Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крюковым Ю.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – общество «Меридиан», истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу № А07-283/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, приняли участие: директор общества «Меридиан» – Баранова Е.Г. (приказ от 21.11.2011 № 19, паспорт); представители данного общества – Зубаков С.Г. (доверенность от 15.08.2015), Пильнов Г.И. (доверенность 03.08.2015 № 07).

Общество «Меридиан» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 01.12.2013 № /2013; изложении условий данного договора в предложенной истцом редакции, а именно:

пункт 2.1.1 – «Общая площадь выкупаемого имущества составляет - 94,3 кв. метров»;

пункт 2.1.2 – «Рыночная стоимость имущества 1 253 000 (один миллион двести пятьдесят три тысячи) рублей, НДС нет. Стоимость неотделимых улучшений вместе со стоимостью пристроя составляют 824 000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей. Без НДС»;

пункт 3.1 – «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества и пристроя засчитываются в счет приобретаемого арендуемого имущества в размере 824 000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) руб., без налога на добавленную стоимость (далее НДС). Соответственно выкупная стоимость объекта составляет 429 000 (четыреста двадцать девять тысяч) руб. НДС нет.»;

пункт 3.3 – «Оплата имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего Договора платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены имущества (далее по тексту).»;

пункт 4.1.5 исключить за необоснованностью.

Кроме того, истец просил взыскать в его пользу 10 000 руб. расходов по изготовлению отчета об оценке от 15.03.2014 № 04/14-Н, 40 000 руб. расходов на проведение обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы» экспертизы, уплаченных по платежному поручению от 29.09.2014 № 342, 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Истец также просил взыскать с закрытого акционерного общества «Эксперт-оценка» 10 000 руб., уплаченных по платежному поручению от 11.04.2014 № 135, в связи с неисполнением определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2014.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Рядинская Т.Г. (далее – предприниматель Рядинская Т.Г.).

Решением суда от 03.03.2015 (судья Воронкова Е.Г.) с учетом определения суда от 03.03.2015 об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок заявленные требования удовлетворены частично, п. 2.1.1 договора от 01.12.2013 № /2013 принят в редакции, изложенной в договоре с указанием в графе «Общая площадь» площади объекта 94,3 кв. м, а именно: «Передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом инв. № 271, составленном по состоянию на 30.11.2009 г., следующие характеристики: адрес: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1, помещение № 1 (часть цокольного этажа 5-ти этажного жилого дома); общая площадь - 94, 3 кв. м; литера - Аа; этажность - 5/цок; год постройки - 1970; материал цен – кирпичные; коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление от ТЭЦ, электроснабжение; инвентаризационная стоимость передаваемого имущества составляет 78 884 (семьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля». В удовлетворении исковых требований о принятии пунктов 2.1.2 и 3.1 в редакции истца отказано. Пункт 2.1.2 договора от 01.12.2013 № /2013 принят в редакции, изложенной в договоре, а именно: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком Рядинской Т.Г. от 14.11.2013 № 107/13-Н составляет 1 819 000 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, НДС нет.». Пункт 3.1 договора от 01.12.2013 № /2013 принят в редакции, изложенной в договоре, а именно: «Цена имущества по настоящему договору составляет 1 819 000 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, НДС нет.». Пункт 4.1.5 договора от 01.12.2013 № /2013 исключен.

Дополнительным решением суда от 18.03.2015 требование о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов удовлетворено частично. С администрации в пользу общества «Меридиан» взыскано 10 000 судебных расходов на оплату юридических услуг. В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции от 03.03.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Меридиан» просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суды первой и апелляционной инстанций при определении выкупной стоимости арендуемого им помещения ошибочно не исключили из нее стоимость произведенных неотделимых улучшений, составляющую в соответствии с заключением экспертизы от 28.11.20014 № 117/04 824 157 руб. Кроме того, по мнению заявителя, отчет предпринимателя Рядинской Т.Г. № 107/13-Н противоречит требованиям ст. 55, 64, 86, 146, 147, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 17, 19, 21 ФСО-1; п. 3, 4, 8 ФСО-3, ст. 9, 11, 12, 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.

Таким образом, суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, а именно в части определения судами выкупной стоимости арендуемого истцом нежилого помещения.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в собственности муниципального образования городской округ Кумертау Республики Башкортостан находится нежилое помещение площадью 94,3 кв. м, расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1 (свидетельство о государственной регистрации от 18.01.2011 № 04 АВ 962129).

На основании заключенного истцом и ответчиком 14.11.2011 договора аренды № 128 указанное помещение предоставлено администрацией обществу в аренду сроком до 01.07.2015. Аналогичные договоры аренды (за исключением показателя площади нежилого помещения, измененной на основании постановления администрации города Кумертау от 07.06.2010 № 894) заключались с обществом «Меридиан», начиная с 2006 года, а также в 1999 году.

На основании обращений общества «Меридиан» о приобретении арендуемого нежилого помещения в собственность в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) органом местного самоуправления принято решение о приватизации арендуемого помещения.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений г. Кумертау Республики Башкортостан 28.11.2013 направил обществу «Меридиан» для рассмотрения и подписания проект договора купли-продажи арендуемого вышеуказанного нежилого помещения от 01.12.2013 № /2013. Обществу предложено в 30-дневный срок рассмотреть, подписать и вернуть все экземпляры договоров.

Согласно п. 2.1.2 и 3.1 данного договора отчуждение имущества производится по цене 1 819 000 руб., определенной на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком предпринимателем Рядинской Т.Г. от 14.11.2013 № 107/13-Н.

Письмом от 24.12.2013 № 19 общество «Меридиан» направило органу местного самоуправления протокол разногласий к договору от 01.12.2013 № /2013, в котором предложило уточнить общую площадь отчуждаемого нежилого помещения, указав ее значение 94,3 кв. м, а также рыночную стоимость объекта, уменьшив ее на сумму задолженности перед покупателем в размере 423 800 руб., обусловленную произведением неотделимых улучшений выкупаемого имущества.

Администрация г. Кумертау в письме от 20.01.2013 № 37/69 отклонила предложенный протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, сославшись на осуществление ремонта нежилого помещения в период действия договора аренды от 21.12.1999, осуществление строительства капитального пристроя без получения письменного согласия арендодателя и невозможность изменения цены, определенной независимым оценщиком.

Наличие названных разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1, послужило обществу «Меридиан» поводом для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно положениям п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона № 159-ФЗ.

Разрешая настоящий преддоговорный спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям данной статьи, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выкупная стоимость вышеназванного помещения определена ответчиком в договоре от 01.12.2013 № /2013 на основании отчета № 107/13-Н, составленного 14.11.2013 по его заказу предпринимателем Рядинской Т.Г. от 14.11.2013 № 107/13-Н в, размере 1 819 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

В ходе рассмотрения дела были проведены две судебные экспертизы. Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы» от 28.11.2014 № 117/04, рыночная стоимость названного нежилого помещения составляет 1 479 000 руб. (в том числе НДС – 225 610 руб. 17 коп.); рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных за время арендных отношений (1999-2013 года, составляет 767 235 руб. 15 коп, рыночная стоимость пристроя – 108 000 руб.). В соответствии с отчетом об оценке закрытого акционерного общества «Эксперт-оценка» № 14-243-Н итоговая величина рыночной стоимости указанного нежилого помещения составляет 2 700 000 руб. (в том числе НДС – 411 864 руб.).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о необходимости определения цены нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Дзержинского, 1, в соответствии с отчетом, составленным предпринимателем Рядинской Т.Г., в размере 1 819 000 руб.

Исходя из содержания искового заявления общества «Меридиан», протокола разногласий к договору купли-продажи и пояснительных расчетов к нему, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что установленная в отчете предпринимателя Рядинской Т.Г. рыночная стоимость выкупаемого имущества истцом не оспаривается. Разногласия сторон заключаются в наличии либо отсутствии оснований для исключения из выкупной цены стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Поэтому достоверность отчета проверке не подлежит.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции при рассмотрении доводов апелляционной жалобы проведен подробный анализ отчета от 14.11.2013 № 107/13-Н, в результате которого им не установлено оснований для признания его несоответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО № 2), Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Суд апелляционной инстанции указал, что в заключения эксперта усматривается обоснование отказа от применения затратного подхода при оценке стоимости нежилого помещения. В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом применен сравнительный и доходный подход. Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги – нежилые помещения имеют сходное с исследуемым назначение – торговое, торгово-офисное, расположены в границах одного и того же населенного пункта, сопоставимы по площади, в силу чего соответствуют требованиям п. 14 ФСО № 1.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения, условий продажи и текущего состояния, учел технические характеристики выкупаемого помещения.

Стоимость выкупаемого имущества определена без учета НДС, о чем прямо указано в отчете.

Наличие в материалах дела представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости названного нежилого помещения от 15.03.2014 № 04/14-Н, выполненного оценщиком Потаповым В.А., экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы» от 28.11.2014 № 117/04, отчета об оценке закрытого акционерного общества «Эксперт-оценка» № 14-243-Н, устанавливающих иную рыночную стоимость и стоимость неотделимых улучшений, само по себе не свидетельствует о недостоверности сведений, содержащихся в отчете предпринимателя Рядинской Т.Г. Названные заключения исследованы и оценены судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иных доказательств недостоверности отчета предпринимателя Рядинской Т.Г. истцом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного подлежат отклонению доводы истца о несоответствии требованиям закона отчета от 14.11.2013 № 107/13-Н, на основании которого судами определена стоимость выкупаемого помещения, неправомерном оставлении без внимания заключения экспертизы от 28.11.2014 № 117/04 и отчета оценщика Потапова В.А. от 15.03.2014 № 04/14-Н.

Отклоняя довод общества «Меридиан» о необходимости снижения выкупной стоимости нежилого помещения на стоимость выполненных неотделимых улучшений, суды руководствовались следующим.

В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

На основании приведенных норм права, суды пришли к верному выводу о том, что право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества возникает у арендатора лишь относительно неотделимых улучшений, произведенных в период непрерывного владения выкупаемым объектом, с которым положения Федерального закона № 159-ФЗ связывают возникновение права на выкуп.

С учетом того, что ранее заключенный с истцом договор аренды от 21.04.2005 № 841 расторгнут по соглашению сторон с 15.04.2005, основанные на нем права и обязанности сторон (включая право возмещения стоимости неотделимых улучшений) прекращены (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды обоснованно отказали обществу «Меридиан» в исключении из выкупной стоимости нежилого помещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных им до 08.12.2006, в том числе затрат на возведение капитального пристроя к арендуемому помещению, изначально согласованного в качестве временного объекта (постановление администрации от 11.08.2003 № 1370).

Вместе с тем судами установлено, что в период непрерывного владения истцом нежилым помещением на основании договора аренды от 08.12.2006 № 179 и позднее указанной даты, обуславливающего наличие у него права выкупа нежилого помещения, обществом «Меридиан» осуществлен ремонт пожарной сигнализации и торгового зала.

Оценив перечень и виды осуществленных обществом работ, суды отнесли их к текущему ремонту, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Из локального сметного расчета от 03.03.2014
№ 14-15-13-1 усматривается осуществление работ по устройству полов путем устройства основания из фанеры и настила линолеума, выравнивания и окраски стен, которые обусловлены эксплуатацией объекта и необходимой заменой покрытий.

Работы по ремонту пожарной сигнализации, произведенные обществом «Меридиан» в связи с вынесением предписания по устранению нарушений требований пожарной безопасности от 05.10.2012, также признаны судами не связанными с улучшением нежилого помещения, изменяющим его рыночную стоимость. Кроме того, данные работы не были предварительно согласованы с арендодателем.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали истцу в удовлетворении его требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи от 01.12.2013 № /2013 в части установления выкупной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Дзержинского, 1 в размере 429 000 руб.

Доводы кассационной жалобы с учетом изложенного отклоняются, они направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу № А07-283/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи А.Ю. Смирнов

Н.Г. Беляева