Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее – управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2021 по делу №А07-262/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к управлению с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, кадастровый номер: 02:55:010506:114, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, проспект Октября, 7), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 01.12.2020, а именно: изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: «3.1 Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 807 000,00 руб. (Один миллион восемьсот семь тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20%». изложить п. 3.3 договора в следующей редакции «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 180 700,00 руб. (Сто восемьдесят тысяч семьсот рублей 00 копеек), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца. Определить приложение (график платежей) к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 01 декабря 2020 года, из расчета цены объекта - 1 807 000,00 руб. (Один миллион восемьсот семь тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20% (с учетом изменения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность».

Решением суда от 01.12.2021 иск удовлетворен. Судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 01.12.2020, в редакции истца.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что согласно выводам заключения эксперта рыночная стоимость объекта с учетом округления составила 1 807 000 руб., при этом кадастровая стоимость спорного объекта составляет 5 900 216 руб. 36 коп., то есть определенная экспертом рыночная стоимость спорного имущества значительно ниже его кадастровой стоимости и цены приобретения. По мнению управления, заключение эксперта общество с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» № 59 не является достоверным доказательством. Как полагает управление, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 01.07.2010 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда 7207.1 от 30.05.2006, № 01/ВУ/2010 от года, № 33280 от 12.02.2020, на основании которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, кадастровый номер: 02:55:010506:114, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, проспект Октября, 7.

10.03.2020 предприниматель обратился в администрацию городского округа г. Уфа с заявлением о выкупе арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Постановлением от 23.11.2020 № 1520 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, (кадастровые номера: 02:55:010506:114), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, проспект Октября, 7», Администрация городского округа гор. Уфа постановила осуществить приватизацию арендуемого объекта муниципального нежилого фонда.

Управление направило в адрес предпринимателя письмо от 01.12.2020 № УЗ-11617 с проектом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 01.12.2020.

Цена договора составила 4 213 269 руб. 21 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Аудит безопасность» (отчет от 15.10.2020 № 20-344/4/18-Н).

Истец не согласился с предложенной ценой и 07.12.2020 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 01.12.2020, с предложением установить цену в размере 1 871 000,00 руб. (Один миллион восемьсот семьдесят одна тысяча рублей 00 копеек), без учета НДС 20%, определенную независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 23-ОКС/12-2020 от 04.12.2020, составленным ООО «Консалтинговая компания «Агата».

24.12.2020 ответчик письмом № 39494 отклонил протокол разногласий от

07.12.2020.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, Законом №159-ФЗ.

Согласно абз. 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, судом назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая поручена эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО2.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта от 02.07.2021 № 59, отчет № 20-344/4/18-Н рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, поскольку: анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка торгово-офисной недвижимости проведен по публикациям исследований на дату после даты оценки и не дает реального представления о сложившихся ценах (предложениях) на дату оценки 10.03.2020;

- Основные выводы относительно рынка недвижимости сделаны с использованием не сопоставимых объектов;

- Выбор аналогов сравнения не корректный, не обоснованный;

-Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки в части применения корректировок при расчете рыночной стоимости не подтверждена;

- Корректировка на интенсивность пешеходного трафика проведена с использованием данных справочника для г. Омск и Омской области. Корректировки по таким параметрам как наличие отдельного входа и технического состояния здания не проведены.

- Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда нежилого помещения общей площадью 75,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010506:114, расположенного в подвале четырехэтажного жилого дома, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 7 по состоянию на 10 марта 2020 года, с учетом округления составляет: 1 807 000 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение № 59, суды пришли к выводу о том, что экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества, достоверность отчета №20-344/4/18-Н о рыночной стоимости объекта недвижимости не подтверждена. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; Заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно урегулировали разногласия возникшие между управлением и предпринимателем в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере
1 807 000 руб. 00 коп., указанной в заключении эксперта от 02.07.2021 № 59.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Само по себе несогласие ответчика с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для критической оценки экспертного заключения.

Доводы управления о необоснованном отказе в назначении повторной экспертизы отклоняется.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суды по результатам исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, исследовав экспертное заключение № 59, рассмотрев доводы и возражения сторон относительно сделанных экспертом выводов, пришли к правильному выводу о том, что названное заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, не представлено.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и не является основанием для отмены судебного акта.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы само по себе существенное различие установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения, поскольку Закон об оценочной деятельности разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости, в связи с чем к определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Согласно части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка, в связи с чем кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Учитывая разницу в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней.

Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ корректности учета индивидуальных характеристики объекта при массовой оценке не требовался.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решение суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2021 по делу № А07-262/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи С.В. Лазарев

Т.В. Сулейменова