Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Экострой» (далее – общество - «Экострой») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 по делу № А07‑404/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенные надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр социальных технологий» (далее – общество «Центр социальных технологий») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу «Экострой» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме
1 752 460 руб. и неустойки в сумме 306 913 руб. 28 коп.

Общество «Экострой» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу «Центр социальных технологий» о взыскании 755 900 руб. и проведении зачета встречных однородных обязательств в части суммы, на которую будут удовлетворены требования первоначального иска общества «Центр социальных технологий».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сбербанк России».

Решением суда первой инстанции от 15.12.2014 (судья
ФИО1) исковые требования общества «Центр социальных технологий» удовлетворены в полном объеме. Суд взыскал с общества «Экострой» в пользу общества «Центр социальных технологий» задолженность в сумме 1 752 460 руб., пени в сумме 306 913 руб. 28 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 032 руб. 80 коп.

Встречный иск общества «Экострой» удовлетворен частично.

Суд взыскал с общества «Центр социальных технологий» в пользу общества «Экострой» 474 900 руб. в возмещение стоимости капитального ремонта, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 498 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Кроме того, в результате зачета с общества «Экострой» в пользу общества «Центр социальных технологий» взыскан основной долг в сумме
1 277 560 руб., пени в сумме 306 913 руб. 28 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 534 руб. 80 коп.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.02.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «»Экострой» просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в возмещении расходов по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита, а также провести зачет затрат, понесенных в связи с оплатой услуг эксперта, в счет оплаты задолженности перед обществом «Центр социальных технологий», ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Ссылаясь на ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель указывает на наличие документального подтверждения заявленных расходов.

Кроме того, заявитель отмечает, что судами при вынесении обжалуемых судебных актов не был решен вопрос о распределении судебных расходов, понесенных обществом «Экострой» на проведение судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Общество «Центр социальных технологий» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, возложена на арендатора.

Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ
«О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица и пределах их компетенции.

Обязательные для исполнения требования пожарной безопасности установлены Правилами противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации
от 25.04.2012 № 390.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено следующее.

Обществом «Центр социальных технологий» (арендодатель) и обществом «Экострой» (арендатор) 17.06.2013 заключен договор аренды здания № 06/17, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору за плату во временное пользование отдельно стоящее административное здание общей площадью 1669,4 кв. м, назначение – нежилое, количество этажей – 3, мансарда, инв. № 510168, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 19/4, характеристика здания указана в техническом паспорте здания (приложение
№ 2), здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020105:770 площадью 691 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор аренды заключен сроком на десять лет с 17.06.2013 по 16.06.2023 (пункт 2.1 договора).

В разделе 4 договора стороны установили права и обязанности арендодателя.

Согласно п. 4.2.2 договора арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт здания.

В силу п. 4.2.6 договора арендодатель обязан в срок до 18.07.2013 провести независимый аудит состояния электрических сетей и противопожарного оборудования с предъявлением соответствующего заключения.

В разделе 5 договора стороны установили права и обязанности арендатора.

В соответствии с п. 5.2.6 договора арендатор обязан для поддержания имущества, его конструктивных элементов и оборудования в исправном состоянии за свой счет осуществлять техническое обслуживание находящихся в здании инженерных систем и оборудования в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами.

В силу п. 5.2.7 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий, косметический ремонт здания.

Арендатор обязан не проводить реконструкции здания, систем жизнеобеспечения здания и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя, неотделимые улучшения производить только с письменного разрешения арендодателя.

Согласно п. 7.6 договора арендатор несет ответственность за необеспечение соответствия здания, в том числе всех коммуникаций и оборудования здания, требованиям норм противопожарной безопасности, а также требованиям всех иных эксплуатационных норм, обязанность по соблюдению которых установлена законодательством при эксплуатации здания (коммуникаций, оборудования).

В соответствии с пунктом 7.7 договора арендатор в течение действия настоящего договора обязуется осуществлять эксплуатацию и обеспечивать соответствие здания, в том числе всех коммуникаций и оборудования здания, требованиям норм противопожарной безопасности, а также требованиям всех иных эксплуатационных норм, обязанность по соблюдению которых установлена законодательством при эксплуатации здания (коммуникаций, оборудования).

Договор от 17.06.2013 № 06/17 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 19.07.2013 на документе.

Во исполнение договора от 17.06.2013 № 06/17 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.06.2013.

Судами установлено, что письмом от 18.10.2013 № 10/18/2 общество «Экострой» известило общество «Центр социальных технологий» о выявлении недостатков переданного в аренду имущества (течь кровли, сквозное намокание несущей стены, неисправность вентиляционного оборудования) и просило устранить данные недостатки в срок до 10.11.2013.

Гарантийным письмом от 23.10.2013 № 18 общество «Центр социальных технологий» гарантировало обществу «Экострой» возмещение понесенных расходов в сумме 262 000 руб., в том числе 50 000 руб. – на аудит состояния пожарной безопасности, 87 000 руб. – перенос коммуникаций водоснабжения, 125 000 руб. – перенос сети канализации.

Письмом от 12.11.2013 общество «Центр социальных технологий» просило общество «Экострой» в кратчайшие сроки подготовить и заключить договоры на оказание возмездных услуг между истцом и ответчиком на возмещение понесенных затрат в связи с переносом коммуникаций, проведением аудита в арендуемом помещении.

Судами выявлено, что 09.09.2013 между закрытым акционерным обществом Центр противопожарной защиты «Арсенал-01» (исполнитель) и обществом «Экострой» (заказчик) заключен договор № 156/13, в рамках которого исполнитель оказал заказчику услуги по обследованию арендованного объекта на соответствие требованиям пожарной безопасности; стоимость услуг по договору составила 50 000 руб., услуги оплачены обществом «Экострой» платежным поручением от 10.09.2013 № 35 на сумму
50 000 руб.

По результатам обследования арендованного объекта на соответствие требованиям пожарной безопасности закрытым акционерным обществом Центр противопожарной защиты «Арсенал-01» составлен акт, согласно которому в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район,
ул. Рихарда Зорге, д. 19/4, выявлено 44 нарушения требований пожарной безопасности.

Далее судами установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» (подрядчик) и обществом «Экострой» (заказчик) 18.09.2013 заключен договор на выполнение строительно-монтажных работ, в рамках которого подрядчик выполнил по заданию заказчика на арендованном объекте прокладку водопровода с устройством запорной арматуры и подключением к городской сети водоснабжения; стоимость работ составила 174 000 руб., которые оплачены обществом «Экострой» платежным поручением
от 19.09.2013 № 47 на сумму 87 000 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 18.09.2013 № 37 на сумму 87 000 руб.

Кроме того, между обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» (подрядчик) и обществом «Экострой» (заказчик) 01.10.2013 заключен договор на выполнение строительно-монтажных работ, в рамках которого подрядчик выполнил по заданию заказчика на арендованном объекте прокладку наружной канализации, стоимость работ составила 250 900 руб., которые оплачены обществом «Экострой» платежным поручением
от 24.10.2013 № 66 на сумму 100 000 руб., платежным поручением
от 11.11.2013 № 77 на сумму 25 000 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.10.2013 № 45 на сумму 125 900 руб.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Блок» (подрядчик) и обществом «Экострой» (заказчик) 18.11.2013 заключен договор подряда
№ 18/11, в рамках которого по заданию заказчика подрядчик выполнил на арендованном объекте электромонтажные работы, стоимость работ составила 150 000 руб., которые оплачены обществом «Экострой» платежным поручением от 28.11.2013 № 111.

Кроме того, общество «Экострой» понесло затраты по частичной оплате противопожарного оборудования и комплектующих, поставленных в адрес арендатора по товарной накладной от 10.02.2014 № 2 обществом с ограниченной ответственностью «Баштеплозащита», несение затрат в сумме 131 000 руб. подтверждено платежным поручением от 10.02.2014.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатом проведения которой судебным экспертом некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» составлено заключение от 09.09.2014 № 013/10.

Судами выявлено, что согласно заключению эксперта работы по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита эксплуатирующегося административного здания по адресу: <...>, и отраженных в акте обследования объекта на соответствие пожарной безопасности, подготовленном в результате проведения работ по пожарному аудиту закрытым акционерным обществом «Арсенал-01», являются неотложной необходимостью, выполненные работы по устранению недостатков, стоимость которых составила сумму затрат, в возмещении которых обществу «Экострой» отказано, не носят капитальный характер.

Оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание положения пункта 7.6 договора аренды от 17.06.2013 № 06/17 и отсутствие в договоре аренды 17.06.2013 № 06/17 условий об устранении выявленных при проведении пожарного аудита недостатков исключительно за счет средств арендодателя, вследствие чего пришли к выводу о том, что затраты арендатора на установку противопожарного оборудования не могут быть отнесены на арендодателя.

Оценив указанные обстоятельства, суды обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований общества «Экострой» в части понесенных расходов на производство электромонтажных работ в сумме
150 000 руб. и расходов на приобретение стоимости противопожарного оборудования и комплектующих в сумме 131 000 руб.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанцией установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Довод общества «Экострой» о том, что судами не решен вопрос о распределении судебных расходов, понесенных в связи с проведением судебной строительно-технической экспертизы, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если вопрос о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции, не разрешен при рассмотрении дела в соответствующем суде, указанный вопрос подлежит рассмотрению в порядке, установленном ч. 2 ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Иные доводы общества «Экострой», изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 по делу № А07‑404/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Экострой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А.Татаринова

Судьи З.Г.Семенова

И.А.Краснобаева