Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Деевой Веры Борисовны (далее – предприниматель Деева В.Б.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2021 по делу № А07-29721/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Деева В.Б. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан (далее – Администрация) о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, площадью 722,5 кв. м с кадастровым номером 02:55:051004:389, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, д. Мокроусово, ул. Мокроусовская (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, индивидуальный предприниматель Фаттахова Жанна Маратовна, индивидуальный предприниматель Сафиуллин Шамиль Римович (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2021
в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 20.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Деева В.Б. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами нарушены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22, поскольку истцом доказан факт принятия действий, направленных на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но по независящим от него причинам в получении разрешения было отказано. Предприниматель Деева В.Б. указывает на нарушение судами статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суды необоснованно отклонили доказательства как не имеющие правового значения, однако в указанных выше Пленумах прямо указано об установлении обстоятельств соответствия или несоответствия самовольно возведенного объекта требованиям строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил. В обоснование доводов кассационной жалобы предприниматель указывает на судебную практику по аналогичным делам.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Уральского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Деева В.Б. является собственником нежилого помещения (литеры «Д», «Д3», «Д5», «Д6») с кадастровым номером 02:55:051004:389, площадью 413,8 кв. м, этаж № 1, № 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа; Кировский район, д.Мокроусово, ст. Уршак.

Нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:051004:415, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 998 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, д.Мокроусово, ул. Мокроусовская, уч. 2/18.

Объекты были приобретены Деевой В.Б. (покупатель) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2017 № 2023, договора купли-продажи неотделимых улучшений от 16.05.2017, заключенных с обществом «Научно-производственное предприятие «Авиатрон» (продавец).

По условиям договора купли-продажи от 16.05.2017 № 2023 предприниматель Деева В.Б. приобрела земельный участок площадью 998 кв. м с кадастровым номером 02:55:051004:415, а также нежилое строение площадью 413,8 кв. м, этажи № 1 и № 2, кадастровый номер 02:55:051004:389.

Право собственности Деевой В.Б. на нежилое помещение и земельный участок зарегистрировано 23.06.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно договору купли-продажи неотделимых улучшений
от 16.05.2017 истец приобрел следующее имущество: 3-ий этаж общей площадью, в нежилом строении, назначение: нежилое, общая площадь 413,8 кв. м, этаж №1, этаж №2 номера на поэтажном плане I эт.: 1-3,10, 2 эт.: 1-9, адрес местонахождения объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, д. Мокроусово, ст. Уршак, кадастровый (или условный номер: 02:55:051004:389); лестница, 3-х этажная, пристроенная к нежилому строению с кадастровым номером 02:55:051004:389, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, д. Мокроусово, ст. Уршак.

Согласно пункту 2 договора указанный объект продан продавцом покупателю за 1 000 000 руб.

Неотделимые улучшения, передаются в объекте недвижимости – нежилом строении с кадастровым номером 02:55:051004:389, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, д.Мокроусово, ст.Уршак (пункт 3 договора).

Обществом с ограниченной ответственностью «НПП «Авиатрон» на основании соответствующего проекта произведена реконструкция помещения
с кадастровым номером 02:55:051004:389, в результате которой возведен третий этаж и лестница.

Поскольку реконструкция производилась без разрешительной документации, истец приобрел у общества «НПП «Авиатрон» результат неотделимых улучшений.

Деева В.Б. обратилась к кадастровому инженеру Уразлину Вадиму Иршатовичу с целью постановки на кадастровый учет реконструированного здания с кадастровым номером 02:55:051004:389.

В ходе проведения геодезических и кадастровых работ было установлено, что здание, принадлежащее Деевой В.Б., стоит на учете как помещение, расположенное в здании с кадастровым номером 02:55:051004:246. Также в здании с кадастровым номером 02:55:051004:246 имеются два помещения
с кадастровыми номерами 02:55:051004:390 (принадлежит на праве собственности Сафиуллину Шамилю Римовичу – выписка из ЕГРН), 02:55:051004:391 (принадлежит на праве собственности Фаттаховой Жанне Маратовне – выписка из ЕГРН).

Согласно заключению кадастрового инженера Уразлина В.И., отраженному в техническом плане от 20.07.2020, технический план подготовлен с целью образования 2-х зданий, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, д. Мокроусово, ул. Мокроусовская, уч.2/18, в результате раздела объекта недвижимости
с кадастровым номером 02:55:051004:246.

После проведения спутниковой-геодезической съемки и камеральных работ было выявлено, что помещения с кадастровыми номерами 02:55:051004:389 и 02:55:051004:391 фактически представляют собой два самостоятельных отдельно стоящих здания, помещение с кадастровым номером 02:55:051004:390 прекратило свое существование.

Образуемое здание № 1 (кадастровый номер 02:55:051004:391) расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:404.

Образуемое здание № 2 (кадастровый номер 02:55:051004:389), расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:051004:415. Площадь здания составляет 722,2 кв. м.

Площадь подсчитана на основании приказа Министерства экономического развития № 90 от 01.03.2017, в котором указано, что в площадь здания включается площадь перегородок и стен.

Предприниматель Деева В.Б. с целью узаконения реконструированного здания обратилась 24.07.2020 в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания с кадастровым номером 02:55:051004:389.

Согласно заключению специалиста № 2020.013/4 нежилое здание (литеры «Д», «Д3», «Д5», «Д6») возведенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:051004:415 по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Кировский, д; Мокроусово, ст. Уршак, ул. Мокроусовская, уч. 2/18, соответствует строительно-техническим нормам и требованиям, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, экологическим нормам и требованиям, градостроительным нормам и требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для определения соответствия нежилого здания с кадастровым номером 02:55:051004:389 противопожарным нормам, Деева В.Б. обратилась в общество с ограниченной ответственностью «Центр пожарного аудита».

По итогам осмотра нежилого здания, обществом «Центр пожарного аудита» выдано заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности.

Согласно заключению в ходе проведения пожарного аудита выявленные недостатки были устранены при проведение организационных, объемно-планировочных и инженерно-технических мероприятий.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Деева В.Б. обратилась в суд с требованием о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, площадью 722,2 кв. м с кадастровым номером 02:55:051004:389, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, д. Мокроусово, ул. Мокроусовская.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 12, 130, 218, 222, Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 8, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в его в своих решениях (постановление от 11.03.1998 N 8-П, определения от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 29.09.2011 N 1071-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 29.01.2015 N 101-О, от 24.03.2015 N 658-О), и исходил из отсутствия оснований для признания права собственности на спорный объект.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно пункту 3 этой статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу приведенных норм для признания постройки самовольной необходимо наличие любого из следующих обстоятельств: отсутствие отвода земельного участка под строительство; создание объекта без получения необходимых разрешений; создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, её осуществившим представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, от 16.02.2012 № 255-О-О, от 29.05.2012 № 900-О, от 24.09.2012 № 1586-О). Сам по себе факт самовольного возведения строения (реконструкции) и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления N 10/22).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления N 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма N 143.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом судами указано, несмотря на то, что предпринимателем в материалы дела представлены доказательства подтверждающие, что спорный реконструируемый объект недвижимости соответствует действующим градостроительным нормам и требованиям, доказательств того, что данное здание не нарушает права иных лица, а также что реконструкция здания была согласована со всеми правообладателями, в материалах дела не имеется.

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет, в данном случае, в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с установленным в указанной норме перечнем документов.

Пунктом 6 часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Из содержания данной нормы права следует, что в ходе начавшейся реконструкции объекта требуется получение согласия на проведение такой реконструкции от всех правообладателей объекта капитального строительства.

Между тем, соответствующего согласия собственников помещений в задании с кадастровым номером 02:55:051004:246 материалы дела не содержат (статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судами установлено, что здание, принадлежащее Деевой В.Б., стоит на учете как помещение, расположенное в здании с кадастровым номером 02:55:051004:246. При этом в здании с кадастровым номером 02:55:051004:246 зарегистрировано еще два помещения с кадастровыми номерами 02:55:051004:390, принадлежащее на праве собственности Сафиуллину Шамилю Римовичу, 02:55:051004:391, принадлежащее на праве собственности Фаттаховой Жанне Маратовне.

Как верно отмечено судами, строительство или реконструкция, результатом которой является новый объект недвижимости, должны быть осуществлены с соблюдением требований закона и иных правовых актов.При этом, реализация указанного права не должна нарушать права и законные интересы иных лиц (абзац 3 пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющуюся в материалах дела доказательственную базу, установив, что в рассматриваемом случае имеется нарушение прав и законных интересов двух других собственников помещений в задании 02:55:051004:246, принимая во внимание, что в результате удовлетворения заявленных истцом требований изменится учет принадлежащего Деевой В.Б. объекта недвижимости с помещения, как составной части одного здания, на отдельно стоящее здание, что является недопустимым, поскольку согласие Сафиуллина Ш.Р. и Фаттаховой Ж.М. на реконструкцию здания с кадастровым номером 02:55:051004:246 не представлено, суды двух инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истца на строение, как на самовольную постройку.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия отмечает, что доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, основаны на ошибочном толковании закона, повторяют доводы, приводимые истцами при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка, и по существу доводы заявителя основаны на несогласии с данной судами оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательства, направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие истца с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2021 по делу № А07-29721/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Деевой Веры Борисовны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи И.А Татаринова

А.С. Полуяктов