Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жемчужина» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2021 по делу № А07-42412/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Жемчужина» (далее - общество «Жемчужина») – Свиридова И.С. (доверенность от 15.06.2022).

Акционерное общество «Кумертауское авиационное производственное предприятие» (далее - общество «КумАПП») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Жемчужина» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 939 653 руб. 39 коп., пеней в размере 1 796 984 руб. 73 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 08.12.2021 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 939 653 руб. 39 коп. долга, 359 451 руб. пеней. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Жемчужина» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что неотделимые улучшения и устранение недостатков сданного в аренду имущества, это существенно разные юридические обстоятельства по делу. Кроме того, в суде установлено и не опровергается истцом, что по договору аренды за период с 2016 года по 2019 год, было выявлено, что переданы арендатору, объекты недвижимости расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Пушкина, 17, с существенными недостатками, текла крыша, здание сырело и обветшало, сыпалась штукатурка. Ремонт был необходим. Актом от 01.06.2016 установлено, что в результате осмотра кровли установлена протекание кровли, нет ливневой канализации, для чего требуется провести капитальный ремонт кровли общей площадью 242 кв. м. В связи, с чем был произведен ремонт в целях, сохранения имущества ответчика и приведение его в нормальное состояние, для использования в дальнейшем в предпринимательских целях. Без проведения соответствующего ремонта, занятие предпринимательской или иной деятельностью в здании по ул. Пушкина, 17 до сдачи его в аренду было не возможно. Ответчик обратился к истцу с письмом от 14.11.2018, с просьбой зачесть денежные средства на ремонт здания ответчика, в сумме 1 597 297 руб. в счет арендной платы. При таких обстоятельствах, заявитель утверждает, что ответчик не имеет задолженности перед истцом в сумме 1 024 714 руб., в связи с удержанием понесенных на устранение недостатков в сумме 1 597 297 руб.

Заявитель, ссылаясь на то, что ответчик относиться к малому бизнесу, за счет ответчика были приведены в должное состояние объекты недвижимости переданные в аренду, а также отсутствие для истца каких либо негативных последствий, просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при расчете суммы взыскиваемой неустойки, снизив ее размер до 20 000 руб.

Как следует из материалов дела, 04.05.2019 между обществом "КумАПП" (арендодатель) и обществом "Жемчужина" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 598/79, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, № 29,31-36, общей площадью 63 кв. м, расположенные по адресу: РБ, г. Кумертау, ул. Пушкина, д. 17.

Объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 25.05.2012 серия 04 АГ № 759931.

В пункте 1.5 договора стороны определили, что договор вступает в действие со дня его подписания и действует по 04.04.2020 включительно.

В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа (фиксированной части) в размере 13 923 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 2 320 руб. 50 коп.

В силу пункта 3.2 договора уплата фиксированной части арендной платы производится арендатором ежемесячно в течение трех календарных дней со дня выставления счета.

Между обществом "КумАПП" (арендодатель) и обществом "Жемчужина" (арендатор) 13.07.2019 заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 695/79, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, № 30, 37, 38, общей площадью 65,3 кв. м, расположенные по адресу: РБ, г. Кумертау, ул. Пушкина, д. 17.

В пункте 1.5. договора стороны определили, что договор вступает в действие со дня его подписания и действует по 13.06.2020 включительно.

В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа (фиксированной части) в размере 14 431 руб. 30 коп. в месяц, в том числе НДС 18% - 2 405 руб.

В силу пункта 3.2 договора уплата фиксированной части арендной платы производится арендатором ежемесячно до первого числа расчетного месяца без выставления счета.

Между обществом «КумАПП» (арендодатель) и обществом «Жемчужина» (арендатор) 01.06.2018 заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 659/79, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, № 15, 26, общей площадью 74,9 кв. м, расположенные по адресу: РБ, г. Кумертау, ул. Пушкина, д. 17.

Объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 25.05.2012 серия 04 АГ № 759930.

В пункте 1.5 договора стороны определили, что договор вступает в действие со дня его подписания и действует 11 календарных месяцев.

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа (фиксированной части) в размере 22 245 руб. 30 коп. в месяц, в том числе НДС 18% - 3 393 руб. 35 коп.

В силу пункта 3.2 договора уплата фиксированной части арендной платы производится арендатором ежемесячно в течение первых пяти рабочих дней месяца оказания услуг (аренды).

Между обществом «КумАПП» (арендодатель) и обществом «Жемчужина» (арендатор 02.04.2018 заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 658/79, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, № 1-14, общей площадью 212,5 кв. м, расположенные по адресу: РБ, г. Кумертау, ул. Пушкина, д. 17.

В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа (фиксированной части) в размере 63 112 руб. 50 коп. в месяц, в том числе НДС 18% - 9 627 руб. 33 коп.

В силу пункта 3.2 договора уплата фиксированной части арендной платы производится арендатором ежемесячно в течение пяти календарных дней со дня выставления счета на переменную часть арендной платы.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названных объектов подтвержден актами приема-передачи от 04.05.2019, 13.07.2019, 02.06.2018, 02.04.2018.

Помещения возвращены арендатором арендодателю по актам приема-передачи от 04.04.2020, 13.06.2020, 01.05.2019, 02.03.2019.

Сторонами подписаны акты приема-передачи неотделимых улучшений от 04.05.2019, 13.07.2019, 01.06.2018, 02.04.2018.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 15.10.2019 N 79-08/2019-14 с требованием об оплате задолженности.

Письмом от 14.11.2018 ответчик обратился к истцу о зачете в счет оплаты арендной платы потраченных денежных средств на устранение недостатков помещений в размере 1 597 297 руб.

Не согласившись с основаниями, указанными в письме, истец указал, что не согласовывал проведение ремонта в счет аренды.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, обязательства по оплате арендных платежей ответчиком выполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На момент обращения с иском в суд за ответчиком числилась задолженность перед истцом в общем размере 1 024 715 руб. 39 коп. (по договору № 598/79 от 04.05.2019 - 41 769 руб., по договору № 695/79 от 13.07.2019-43 293 руб. 90 коп., по договору № 659/79 от 01.06.2018-245 415 руб. 89 коп., по договору № 658/79 от 02.04.2018 - 694 237 руб. 50 коп.).

В ходе рассмотрения дела ответчиком задолженность по договорам аренды № 598/79 от 04.05.2019 и № 695/79 от 13.07.2019 погашена, истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 939 653 руб. 39 коп. (по договору № 659/79 от 01.06.2018 - 245 415 руб. 85 коп., по договору № 658/79 от 02.04.2018 - 694 237 руб. 50 коп. и пени в размере 1 796 984 руб. 73 коп.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт исполнения истцом обязательств по передаче объекта аренды арендатору подтверждается актами приема-передачи от 04.05.2019, 13.07.2019, 02.06.2018, 02.04.2018.

По расчету истца задолженность по арендной плате составляет 939 653 руб. 39 коп., в том числе по договору № 659/79 от 01.06.2018 - 245 415 руб. 85 коп., по договору № 658/79 от 02.04.2018 - 694 237 руб. 50 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, установив доказанность факта временного пользования ответчиком нежилым помещением, отсутствие доказательств своевременного внесения ответчиком арендных платежей в общей сумме 939 653 руб. 39 коп. (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 939 653 руб. 39 коп.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 4.2 договоров за просрочку уплаты арендной платы арендатор в случае предъявления арендодателем соответствующего требования уплачивает последнему неустойку сверх суммы убытков в размере 0,5% подлежащей уплаты суммы за каждый день просрочки.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что оплата за аренду производилась с нарушением установленных договором сроков.

Согласно расчету истца размер пеней составляет 1 796 984 руб. 73 коп. (21 580 руб. 66 коп. по договору № 598/79 от 04.05.2019, 8 297 руб. 99 коп. по договору № 695/79 от 13.07.2019, 394 409 руб. 18 коп. по договору № 659/79 от 01.06.2018, 1 372 696 руб. 90 коп. по договору № 658/79 от 02.04.2018).

Приняв во внимание ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая компенсационный характер неустойки, принцип ее соразмерности последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, учитывая высокий процент неустойки (0,5%) отсутствие доказательств причинения убытков, наступления для истца негативных последствий в связи с просрочкой исполнения обязательства по оплате, сопоставимых по размеру с суммой заявленной неустойки, суды пришли к обоснованному выводу о явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору и снизили размер пеней в пять раз до суммы 359 451 руб.

Доводы общества «Жемчужина» о необходимости зачета расходов ответчика по ремонту нежилого помещения в сумме 1 597 297 руб. в счет арендной платы по договорам, а также освобождении ответчика от уплаты арендной платы, судами были исследованы и правильно отклонены.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями заключенных договоров аренды определено, что состояние нежилого помещения известно арендатору.

По актам приема-передачи от 04.05.2019, 13.07.2019, 02.06.2018, 02.04.2018, подписанными сторонами без замечаний, помещения переданы арендатору в том состоянии, в котором оно находится на день передачи и это состояние арендатору известно.

Судами не установлено и из материалов дела не усматривается, что общество «Жемчужина» ввиду невозможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением обращалось к обществу «КумАПП» с требованием об устранении недостатков нежилого помещения либо расторжении договора аренды по причине невозможности использовать по целевому назначению.

Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что требования об устранении недостатков, препятствующих использованию арендуемого помещения по своему целевому назначению и которые были выявлены после принятия помещения, в письме от 14.11.2018, в котором ответчик обратился к истцу о проведении зачета неотделимых улучшений в сумме 1 597 297 руб., обществом «Жемчужина» не заявлялись. Намерения общества «Жемчужина» по осуществлению реконструкции нежилого помещения не подлежат отождествлению с обозначением недостатков помещения и необходимостью его капитального ремонта.

Кроме того, в пункте 2.2.7 договоров аренды его стороны предусмотрели не производить улучшения объекта, неотделимых без вреда для объекта, без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, по окончании срока действия договора переходят в собственность арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

Суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что отнесенный на ответчика судом первой инстанции размер неустойки (359 451 руб.) обеспечивает баланс интересов сторон и является справедливым, соответствует последствиям нарушенного обязательства, оснований для дальнейшего снижения размера неустойки суд апелляционной инстанций не усмотрел.

Отклоняя возражения заявителя кассационной жалобы в указанной части, суд кассационной инстанции исходит также из следующего.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение и одновременно предоставляет суду право снижения ее размера в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, что соответствует основывающемуся на общих принципах права, вытекающих из Конституции Российской Федерации, требованию о соразмерности ответственности.

В пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О Конституционного Суда Российской Федерации прямо указано, что положения статьи 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

С учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, а также принимая во внимание компенсационную природу неустойки, которая должна быть направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, оснований для вывода о неверном применении судами положений статьи 333 ГК РФ не имеется.

Более того, суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки на основании статьи 333 ГК РФ по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 АПК РФ).

С учетом изложенного приведенные в кассационной жалобе доводы
не могут являться основанием для отмены судебных актов, поскольку
не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции
не имеется (статья 286 АПК РФ). Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.12.2021 по делу № А07-42412/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жемчужина» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

А.А. Столяров