Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по делу А07-9135/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово - деловой комплекс "Гостиный двор" (далее - общество "ТДК "Гостиный двор") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по фиксированной части арендной платы в размере 284 665 руб. 61 коп. (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 14.03.2023 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности за период с 18.05.2020 по 07.06.2020 в размере 63 167 руб. 65 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 решение суда изменено. Исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 284 665 руб. 61 коп. задолженности.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на неполное исследование фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств. Как пояснил заявитель, предприниматель не пользовался арендуемым помещением по вине истца в период апрель-июнь 2020 года, при этом ответчик в указанный период полностью утратил доступ к арендуемому помещению, поскольку двери в арендуемое помещение были опломбированы истцом, охрана истца прекратила допуск ответчику в арендуемое помещение, фактически помещение перешло во владение истца. На неоднократные обращения ответчика к истцу по электронной почте и нарочно ответа от истца не поступало.

Поскольку исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), то, по мнению заявителя, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанногоимущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения платы за период после утраты им возможности владения и пользования арендуемым имуществом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.04.2013 № 13689/12).

В отзыве на кассационную жалобу общество "ТДК "Гостиный двор" просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между обществом "ТДК "Гостиный Двор" (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 80/18-ГД-0П-6-0П-7-0П-8 от 10.08.2018, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в возмездное владение и пользование нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, расположенное в нежилом здании по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Уфа, Верхнеторговая площадь, д. 1 (литера А, инвентарный N 353892) (пункт 1.1 договора).

Объектом аренды являются следующие нежилые помещения, общей площадью 299,00 кв. м, расположенные в подвале здания (пункт 1.2 договора)

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендная плата по договору состоит из фиксированной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Начисления фиксированной части арендной платы производятся в следующем порядке:

Учитывая необходимость приведения арендатором помещение площадью 50,6 кв. м в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, на период с 01.09.2018 по 30.09.2018. Фиксированная часть арендной платы составляет: 124 700 рублей 00 копеек в т.ч. НДС 18% 19 022 рубля 00 копеек, из расчета:

- 50,6 кв. м - 500 рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18% 76 рублей 27 копеек, за все помещение в месяц;

- 248,4 кв. м по ставке 500 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, в т.ч. НДС 18% 76 рублей 28 копеек.

С 01.10.2018 фиксированная часть арендной платы состоит из базовой части арендной платы и эксплуатационных расходов и составляет в месяц 144 440 рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18% 22 033 рубля 22 копейки, из расчета:

- 248,4 кв. м по ставке 500 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, в т.ч. НДС 18% 76 рублей 28 копеек;

- 50,6 кв. м по ставке 400 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, в т.ч. НДС 18% 61 рубль 02 копейки.

Размер базовой части арендной платы составляет в месяц 84 042 рубля 00 копеек, в т.ч. НДС 18% 12 819 рублей 97 копеек:

- 248,4 кв. м из расчета 298 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, в т.ч. НДС 18% 45 рублей 46 копеек;

- 50,6 кв. м из расчета 198 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, в т.ч. НДС 18% 30 рублей 21 копейка.

В силу пункта 10.3.10 договора истцом было принято решение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Истец 08.05.2020 направил уведомление № 203 ответчику о расторжении договора, указав последний день действия договора - 07.06.2020.

Согласно акту приема-передачи от 07.06.2020 арендатор передал, а арендодатель принял помещения.

Истец указывает, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате фиксированной части арендной платы, в связи с чем за последним образовалась задолженность по договору арендной платы за период апрель 2020 - июнь 2020 гг.

Истцом в адрес ответчика 15.08.2020 направлена претензия от 14.08.2020, содержащая требование оплатить задолженность, однако ответчиком задолженность была оплачена только частично.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, пришел к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика внесения арендной платы только за период с 18.05.2020 по 07.06.2020 с учетом установления факта невозможности использования ответчиком в период введения ограничительных мер арендуемого помещения по его целевому назначению и неоднократного обращения ответчика до 17.05.2020 с просьбой обеспечить доступ к помещениям. Истец не предоставил ответчику возможность доступа в арендованное помещение, что исключает встречные обязательства ответчика о внесении арендной платы

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом суд исходил из того, что полное освобождение ответчика от уплаты арендной платы за спорный период в связи с невозможностью использования имуществом Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) не предусмотрено. Вместе с тем в период действия договора с вопросом о возможности снижения размера арендной платы ввиду введенных ограничений в регионе предприниматель к истцу не обращался, в связи с чем оснований считать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы до момента прекращения действия договора не имеется.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из содержания норм главы 34 ГК РФ следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В пункте 4 статьи 614 ГК РФ указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Меры поддержки в отношении арендаторов недвижимого имущества в связи с введением ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), предусмотрены статьей 19 Закона № 98-ФЗ.

Так, частью 3 этой статьи предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции этого закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, уменьшение арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ возможно только в случае, если у арендатора не имелась возможность использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей из-за принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекцией (COVID-19) в субъектах РФ, в том числе: Республике Башкортостан введен режим повышенной готовности.

В соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239, от 28.04.2020 №294 были установлены нерабочие дни (с 30.03.2020 по 08.05.2020).

В период пандемии действовал Указ Главы Республики Башкортостан от 25.03.2020 ЖУГ-123 «О внесении в Указ Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 №УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой короновирусной инфекцией (COVID-19).

Указом Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 №УГ-111 введен для органов управления и сил Башкирской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций режим функционирования «Повышенная готовность» с установлением обязательных для исполнения гражданами, организациями, индивидуальными предпринимателями (далее - ИП), а также физическими лицами, применяющими специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятые), правил поведения в соответствии с вышеуказанным Указом.

Пунктом 15 Указа установлено, что с 28.03.2020 приостановлена деятельность (прекратить допуск граждан):

- торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных на их территориях аптек, организаций, обеспечивающих население продуктами питания, товарами первой необходимости, строительными и хозяйственными товарами, организаций, предоставляющих услуги связи, а также зоомагазинов;

- ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), театров, кружков, секций, детских игровых комнат, детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений; -спортивных залов, фитнес-центров, спортивных секций, аквапарков, плавательных бассейнов и других объектов физической культуры и спорта. В соответствии с пунктом 10 Указа, организациям дополнительного образования:

- в период школьных каникул с 23 марта по 5 апреля 2020 года приостановить очное обучение;

- с 06.04.2020 организовать переход на дистанционную форму обучения.

В соответствии с Указом Главы Республики Башкортостан в непродовольственных магазинах, торговых центрах и приравненных к ним объектам запрещено было вести какую-либо деятельность, торговые центры работу приостановили.

В мае 2020 года были внесены изменения в Указ Главы Республики Башкортостан с незначительными послаблениями в разных сферах деятельности. По мере исполнения общепринятых правил и рекомендаций разрешили открыть торговые центры и магазины, арендаторы могли продолжить свою деятельность.

Судами установлено, что спорное помещение было передано ответчику для использования в целях размещения и эксплуатации Уфимского центра современного танца; а также для административных, складских, технических и иных целей, связанных с такой деятельностью (п. 1.8 договора). Пользование помещением подразумевало ведение ответчиком деятельности в виде дополнительного образования детей и взрослых в танцевальном (спортивном) зале.

Судами установлена невозможность использования ответчиком арендованного помещения в период действия ограничительных мер в связи с сложившейся эпидемиологической ситуацией в стране, доступ арендатора к помещениям был ограничен, поскольку вход был закрыт и опломбирован.

Таким образом, у арендатора не имелась возможность использовать арендуемое имущество в период действия ограничительных мер в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей из-за принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации.

Суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что полное освобождение ответчика от уплаты арендной платы за спорный период в связи с невозможностью пользования имуществом Законом № 98-ФЗ не предусмотрено. При полном освобождении ответчика от арендной платы в такой ситуации будет нарушен баланс интересов арендодателя и арендатора, поскольку негативные последствия действия ограничительных мер будут возложены только на арендодателя. В связи с этим соответствующие выводы суда первой инстанции и доводы кассационной жалобы об обратном не соответствуют закону.

Вместе с тем, взыскивая арендную плату в полном объеме, в том числе за период, когда ответчик не мог пользоваться арендованным помещением из-за принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности, суд апелляционной инстанции также нарушил баланс интересов сторон и возложил негативные последствия ограничительных мер только на арендатора.

Суд апелляционной инстанции, не применив норму части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ к спорной ситуации, исходил из того, что ответчик не воспользовался правом на уменьшение арендной платы, соответствующих обращений к арендодателю от него не поступало.

Однако в материалах дела имеется письмо предпринимателя ФИО1, адресованное управляющему общества "ТДК "Гостиный двор" Галину Р.Х. (т.1, л.д. 25), содержащее ссылку на сложившуюся эпидемиологическую ситуацию и соответствующие Указы Главы Республики Башкортостан о введении ограничительных мер, в котором арендатор просит арендодателя в связи с вынужденным прекращением работы освободить центр современного танца от арендной платы. Указанное письмо содержит отметку арендодателя о его получении, о чем свидетельствует печать общества "ТДК "Гостиный двор" с вх. № 99 от 24.03.2020 и подпись лица.

Кроме того, из письма от 29.04.2020 предпринимателя ФИО1, адресованному управляющему общества "ТДК "Гостиный двор" Галину Р.Х. (т.1, л.д. 30), следует, что арендатор призывал арендодателя прийти к консенсусу в связи со сложившейся ситуацией и просил отвечать на письма арендатора.

Доказательств ответа арендатора на указанные обращения в материалах дела не имеется, сведений о заключении дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы в дело не представлено.

Суд апелляционной инстанции не исследовал общую направленность всех обращений и заявлений арендатора в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установил, не направлены ли они на снижение бремени по внесению арендной платы в спорный период любым, предусмотренным законом способом.

Учитывая, что арендованное помещение использовалось арендатором для студии танцев и в период ковидных ограничений доступ в помещение был арендатору запрещен и у него отсутствовала возможность использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей, предприниматель вправе требовать уменьшения арендной платы за спорный период на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2023 по делу № А07-9135/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

С.В. Лазарев