Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Актау» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан
от 15.07.2017 по делу № А07-25796/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Актау» - ФИО1 (доверенность от 15.06.2017).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату представил в Арбитражный суд Уральского округа ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя комитета. Ходатайство судом удовлетворено.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Актау» (далее – общество ПКФ «Актау») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.12.2016 в сумме
995 848 руб. 75 коп., пеней в сумме 47 379 руб. 38 коп.

Решением суда первой инстанции от 15.07.2017 (судья Бобылев М.П.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.09.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество ПКФ «Актау» просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неверное применение норм материального права. Заявитель ссылается на ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что методика начисления арендной платы по договору применена истцом обоснованно. Заявитель полагает, что в отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы в договоре расчет арендной платы исходя из указанной методики арендной платы неправомерен. Заявитель поясняет, что договором аренды от 14.12.2004 № 435/04 не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить методику расчёта размера арендной платы, следовательно, размер арендной платы должен определяться по согласованной сторонамиметодике - АП = П х Б х Кд х Ки. Заявитель отмечает, что суды первой и апелляционной инстанций не дали правовую оценку договору аренды земельного участка, не учли, что сторонами был согласован определённый размер арендной платы и методика расчета арендной платы. Соглашение об изменении методики расчета арендной платы и размера арендной платы сторонами подписано не было, что, по мнению общества ПКФ «Актау», исключает право арендодателя требовать внесения аренды в увеличенном размере.

Кроме того, заявитель полагает, что поскольку при подписании договора аренды сторонами был согласован показатель коэффициента, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельного участка, соответствующий виду «обслуживание здания склада и цеха с гаражом» и утвержденному решением Городского совета г. Салават от 27.11.2003 № 23-38, применение в расчете арендной платы коэффициента = 1,41, установленного решением Совета городского округа г. Салават от 25.11.2012 № 3-27/333, неправомерно.

По мнению заявителя, возложение арендодателем на арендатора в одностороннем порядке денежного обязательства, превышающего ранее согласованное сторонами денежное обязательство в 10 раз, не соответствует основным принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и
подп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011
№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Отношения по использованию и охране земель в Республике Башкортостан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на территории Республики Башкортостан, регулируются Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» (далее - Закон Республики Башкортостан
от 05.01.2004 № 59-з).

Согласно подп. 6 п. 3 ст. 2 Республики Башкортостан от 05.01.2004
№ 59-з установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.

Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан
от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480).

В силу п. 3 постановления Правительства Республики Башкортостан
от 22.12.2009 № 480 (в редакции постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.07.2014 № 351), по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 г., расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010 - 2016 г. осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.

В соответствии с подп. б п. 1.2 приложения 1 к постановлению Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480(в редакции постановления Правительства Республики Бшкортостан от 30.07. 2014
№ 351) по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 г., расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010 - 2016 г. осуществляется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле: АП = П x Б x Ки, где: АП - размер арендной платы;
П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей); Б - базовая ставка арендной платы;
Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.

Коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков (Ки), для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории соответствующего муниципального образования устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.

Базовая ставка арендной платы за земельный участок (Б) рассчитывается по следующей формуле: Б = Сап x К, где: Сап - средняя ставка арендной платы за год; К - коэффициент дифференциации средней ставки арендной платы по территориально-экономическим зонам в соответствии с градостроительным регламентом.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании постановления Администрации города Салават Республики Башкортостан от 01.12.2004 № 12/2300 между комитетом (арендодатель) и обществом ПКФ «Актау» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.12.2004 № 435/04, в соответствии которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:59:020204:12, площадью 9979 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават,
ул. Первомайская, 67, с целевым назначением: для обслуживания здания склада и цеха с гаражом.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 01.01.2004 по 31.12.2052.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата на 2004 г. составила 151 343 руб. 31 коп.

Согласно п. 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором в срок до 01 числа следующего за кварталом месяца текущего года в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в договоре.

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан (п. 3.4 договора).

В соответствии п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.

Договор аренды зарегистрирован в отделе по г. Салават Управления Федеральной регистрационной службы 21.12.2004, что подтверждено соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре аренды.

Согласно акту приема-передачи от 14.12.2004 земельный участок с кадастровым номером 02:59:020204:12 передан ответчику.

На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 30.10.2014 № 2253-п «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:59:020204:12» между истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.11.2014, согласно которому изменена категория земельного участка на земли населенных пунктов, а также изменено его целевое назначение на «реконструкцию здания склада и цеха с гаражом под торгово-сервисный комплекс».

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей истец направил обществу ПКФ «Актау» уведомление от 15.03.2016 № 8-УЗ с требованием погасить образовавшуюся задолженность до 05.04.2016.

Претензия оставлена обществом ПКФ «Актау» без ответа.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций установили факт пользования ответчиком земельным участком, подтвержденный размещением в его границах объекта недвижимости – здания цеха с гаражом, собственником которого согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.08.2004
02 АА № 282453 и от 10.08.2004 02 АА № 282965 является общество
ПКФ «Актау».

Исследовав представленные истцом расчеты суммы арендной платы по договору аренды на 2015 и 2016 г., суды установили, что расчеты произведены на основании решений Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 16.03.2011 № 2-42/467, от 10.11.2011 № 2-49/563,
от 25.11.2013 № 3-27/333, от 27.11.2014 № 3-39/478, от 29.08.2016 № 3-59/699.

Также суды выявили, что при осуществлении расчета арендной платы в соответствии с решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2013 № 3-27/333 истцом применен коэффициент категории арендаторов и вида использования земель = 1,41, установленный для объектов складского назначения II - III классов опасности, а также объектов складского назначения IV - V классов опасности, оптовых баз и складов, мелкооптовых баз и складов, логистических центров, терминалов, что соответствует разрешенному использованию земельного участка согласно сведениям государственного кадастра недвижимости.

Приняв во внимание, что в приложении к договору стороны предусмотрели порядок определения арендной платы на основании решений сессий Салаватского городского Совета Республики Башкортостан
от 23.12.2004 № 24-6/75 и от 23.11.2005 № 1-2/44 с последующими изменениями, при этом использование конкретной формулы расчета с неизменностью установленных ею коэффициентов сторонами не предусмотрено, тогда как общая методика расчета арендной платы, установленная решением сессии Салаватского городского Совета Республики Башкортостан, в части применения коэффициента категории арендаторов и вида использования земельных участков в расчетах арендной платы в 2015-2016 г. не изменилась, суды правомерно признали, что взыскание задолженности по арендной плате исходя из нормативно установленных ставок арендной платы обоснованно.

При таких обстоятельствах, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, признав верными расчеты арендной платы и неустойки, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования комитета.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Ссылка общества ПКФ «Актау» на необходимость применения согласованного при заключении договора аренды от 14.12.2004 № 435/04 размера арендной платы при отсутствии у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы в договоре обоснованно отклонена судами как противоречащая нормам подп. 2 п. 3 ст. 39.7, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, изложенным в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

Иные доводы заявителя, содержащиеся в кассационной жалобе, также являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2017 о принятии кассационной жалобы к производству на общество ПКФ «Актау» была возложена обязанность представить суду подлинник платежного поручения, подтверждающего уплату государственной пошлины по кассационной жалобе. Указанное требование суда заявителем кассационной жалобы не исполнено, вследствие чего с общества ПКФ «Актау» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 руб. за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 по делу № А07-25796/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Актау» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Актау» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Татаринова

Судьи Н.Г. Беляева

Т.В. Сулейменова