установленным в части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку принято государственным органом на основании статей 22 и 39.1 Закона о защите конкуренции в отношении конкретного хозяйствующего субъекта и содержит властное предписание, возлагающее на орган местного самоуправления обязанность устранить выявленные нарушения.

Следовательно, предупреждение антимонопольного органа может быть предметом самостоятельного обжалования в арбитражном суде.

Вместе с тем судебный контроль при обжаловании предупреждения как при проверке его соответствия закону, так и при оценке нарушения им прав и законных интересов, должен быть ограничен особенностями вынесения такого акта, целями, достигаемыми этим актом, соразмерностью предписанных мер и их исполнимостью.

Поскольку предупреждение выносится при обнаружении лишь признаков правонарушения, а не его факта (часть 2 статьи 39.1 Закона № 135-ФЗ), то судебной проверке подлежит факт наличия таких признаков по поступившим в антимонопольный орган информации и документам как основаниям вынесения предупреждения.

Суд ограничивается констатацией соответствия либо несоответствия предупреждения требованиям статьи 39.1 Закона № 135-ФЗ и утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы от 22.01.2016 № 57/16 Порядка выдачи предупреждения о прекращении действий (бездействия), содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства (далее - Порядок), с учетом того, что предписанные действия должны отвечать целям предупреждения и не могут выходить за пределы мер, необходимых для прекращения действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, устранения причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, а также его последствий. Законность и обоснованность предупреждения также связана с оценкой его исполнимости, в том числе определенности предписываемых действий и возможности их исполнения в указанные сроки.

В соответствии с пунктом 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории - осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов.

В силу пункта 2 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования.

Согласно части 5.1 указанной статьи на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 28.06.2017 № 12/7 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан» внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ПЗЗ, Правила), указанные Правила дополнены статьей 11.1. Комплексное и устойчивое развитие территории, в соответствии с которой утвержден перечень территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан для комплексного и устойчивого развития.

В последующем, решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 27.06.2018 № 28/15 территории, указанные в п. 1, 2 указанной статьи исключены из перечня территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию.

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 25.03.2020 № 54/9 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан» статья 11.2 изложена в новой редакции, в соответствии с которой также изменен перечень территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию.

Согласно п. 4 ст. 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор). В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье - соглашение).

Согласно п. 17 ст. 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели, отказавшиеся от заключения соглашения и договора, вправе присоединиться к договору в течение срока, установленного соглашением и (или) договором. Присоединение таких правообладателей к договору осуществляется при условии заключения ими с правообладателями, заключившими договор, дополнительного соглашения в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи и направления ими в уполномоченный орган местного самоуправления согласованного с правообладателями, заключившими договор, проекта внесения изменений в подготовленные проект планировки территории и проект межевания территории применительно к земельным участкам правообладателей, принявших решение присоединиться к договору.

При новом рассмотрении, ООО «Кашкадан» представлены в материалы дела выписки ФГИС ЕГРН и доказательства направления средствами почтовой связи предложений правообладателям земельных участков и (или) правообладателей объектов недвижимости, расположенных на всей территории, подлежащей комплексному и устойчивому развитию территории, площадью 86,3 Га, о заключении соглашения о разграничении обязанностей правообладателей по осуществлению мероприятий по комплексному и устойчивому развитию территории по инициативе правообладателей и проект указанного соглашения.

ООО «Телекоминвест» в газете «Курьер Башкортостана» № 38 (1044) от 24.09.2019 опубликовано объявление о приеме заявок в целях заключения соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. Обществом «Кашкадан» в электронном виде представлен указанный выпуск газеты в материалы дела.

Согласно п. 2.1 договора № 1-КРТ о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя от 11.06.2020 срок действия договора составляет 10 (Десять) лет.

При таких обстоятельствах, любой правообладатель земельного участка и (или) объекта недвижимости на территории, предусмотренной для комплексного и устойчивого развития, вправе в течение 10 лет присоединиться к договору № 1-КРТ от 11.06.2020 для развития указанной территории в пределах своего земельного участка.

Учитывая, что комплексное освоение территории является долгосрочным процессом, действия общества по направлению предложений о присоединении всем правообладателям земельных участков и (или) объектов недвижимости на указанной территории, опубликование такого предложения в средствах массовой информации, направлены на максимальное вовлечение всех заинтересованных лиц в комплексное развитие территории.

Длительный срок действия договора № 1-КРТ обусловлен, в том числе, созданием равных и беспрепятственных условий для всех правообладателей в части присоединения к такому договору. Поскольку значительно превышает срок действия разрешения на строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке, принадлежащем ООО «Кашкадан» в соответствии с проектом организации строительства.

Срок действия разрешения на строительство № 02-RU-03308000-1309Ж-2021 от 08.10.2021 до 09.12.2023.

Срок действия договора № 1-КРТ от 11.06.2020 до 11.06.2030.

Таким образом, действия общества по максимальному вовлечению иных участников в деятельность по комплексному устойчивому развитию территории, заключение сторонами договора № 1-КРТ от 11.06.2020 сроком на 10 лет, направлены на развитие всей территории, предназначенной для комплексного и устойчивого развития, что соответствует смыслу градостроительного регулирования деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Согласно п. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории осуществляется без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации по планировке территории. Утверждение указанной документации допускается до утверждения этих изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:259, который ранее был предоставлен Заявителю на праве аренды, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа РБ, утвержденными Решением Совета городского округа город Уфа РБ № 7/4 от 22.08.2008 был расположен в границах территориальной зоны ОД-2 - общественно-деловой зоне, где такой вид использования как многоквартирная жилая застройка являлся разрешенным видом использования (условно), а также располагался в границах территории, предназначенной для комплексного и устойчивого развития территории.

В соответствии с документом территориального планирования городского округа город Уфа РБ - Генеральным планом городского округа город Уфа РБ (корректировкой) (утвержден 04.08.2006 решением Совета ГО г. Уфа РБ №14/4) – вышеуказанный земельный участок расположен в функциональной зоне «Зелень общего пользования»

Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № 135 от 04.02.2020 был утвержден разработанный обществом проект планировки и проект межевания территории, в соответствии с которым предусмотрено строительство многоэтажных жилых домов и паркинга. На момент утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, земельный участок общества в соответствии с Генеральным планом ГО г. Уфа РБ располагался в функциональной зоне «зелень общего пользования».

В то же время, положениями п. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается утверждение документации по планировке территории до внесения соответствующих изменений в документы территориального планирования, в том числе и в Генеральный план. Таким образом, допускается утверждение документации по планировке территории, не соответствующей документам территориального планирования, при условии приведения в последующем в соответствие документов территориального планирования такой документации.

Судом первой инстанции установлено, что органом местного самоуправления в настоящее время осуществляются действия по приведению в соответствие Генерального плана ГО г. Уфа РБ ранее утвержденной документации по планировке территории, в том числе и утвержденному проекту планировки и межевания территории общества.

В соответствии с проектом Генерального плана городского округа город Уфа РБ до 2040 года (приложение 2 Карта функциональных зон ГО г.Уфа РБ) земельный участок общества расположен в функциональной зоне с индексом 301, назначение: «многофункциональная общественно-деловая зона».

Указанная зона включает территории смешанного размещения объектов общественного и жилого назначения с высокой долей нежилого фонда в общей структуре застройки и территории с преобладанием жилой застройки, в границах которых расположены крупные общественные объекты общегородского значения. Размещение жилых объектов допускается не более 75%. Таким образом, зона 301 допускает размещение жилых объектов.

Указанные действия органа местного самоуправления соответствуют предусмотренному п. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации порядку утверждения документации по планировке территории при комплексном и устойчивом развитии территории.

Таким образом, с учетом положений п. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утверждение документации по планировке территории при комплексном развитии территории является основанием для внесения соответствующих изменений в документы территориального планирования, в том числе и в Генеральный план, для исключения возникновения противоречий документации по планировке территории документам территориального планирования.

Следовательно, проект планировки и межевания территории общества утвержден в соответствии с требованиями п. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации и в настоящее время Генеральный план приводится в соответствие с указанными проектом планировки и межевания территории.

Кроме того, постановление Администрации ГО г. Уфа РБ № 135 04.02.2020 об утверждении проекта планировки и межевания территории не отменено, недействительным или незаконным в установленном законом порядке не признано, является действующим.

Пункт 21 статьи 3 ФЗ «О введение в действия Земельного кодекса Российской Федерации» об однократном предоставлении земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов введен в действие 01.03.2015 и распространяется на договоры, заключенные после этой даты.

Договор аренды земельного участка № 3-15 заключен 04.02.2015 сроком до 20.10.2019, то есть до 01.03.2015 и не является фактом реализации указанного права.

Таким образом, к моменту заключения оспариваемого договора № 1- КРТ от 11.06.2020 общество еще не воспользовалось правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Впоследствии общество реализовало указанное право путем заключения с Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ договора аренды земельного участка № 819-20 от 17.12.2020, сроком до 09.12.2023 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, что следует из п. 1.1. указанного договора.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка № 819-20 от 17.12.2020 разрешенное использование земельного участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки.

В соответствии с приложением № 2 к указанному договору расчет арендной платы произведен исходя из вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка».

При этом, органом местного самоуправления процедура изъятия у общества объекта незавершенного строительства в судебном порядке не инициирована за более чем годовой период с 20.10.2019 (дата истечения прежнего договора аренды) по 17.12.2020 (дата заключения договора аренды земельного участка однократно без проведения торгов). Не подан указанный иск и на момент рассмотрения настоящего дела.

Более того, факт заключения между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ и обществом договора аренды земельного участка № 819-20 от 17.12.2020 сроком на три года говорит об отсутствии у органа местного самоуправления подобного намерения.

Согласно п. 3 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (далее в настоящей статье также - правообладатель).

При этом участие правообладателя, не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения в соответствии с настоящей статьей договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет.

Таким образом, правом на заключение договора о комплексном и устойчивом развитии территории обладает либо собственник объекта недвижимости, либо долгосрочный арендатор (не менее пяти лет) земельного участка.

В рассматриваемом случае, общество является собственником объекта недвижимости, поэтому ему не требуется наличия еще и долгосрочной аренды земельного участка для получения статуса правообладателя, имеющего право комплексно развивать территорию.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:30025.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу, является объектом недвижимости по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Градостроительное законодательство, в том числе п. 3 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не содержит каких-либо ограничений применения указанной нормы для правообладателей объектов незавершенного строительства для целей комплексного и устойчивого развития территории.

При этом к рассматриваемому спору не применима позиция Верховного Суда Российской Федерации об ограниченном объеме прав собственника объекта незавершенного строительства при приобретении публичного земельного участка, заключающийся только в возможности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства (но не приобрести в собственность) по следующим основаниям.

В рассматриваемом случае, общество не приобретает земельный участок в собственность, а использует его на праве аренды.

Договор о комплексном и устойчивом развитии территории не дает никаких дополнительных оснований для приобретения земельного участка по сравнению с теми, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (за исключением земельных участков для строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктур).

Договор аренды земельного участка, на котором предполагается строительство заключен на основании п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, при разграничении прав на приобретение земельного участка законодатель четко терминологически определил, что в собственность приобретаются земельные участки собственниками зданий и сооружений (пп. 6 п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), а в аренду – собственникам объектов незавершенного строительства (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 46.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено право на заключение договора о комплексном и устойчивом развитии территории собственниками объектов недвижимости, то есть норма сформулирована в общем виде, что включает в себя как готовые здания и сооружения, так и объекты незавершенного строительства. В ином случае, законодатель бы разграничил указанные понятия.

Более того, смысл комплексного и устойчивого развития территории заключается в изменении видов разрешенного использования земельных участков, что прямо следует из пп.1 п. 14 ст. 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что соответственно невозможно без изменения назначения существующих объектов недвижимости, что наиболее эффективно на стадии завершения объекта незавершенного строительства.

В настоящем случае, общество, на момент заключения договора № 1- КРТ, являлось собственником объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства), и, соответственно, отвечало условию, предусмотренному п. 3 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что наделяло его правом на участие в комплексном развитии территории. При этом не имеет значение срок прав на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости.

Согласно п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В настоящем случае общество является собственником объекта незавершенного строительства. Для дальнейшего завершения строительства объекта незавершенного строительства необходимо получение разрешения на строительство. Утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, на земельном участке предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов и паркинга.

Исходя из буквального толкования данной нормы, допускается использование объектов только завершенных строительством объектов недвижимости, виды использования которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Незавершенный строительством объект может использоваться исключительно для завершения строительства и только в соответствии с проектом планировки и межевания территории.

При таких обстоятельствах, завершение строительства объекта незавершенного строительства возможно только в соответствие с утвержденным проектом планировки и межевания территории, завершение строительства торгово-развлекательного комплекса будет противоречить требованиям градостроительного законодательства.

Таким образом, суд не усматривает оснований для применения положений п. 8-9 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 21 ст. 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок не мог быть предметом конкурсных процедур, поскольку мог быть предоставлен только одному лицу – правообладателю находящегося на нем объекта недвижимости, которым является Заявитель.

Президиум ВС РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2015), утвержденном 25.11.2015 указал, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, неоднократно изложенной в его решениях, акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц подлежат оспариванию в судебном порядке, если они по своему содержанию затрагивают права и интересы граждан, юридических лиц и предпринимателей, в том числе при осуществлении ими предпринимательской деятельности, независимо от того, какой характер - нормативный или ненормативный - носят оспариваемые акты. Иное означало бы необоснованный отказ в судебной защите, что противоречит ст. 46 Конституции РФ.

Оспариваемое представление Прокурора г. Уфы, исходя из доводов, изложенных в нем, содержит указание на ничтожность заключенных договоров аренды земельных участков, незаконность утверждения проекта планировки и проекта межевания, незаконность смены вида разрешенного использования земельного участка и ничтожность заключенного договора о комплексном развитии территории. Представление Прокурора г. Уфы содержит требование о принятии исчерпывающих мер к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий, им способствующих, и недопущению их впредь. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемое Представление Прокурора г. Уфы направлено на расторжение договоров аренды земельных участков, расторжение договора № 1-КРТ и отмену утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории.

Оспариваемое предупреждение УФАС по РБ содержит указание на необходимость отмены Постановления главы Администрации ГО г. Уфа РБ № 135 от 04.02.2020 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Сипайловской, Самаркандской, Косогорной, проектной улицей, улицами Маршала Жукова и Озерной в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, площадью 4,7 га», уведомления ООО «Телекоминвест» о том, что договор № 1-КРТ от 11.06.2020, договора аренды: № 819-20 от 17.12.2020, № 820-20 от 17.12.2020 являются ничтожными и возврата из незаконного пользования ООО «Телекоминвест» в муниципальную казну земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:398, 02:55:020513:399, а также земельных участков, предоставленных в аренду ООО «Телекоминвест» площадью 2959,12 кв.м. и 584,98 кв.м. для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

При таких обстоятельствах, оспариваемые представление и предупреждение нарушают права ООО «Кашкадан» (правопреемник ООО «Телекоминвест») в сфере предпринимательской деятельности, поскольку направлены на прекращение действия договоров аренды между УЗИО г. Уфы и Заявителем, прекращение действия договора № 1-КРТ, заключенного между Администрацией ГО г. Уфа и Заявителем и отмену проекта планировки и проекта межевания территории, который был разработан по заказу и по инициативе Заявителя.

В случае исполнения указанных выше мероприятий, Заявитель будет лишен прав на земельные участки, и возможность осуществления строительства многоквартирных домов, что нарушает права Заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно пришел к выводу об обоснованности заявленных требований ООО «Кашкадан» (правопреемник ООО «ТелекомИнвест»).

Относительно искового заявления Прокуратуры РБ о признании недействительной (ничтожной) сделки – договора № 819-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:398, признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 20.08.2021 №1 о внесении изменений в договор № 819-20 аренды земельного участка, и обязании ООО «Кашкадан» возвратить спорный земельный участок, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В качестве оснований для признания сделки недействительной истец указывает следующие основания.

По мнению Прокуратуры, несмотря на несоответствие представленного обществом проекта планировки и межевания территории Генеральному плану ГО г. Уфа РБ, Администрацией был утвержден указанный проект.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на «многоэтажное жилищное строительство» и последующее предоставление земельного участка для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса является необоснованным. Также, по мнению Прокуратуры предоставление земельного участка по оспариваемому договору без проведения торгов для многоэтажного жилищного строительства в рамках реализации договора о комплексном развитии территории земельным законодательством не предусмотрено.

Утверждение указанной документации допускается до утверждения этих изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки.

Обществом в целях реализации решения о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя была подготовлена документация по планировке территории, которая была утверждена в установленном законом порядке.

Как было указано выше, в настоящее время в Генеральный план вносятся соответствующие изменения, основанные на утвержденном проекта планировки и проекте межевания территории. Проект Генерального плана размещен на официальном сайте Администрации ГО г. Уфа РБ.

Таким образом, утверждение разработанного обществом проекта планировки и проекта межевания территории соответствует положениям п. 10.2 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Относительно довода Прокуратуры о незаконности изменения вида разрешенного использования и последующего предоставления земельного участка, суд полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пп.1 п. 14 ст. 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, условиями договора являются разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, обязательств по изменению видов разрешенного использования земельных участков, образованию земельных участков, установлению сервитутов, обеспечению осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, изменение вида разрешенного использования земельного участка является предусмотренной законом обязанностью и существенным условием договора о комплексном развитии территории.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Согласно п. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории.

В силу пп. 3 п. 1.1. ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, указанными в части 3 статьи 46.9 настоящего Кодекса – то есть правообладателями земельных участок и (или) объектов недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах определенной в правилах землепользования и застройки территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (далее в настоящей статье также - правообладатель).

Как было указано выше, проектом планировки и межевания территории на спорном земельном участке предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов и паркинга.

В соответствии с ч.3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии.

При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:398 образован и поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с проектом планировки и межевания территории, что соответствует требованиям ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Оспариваемый договор аренды земельного участка заключен на основании вышеуказанной нормы, как с собственником объекта незавершённого строительства.

Учитывая изложенное, формирование земельного участка в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории с установлением соответствующего вида разрешенного использования, предусмотренному таким проектом, соответствует требованиям законодательства.

Дальнейшее предоставление в аренду земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства также соответствует требованиям земельного законодательства.

Относительно несоответствия вида разрешенного использования земельного участка и целевого назначения объекта необходимо учитывать, что объект является объектом незавершенного строительства, целевое назначение которого может быть изменено.

Кроме того, положения п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» исключают возможность предоставления спорного земельного участка иным лицам, кроме собственника объекта незавершенного строительства, посредством конкурсных процедур.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения требований о признании договора аренда недействительным не имеется.

Доводы апелляционных жалоб не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд может отменить или изменить решение арбитражного суда первой инстанции только в том случае, если установит неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких оснований апелляционным судом не установлено.

Как усматривается из решения, судом первой инстанции полно выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, рассмотрены и оценены доводы обеих сторон, сделанные выводы подтверждены ссылками на доказательства, приобщенные к материалам дела, и соответствуют установленным обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта по безусловным основаниям, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицами, освобожденными от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2022 по делу № А07-2540/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Прокуратуры города Уфы, Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.П. Скобелкин

Судьи П.Н. Киреев

Н.Г. Плаксина