Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу № А07-8836/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Управлению об изменении условий договора аренды земельного участка от 14.11.2016 № 978-16 в части приложения № 2: «расчет годовой арендной платы», изложив его в следующей редакции: «Ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) и период применения: с 12.07.2016 по 31.05.2017 - 1,69%; в период с 01.06.2017 – 1,91%, соответствующая подвиду функционального использования (виды (типы) объектов: «Здравоохранение» (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 25.08.2017 (судья Юсеева И.Р.) иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Исковые требования предпринимателя ФИО1 к Управлению удовлетворить. Изменить договор аренды земельного участка от 14.11.2016
№ 978-16 в части приложения № 2: «расчет годовой арендной платы», применив в расчетах ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) 1,91%, соответствующую подвиду функционального использования (видов (типов) объектов: «Здравоохранение».

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что у ответчика уже с момента подписания договора возникла обязанность заключить договор аренды с указанием ставки арендной платы в размере 1,69% (1,91% - с 01.06.2017), а не с момента вступления в законную силу постановления апелляционного суда. По мнению истца, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменения в договор с согласованием иного вида разрешенного использования, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренного для иного вида разрешенного использования, вида деятельности, не согласованного в договоре аренды, у ответчика не имелось.

В кассационной жалобе Управление просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, договор подписан сторонами без замечаний, согласованны все существенные условия договора, в связи с чем оснований для изменения договора не имеется.

Как следует из материалов дела, Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа на основании обращения общества с ограниченной ответственностью «Доля» утвержден акт выбора земельного участка для строительства пристроя к жилому дому № 19/6 по ул. М.ФИО2 в Советском районе городского округа г. Уфа.

Постановлением главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2011 № 2066 обществу с ограниченной ответственностью «Доля» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 площадью 287 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М.ФИО2 в Советском районе городского округа г. Уфа.

На основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа от 12.04.2011 № 2066 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Доля» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 716-11 от 16.06.2011, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02655:0107026433, расположенный по адресу: Советский район, городской округ г. Уфа, <...> для проектирования и строительства пристроя к жилому дому № 19/6 общей площадью 287 кв. м сроком до 12.04.2014 (п. 1.1).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрацией городского округа г. Уфа обществу с ограниченной ответственностью «Доля» 05.06.13 выдано разрешение № RU 03308000-935-П на строительство объекта капитального строительства «Пристрой к жилому дому № 19/6 по ул. М.ФИО2 с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе городского округа г. Уфа» общей площадью 525,70 кв. м. Между обществом с ограниченной ответственностью «Доля» (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.06.2016, согласно которому продавец продает, покупатель покупает в собственность объект незавершенного строительства площадью 525,7 кв. м, степень готовности 35%, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. М.ФИО2, д. 19, корп. 6. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010702:433 (п. 1.1).

Переход права собственности к предпринимателю ФИО1 по указанному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между Управлением (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2016 № 976-16, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 площадью 287 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа <...>, для проектирования и строительства пристроя к жилому дому № 19/6 по ул. М.ФИО2 в Советском районе городского округа г. Уфа (для завершения строительства пристроя к жилому дому № 19/6 по ул. М.ФИО2 в Советском районе городского округа г. Уфа) (п. 1.1).

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 поставлен на кадастровый учет 04.10.2010 с видом разрешенного использования – « для проектирования и строительства пристроя к жилому дому № 19/6».

Администрацией городского округа г. Уфа РБ 07.12.2016 предпринимателю ФИО1 выдано разрешение N 02-RU03308000-935П-2013 на строительство объекта капитального строительства «Пристрой к жилому дому № 19/6 по ул. Минигали ФИО2 с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа РБ».

Предприниматель ФИО1 15.12.2016 обратился в Управление с заявлением о внесении изменений в приложение № 2 к договору № 976-16, в котором просил указать ставку арендной платы в размере 1,69%, произвести перерасчет начисленной арендной платы в период с 12.07.2016 по 12.07.2019 согласно п. 3.1 договора № 976-16 аренды земельного участка от 14.11.2016.

Управление в письме от 26.01.2017 № Г-19797 сообщило, что при подготовке проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010702:433, предоставленного для проектирования и строительства пристроя к жилому дому № 19/6, Управлением при начислении арендной платы была применена ставка арендной платы равная 13,63% (прочие земли населенных пунктов (в том числе геонимы в поселениях и земли-резерв) в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (в ред. решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2016 № 59/3) в соответствии с видом разрешенного использования. Произвести перерасчет по вышеуказанному договору аренды не представляется возможным.

Истец, ссылаясь, что ответчиком нарушены его права, обратился в суд с рассматриваемым иском об изменении договора.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что и у прежнего арендатора – общества с ограниченной ответственностью «Доля», и у настоящего арендатора – ФИО1 были намерения построить на спорном земельном участке объект с назначением: «размещение стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания», при этом ответчиком не обоснована правомерность применения к отношениям сторон ставки арендной платы равной 13,63% (прочие земли населенных пунктов).

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с положениями п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 12.1 Решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 № 30/7 (ред. от 24.05.2017) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов (п. 1 данного решения).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: выданное правопредшественнику истца разрешение от 05.06.13 № RU 03308000-935-П на строительство объекта капитального строительства «пристрой к жилому дому № 19/6 по ул. М.ФИО2 с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа» общей площадью 525,70 кв. м; проектную документацию, разработанную по заказу правопредшественника, в которой функциональное использование объекта строительства заявителем указано как размещение стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения; договор аренды земельного участка от 16.06.2011 № 716-11, заключенный с правопредшественником, в котором при расчете арендной платы использована ставка арендной платы, предусмотренная для эксплуатации соответствующего объекта здравоохранения, суды установили, что целевое назначение строящегося объекта – пристроя к дому с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания, оставалось неизменным с начальной стадии предоставления земельного участка правопредшественнику, перехода права собственности на объект незавершенного строительства к истцу и до оформления прав на земельный участок при заключении спорного договора аренды.

Нормативное обоснование необходимости применения при начислении арендной платы ставки арендной платы равной 13,63% (прочие земли населенных пунктов (в том числе геонимы в поселениях и земли-резерв) в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа № 30/7 от 03.02.2007 «Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа», ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Указание в кадастровом паспорте земельного участка и в договоре аренды вида разрешенного использования и цели предоставления земельного участка – «для проектирования и строительства пристроя к жилому дому № 19/6», без указания функционального назначения строящегося объекта, не свидетельствует в безусловном порядке о том, что спорный земельный участок занят объектом незавершенного строительства с неопределенным целевым назначением и необходимости при расчете арендной платы применения ставки арендной платы равной 13,63%, установленной п.14.1 приложения № 1-Ж к решению Совета городского округа г. Уфа № 30/7 от 03.02. 2007 «Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа», на что верно указано судами.

Поскольку ставки арендной платы нормативно установлены актами органа местного самоуправления исходя из принципа запрета необоснованных предпочтений при аренде публичного имущества, принимая во внимание, что существенные условия договора аренды земельного участка от 14.11.2016
№ 976-16 сторонами согласованы, судом верно указано, что требования истца направлены на устранение правовой неопределенности в правоотношениях сторон в части обязательств истца по оплате арендованного имущества.

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к норме п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Установив факты несоответствия размера арендных платежей нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан и неправильного применения ставки арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условия приложения № 2 к договору «Расчет годовой арендной платы» подлежат изменению путем применения в расчете ставки арендной платы в размере 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды/типы) объектов) «Здравоохранение».

По смыслу положений п. 4 ст. 445, п. 3 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации правовые последствия, связанные с изменением правоотношений сторон, при разрешении спора в судебном порядке, не могут наступать ранее вступления в законную силу судебного акта.

Истец просит изменить ставку арендной платы с даты подписания договора - 12.07.2016 года, что лишает ответчика права заявлять возражения относительно объема имущественных притязаний истца.

В силу этого право истца на перерасчет арендных платежей за период, предшествующий принятию настоящего судебного акта, не может быть защищено избранным в рамках настоящего иска способом защиты.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда и удовлетворил требования истца в части изменения договора аренды земельного участка в части приложения № 2: «расчет годовой арендной платы», применив ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) 1,91%, соответствующую подвиду функционального использования (виды (типы) объектов: «Здравоохранение», распространив правовые последствия такого изменения с даты вступления в силу постановления апелляционного суда.

Довод предпринимателя о том, что договор подлежит изменению с момента его подписания, с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления, отклоняется.

В данном случае цена является регулируемой и независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа. Арендодатель по договору, который производит расчет арендной платы по регулируемым ценам, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А07-8836/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий З.Г. Семенова

Судьи Т.В. Сулейменова

И.А. Татаринова