Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – министерство) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2023 по делу № А07-41955/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представители:

министерства - ФИО1 (доверенность от 28.11.2023 НП-М04-04-1/9075-ю; онлайн);

общества с ограниченной ответственностью «Пропети» (далее – общество) - ФИО2 (директор, приказ от 17.05.2023 №21-к, решение от 17.05.2023 №1/203).

Общество, индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к министерству о признании решения в части приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:575:030267:579 в общую долевую собственность незаконным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (далее – ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Решением суда от 09.08.2023 заявленные требования удовлетворены. Решение министерства о приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность и о включении в цену подлежащего приватизации государственного имущества цену долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, выраженное в Приказе «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по вышеназванному адресу и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 № 3314 (абзац 1 пункта 1, абзац 2 пункта 2, абзац 3 пункта 2 Приказа) незаконным. На министерство возложена обязанность внести изменения в Приказ «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 № 3314, путем исключения из числа приватизируемого имущества земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве общества составляет 1980/3372, доля в праве предпринимателя составляет 1392/3372, а также исключения из цены подлежащего приватизации имущества заявителей стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе министерство просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель настаивает на отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Как отмечает заявитель, им соблюден установленный законом порядок приватизации объектов недвижимости. По мнению министерства, положения статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) не подлежат применению, поскольку в данном случае приватизируются два арендуемых здания, находящиеся на едином земельном участке, а не их части. Заявитель отмечает, что общество и предприниматель совместно обратились за приватизацией объектов, что свидетельствует об их волеизъявлении на одновременное приобретение объектов. Министерство полагает необоснованной ссылку судов на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3333/12 по делу
№ А11-4231/2011 о невозможности приватизации земельного участка с участием публичного собственника, поскольку в рассматриваемом случае заявители являются арендаторами отдельно стоящих зданий, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, в отношении которых заявителями поданы заявления о приобретении их в собственность. Министерство указывает на недопустимость определения стоимости зданий на основании лишь части отчета об оценке, касающейся их рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством в лице ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и обществом заключен договор аренды от 23.03.2020 № 537 нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: <...>, передано на праве аренды обществом со сроком аренды до 18.03.2021 года.

Между Комитетом по управлению собственностью министерства и обществом заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2020 № РБ-37-20, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: <...>, передан на праве аренды обществу со сроком аренды до 18.03.2021.

Между министерством в лице ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и обществом заключен договор аренды от 23.04.2021 № 537 нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: <...>, передано на праве аренды обществу со сроком аренды до 18.03.2024.

Между министерством в лице ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и обществом заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021 № 96-21 (РБ), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: <...>, передан на праве аренды обществу со сроком аренды до 18.03.2024.

Дополнительным соглашением от 11.08.2022 срок аренды установлен с 19.03.2021 по 18.03.2027.

Из материалов дела также следует, что между министерством в лице ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и предпринимателем заключен договор аренды от 27.03.2020 № 538 нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>, передано на праве аренды предпринимателю со сроком аренды до 24.03.2021.

Между министерством и предпринимателем заключен договор аренды от 17.09.2021 № 538.а нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>, передано на праве аренды предпринимателю со сроком аренды до 19.03.2022.

Между министерством и предпринимателем заключен договор аренды от 04.08.2022 № 538.б нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>, передано на праве аренды предпринимателю со сроком аренды до 16.03.2023.

Между министерством и предпринимателем заключено соглашение от 22.08.2022 о присоединении к договору аренды земельного участка № 96-21 (РБ) с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: <...>, со сроком аренды до 16.03.2023.

Общество обратилось в министерство с заявлением от 24.03.2022 заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - ремонтно-механической мастерской литеры Д, Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144 в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 159-ФЗ).

Предприниматель также обратился в министерство с заявлением от 27.06.2022 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - гаража литеры В, В1, кадастровый номер 02:55:030267:145, общей площадью 519,3 кв. м в порядке Закона 159-ФЗ.

Приказом министерства от 28.11.2022 № 3314 «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» утверждены следующие условия приватизации: «1. Приватизировать находящиеся в собственности Республики Башкортостан: - нежилое здание площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: <...>; - нежилое здание площадью 519,3 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>; - земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве общества составляет 1980/3372, доля в праве предпринимателя составляет 1392/3372. 2. Установить: способ приватизации государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, - преимущественное право заявителей на приобретение арендуемого имущества; цену подлежащего приватизации обществом государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 16.09.2022№ 22-412-Н, в размере 12 515 000 руб. (без НДС); цену подлежащего приватизации предпринимателем государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 01.11.2022№ 570/2022, в размере 10 171 300 руб. (без НДС); форму, сроки и порядок внесения платежа - в безналичной форме единовременно в течение десяти дней или в рассрочку сроком не более 7 лет с момента заключения договора купли-продажи в валюте Российской Федерации (рублях). 3. ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» в случае отчуждения государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, в установленном порядке расторгнуть договоры аренды в отношении государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, находящегося в казне Республики Башкортостан. 4. Отделу приватизации государственного имущества в установленном порядке: обеспечить размещение настоящего приказа, информационного сообщения о продаже государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет /www.torgi.gov.ru/ и на сайте министерства; произвести реализацию государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, путем подготовки и направления арендаторам проектов договоров купли-продажи.»

Министерство 30.11.2023 направило обществу и предпринимателю обращения о направлении в их адрес проектов договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Не согласившись с решением министерства о приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:575:030267:579 в общую долевую собственность, общество и предприниматель обратились в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Заявители обратились с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что заявители соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям.

Общество и предприниматель не согласны только с одновременной приватизацией вместе с нежилыми зданиями земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность общества и предпринимателя.

В обоснование требований заявители указывают, что предложенные публичным органом условия приватизации для них экономически не выгодны; оспариваемое решение публичного органа незаконно возлагает на заявителей обязанность по приобретению в собственность долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 по его рыночной стоимости, сохранение земельного участка на правах аренды за заявителями со множественностью лиц на стороне является для них более экономически выгодным, нежели приобретение данного земельного участка в собственность.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

На основании абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона №178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке (пункт 4 ст. 28 Закона № 178-ФЗ).

На основании пункта 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 1, 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

При этом сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.

С учетом изложенного, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030267:579, признанным неделимым, расположены 2 объекта недвижимости (здания с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145), передаваемые по условиям приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ в собственность разных субъектов малого предпринимательства, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение занимаемого объектами земельного участка в общую долевую собственность; учитывая, что невозможность приватизации земельного участка не является основанием для отказа в приватизации заявителями расположенных на нем объектов недвижимости в порядке Закона №159-ФЗ, суды пришли к обоснованному выводу о незаконности включения в решение об условиях приватизации земельного участка в общую долевую собственность заявителей, и, соответственно, о включении в цену подлежащего приватизации недвижимого имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Выводы судов об отсутствии оснований для включения в оспариваемый приказ об условиях приватизации нежилых зданий указания на приватизацию земельного участка под ними в общую долевую собственность общества и предпринимателя не противоречат положениям пункта 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случае, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами, поскольку судами установлены обстоятельства, препятствующие в силу приведенных норм приватизации земельного участка, учитывая передачу расположенных на нем объектов недвижимости в собственность разных лиц, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение в общую долевую собственность указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Довод министерства о неприменении положений п. 4 ст. 28 Закона №178-ФЗ к случаям размещения на неделимом (не разделенном) земельном участке нескольких объектов недвижимости, являющихся не частями здания, а самостоятельными зданиями, принадлежащих различным субъектам, несостоятельный и отклоняется с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.

Довод заявителя относительно определения стоимости здания на основании лишь части отчета об оценке, касающейся рыночной стоимости нежилых зданий, подлежит отклонению, поскольку судом на министерство не возложена обязанность по заключению договора купли-продажи на основании именно указанного отчета об оценке, судом указано лишь на недопустимость в рассматриваемом случае включения выкупной стоимости земельного участка, на приобретение которого отсутствует совместное волеизъявление покупателей.

Иные доводы заявителя основаны на неверном толковании норм права, повторяют доводы апелляционной жалобы, являлись предметом исследования суда и им дана надлежащая правовая оценка, по существу названные доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями статьи 286, часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушения судами норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не выявлено, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Приостановление исполнения исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2023 по делу № А07-41955/2022 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по тому же делу, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 19.12.2023, подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2023 по делу № А07-41955/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2023 по делу № А07-41955/2022 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по тому же делу, произведенное на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 19.12.2023.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи И.А. Краснобаева

Н.Г. Беляева