Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью « Инженерная фирма «Копи-центр» (далее – общество «Инженерная фирма «Копи-центр») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2014 по делу № А07-352/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «Инженерная фирма «Копи-центр» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений № 1, 2, 2а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 14, 17, 18, 19 общей площадью 196,9 кв. м, находящихся на первом этаже пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, бульвар Славы, д. 5, в редакции истца (покупателя); о принятии пунктов 2.1, 3.1.2, 6.1 проекта договора купли-продажи от 15.11.2013 объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в следующей редакции:

пункт 2.1: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 6 593 220 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) , что подтверждается отчетом от 22.10.2013 № 523/10-2013, составленным обществом с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» (далее – общество Центр независимых экспертиз «Суд-Информ»), за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 1 186 780 руб.»;

пункт 3.1.2: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта с рассрочкой платежа до 28.11.2016 путем перечисления денежных средств на счет продавца по реквизитам, указанным в статье 12 данного договора, ежемесячно не позднее 28 числа в течение 3 лет равными платежами в размере 183 145 руб. согласно графику платежей (приложение к договору)»;

пункт 6.1: «Государственная регистрация права собственности покупателя на объект производится не позднее чем через 30 календарных дней после заключения данного договора»;

об исключении из проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 пунктов 3.1.1, 6.3, 8.3 (с учетом уточнения заявленных истцом требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество Центр независимых экспертиз «Суд-Информ».

Решением суда от 05.06.2014 (судья Журавлева М.В.) исковые требования общества «Инженерная фирма «Копи-центр» удовлетворены частично. На Управление возложена обязанность заключить с обществом «Инженерная фирма «Копи-центр» договор купли-продажи указанных нежилых помещений № 1, 2, 2а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 14, 17, 18, 19 в следующей редакции:

пункт 2.1: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 6 593 220 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности, что подтверждается отчетом от 22.10.2013 № 523/10-2013, составленным обществом Центр независимых экспертиз «Суд-Информ», за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 1 186 780 руб.». В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Инженерная фирма «Копи-центр» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении его требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Заявитель жалобы считает, что включение в проект договора условия о первоначальном платеже в размере 10% , не соответствует положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), поскольку, по его мнению, определение порядка оплаты имущества в течение установленного срока рассрочки является исключительным правом покупателя; график платежей не может устанавливаться нормативно, а должен определяться сторонами при заключении договора купли-продажи. Заявитель также полагает, что поскольку законодательно не определено, кому принадлежит право определять условия по внесению платежей в пределах установленного срока рассрочки оплаты выкупаемого имущества, следовательно, платежи должны быть равномерными в течение всего срока рассрочки.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договоров от 26.12.2007 № 5678.1, от 19.02.2009 № 5678.2, от 21.05.2010 № 5678.3, заключенных с Управлением (арендодатель), общество «Инженерная фирма «Копи-центр» являлось арендатором объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений № 1, 2, 2а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 14, 17, 18, 19 общей площадью 196,9 кв. м, находящихся на первом этаже пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, бульвар Славы, д. 5.

Указанные помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2013 серии 04 АД № 544461.

Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 08.11.2013 № 5643 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, бульвар Славы, 5», утверждены условия приватизации указанного объекта муниципального нежилого фонда.

Арендуемое помещение на основании Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ письмом от 15.11.2013 № УС-4129 предложено Управлением обществу «Инженерная фирма «Копи-центр» к выкупу.

Этим же письмом в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи от 15.11.2013 с рассрочкой платежа с приложением постановления главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 08.11.2013 № 5643.

В соответствии с п. 2.1 проекта договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 780 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности, что подтверждается отчетом от 22.10.2013 № 523/10-2013, выполненным обществом Центр независимых экспертиз «Суд-Информ».

В силу п. 3.1 оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 778 000 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца ( п. 3.1.1 проекта договора).

Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение трех лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору (п. 3.1.2 проекта договора).

Государственная регистрация договора производится покупателем после оплаты первого платежа за объект в порядке, установленном п. 3.1.1, в срок не позднее, чем 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта (п. 6.1, п. 6.3 проекта договора).

В случае нарушения покупателем срока оплаты платежа, указанного в п. 3.1.1 договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор (п. 8.3 проекта договора).

Обществом «Инженерная фирма «Копи-центр» в адрес Управления направлено письмо от 10.12.2013 № 8/13 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества рыночной стоимостью 6 593 220 руб., определенной независимым оценщиком – обществом центр независимых экспертиз «Суд-Информ» в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.10.2013 № 523/10-2013, за вычетом налога на добавленную стоимость, в рассрочку на три года и без первоначального платежа в размере 10% от стоимости объекта. Истцом предложено заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи от 15.11.2013 объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Письмом от 17.12.2013 № 13344-УС Управление отклонило протокол разногласий.

Общество «Инженерная фирма «Копи-центр», ссылаясь на положения ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обратилось в суд с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

Устанавливая выкупную стоимость в размере 6 593 220 руб. (п. 2.1 проекта договора), суд пришел к выводу о том, что в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Поэтому не облагается налогом на добавленную стоимость продаваемое имущество независимо от того, кто приобретает его, что исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость покупателем в качестве налогового агента. Отказывая в удовлетворении иска в части требований, касающихся определения порядка рассрочки платежа, суд, основываясь на правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 06.07.2010 № 2468/10 по делу № А05-18651/2009 Арбитражного суда Архангельской области, пришел к выводу о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Поскольку общество «Инженерная фирма «Копи-центр» обжалует решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в изложении п. 3.1.2, 6.1 проекта договора купли-продажи в редакции покупателя и об исключении из проекта договора купли-продажи п. 3.1.1, 6.3, 8.3, законность обжалуемых судебных актов в части удовлетворения иска судом кассационной инстанции не проверяется.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет (ч. 1 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В части 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено право выбора субъектом малого или среднего предпринимательства порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах.

При этом в ч. 3 ст. 1 названного Закона установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 35 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ в решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей подлежат опубликованию посредством информационного сообщения о приватизации государственного или муниципального имущества.

Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (п. 7 ст. 35 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 утверждена типовая форма договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа и залогом. Данное решение опубликовано в официальном издании - газете «Вечерняя Уфа» от 27.12.2008 № 248, в установленном порядке не оспорено, недействующим не признано.

Поскольку нормы Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества как рассрочка, ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушение судами положений ч. 1 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является необоснованной.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об исключении из договора купли-продажи оспариваемых условий являются правильными.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2014 по делу № А07-352/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инженерная фирма «Копи-центр» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий З.Г. Семенова

Судьи Т.В. Сулейменова

Е.А. Платонова