Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дубай» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.08.2022 года по делу № А08-7018/2021, по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дубай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды и взыскании задолженности,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дубай» к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о понуждении к передаче имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее ? ИП ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дубай» (далее ? ООО «Дубай») о расторжении договора аренды №2 от 18.02.2019г., взыскании задолженности по договору аренды №2 от 18.02.2019г. в размере 356 189,38 руб., неустойки в размере 148 808, 57 руб.

В процессе рассмотрения дела ИП ФИО4 ходатайствовала об уточнении заявленных требований, просила расторгнуть договор аренды № 2 от 18.02.2019г., взыскать задолженность по договору аренды № 2 от 18.02.2019г. в размере 364 189, 38 руб., неустойки в размере 106 700, 58 руб.

Указанное уточнение отклонено судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

26.10.2021г. от ООО «Дубай» поступило встречное исковое заявление, в котором общество просит взыскать с ИП ФИО4 1 257 810, 62 руб. в качестве компенсации денежных средств за покупку ООО «Дубай» у третьего лица имущества, находящегося в принадлежащем истцу объекте.

21.03.2022г. от ООО «Дубай» поступило заявление об отказе от встречного искового заявления в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 22.03.2022г. отказ ООО «Дубай» принят судом, производство по вышеуказанному встречному иску прекращено.

15.03.2022г. от ООО «Дубай» поступило встречное исковое заявление, в котором общество просит обязать ИП ФИО4 фактически передать объект аренды по договору аренды №2 от 18.02.2019г. – часть нежилого помещения и часть земельного участка с идентификацией этих частей в соответствии с Приложением 1 к указанному договору путем установки межевых или иных знаков.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 22.03.2022г. встречное исковое заявление ООО «Дубай» от 15.03.2022г. принято к производству.

От ИП ФИО4 06.06.2022г. поступило заявление об изменении исковых требований, в котором просит суд расторгнуть договор аренды №1 от 18.02.2019г., обязать ООО «Дубай» освободить арендуемую территорию, принять отказ от ранее заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренду № 2 от 18 февраля 2019 года в размере 364 189, 38 рублей и принять отказ от ранее заявленных требований о взыскании неустойки по договору аренды № 2 от 18 февраля 2019 года в размере 106 700, 58 рублей.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 07.06.2022г. уточненные исковые требования ИП ФИО4 приняты к производству судом, принят частичный отказ от ранее заявленных требований.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 23.08.2022 года по делу № А08-7018/2021 исковые требования ИП ФИО4 удовлетворены в полном объеме, встречное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Дубай» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель выражает несогласие с признанием сделки мнимой, полагает, что договор № 1 действовал до заключения договора № 2, его государственной регистрации.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2022 указанная жалоба принята к производству.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области представитель ООО «Дубай» поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил решение суда апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ИП ФИО4 возражал против доводов апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившихся сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Дубай» (арендатор) заключен договор аренды № 1 от 18.02.2019г., по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения площадью 108 кв.м. находящуюся в нежилом здании общей площадью 445,7 кв.м. (кадастровый номер 31:16:0102012:2033), расположенного по адресу: <...>; часть земельного участка площадью 1360,2 кв.м. из земельного участка общей площадью 5 291 кв.м. (кадастровый номер 31:16:0127003:30), расположенного по адресу: <...>.

Арендная плата за арендуемые объекты недвижимости составляет 50 000 рублей в месяц (п. 4.1. договора).

Согласно пункта 4.3. настоящего договора, арендатор платежными поручениями перечисляет сумму арендной платы на расчетный счет арендодателя, указанную в п. 4.1 настоящего Договора, не позднее 10-го числа текущего месяца в течение срока Договора.

Данный договор заключен на срок 11 месяцев (п.6.2) и вступает в силу с момента подписания (п.6.1).

В Управлении Росреестра по Белгородской области, государственная регистрация данного договора не осуществлялась.

В разделе 7 договора аренды № 1 от 18.02.2019 установлено, что стороны имея намерения на долгосрочные отношения, берут на себя обязательства, непосредственно после подписания данного договора заключить аналогичный договор аренды.

Во исполнение раздела 7 договора аренды № 1 от 18.02.201, ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Дубай» (арендатор) заключен договор аренды № 2 от 18.02.2019г., по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения площадью 108 кв.м. находящуюся в нежилом здании общей площадью 445,7 кв.м. (кадастровый номер 31:16:0102012:2033), расположенного по адресу: <...>; часть земельного участка площадью 1360,2 кв.м. из земельного участка общей площадью 5 291 кв.м. (кадастровый номер 31:16:0127003:30), расположенного по адресу: <...>.

Арендная плата за арендуемые объекты недвижимости составляет 50 000 рублей в месяц (п. 4.1. договора).

Согласно пункту 6.1 договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор аренды №2 от 18.02.2019 зарегистрирован 27.07.2022.

В соответствии с актом приема передачи недвижимого имущества от 15.03.2019 Арендодатель передал, а Арендатор принял часть нежилого помещения площадью 108 кв.м. находящуюся в нежилом здании общей площадью 445,7 кв.м. (кадастровый номер 31:16:0102012:2033), расположенного по адресу: <...>; часть земельного участка площадью 1360,2 кв.м. из земельного участка общей площадью 5 291 кв.м. (кадастровый номер 31:16:0127003:30), расположенного по адресу: <...>.

В период с 10.01.2021 года по 10.01.2022 года арендатор обязательство по оплате по указанному договору аренды не производил, что, по мнению первоначального истца, является существенным нарушением условий договора аренды №1 от 18.02.2019г.

В подтверждение частичной оплаты задолженности ООО «Дубай» представило платежные поручения на общую сумму: 256 000 руб.: № 7 от 04.06.2021г., на сумму 64 000 руб.; № 8 от 07.06.2021г., на сумму 64 000 руб.; № 9 от 15.06.2021г., на сумму 64 000 руб.; № 12 от 04.07.2021г.

Письмом от 12.04.2021 ИП ФИО4 уведомила ООО «Дубай» о расторжении договора аренды от 18.02.2019 в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.

Поскольку задолженность по договору не была погашена, а ответа на направленную претензию не поступило, ИП ФИО4 обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, уточненным в процессе рассмотрения дела.

В свою очередь ООО «Дубай» обратилось с встречным исковым заявлением, просило обязать ИП ФИО4 фактически передать объекты недвижимости, указанные в договоре аренды №2 от 18.02.2019г., в связи с тем, что объекты фактически изъяты из его пользования, а ИП ФИО4 препятствует в доступе к спорному объекту недвижимости.

Суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований, при этом суд исходил из отсутствия доказательств исполнения принятых обществом обязательств по оплате арендованного имущества, и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Проанализировав представленные материалы дела и оценив доводы сторон, а также имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Сторонами заключен договор аренды № 1 от 18.02.2019г., на основании

акта приема-передачи нежилого помещения от 15.03.2019, имущество было надлежащим образом передано в пользование арендодателя (л.д.17).

Согласно пункту 6.2 договор аренды № 1 заключен на срок 11 месяцев.

Материалы дела не содержат акта возврата имущества, переданного по указанному договору.

Пользование ответчиком имуществом, переданным по договору аренды, продолжилось, в том числе и в спорный период, доказательств невозможности использования имущества за указанный период не представлено.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).

В соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим положения о договоре аренды (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), пунктами 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами.

В рассматриваемой ситуации акт возврата арендованного имущества не представлен.

В соответствии с частью 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с указанным, а также учитывая оплату арендных платежей в период с 10.01.2020г. по 10.01.2021г., погашение задолженности по арендным платежам в период с 04.06.2021г. по 04.07.2021г. в размере 256 000 руб. (т.д. 1, л.д. 54-57), а также гарантийное письмо (т.д. 1 л.д. 52), по условиям которого ООО «Дубай» обязуется погасить задолженность по договору аренды №1 от 18.02.2019г., суд первой инстанции пришел к выводу о пролонгации сторонами договора № 1 от 18.02.2019г.на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции соглашается с названным выводом суда.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объекты аренды, о чем сторонами подписан акт приема-передачи от 15.03.2019. При передаче, каких-либо замечаний от ООО «Дубай» не поступало.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Наличие задолженности в размере пяти платежных периодов по спорному договору подтверждается гарантийным письмом ООО «Дубай» и последним не оспаривается (т.1 л.д. 52).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При этом, в силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Сам договор аренды содержит условие, согласно которому в случае просрочки внесения платы свыше 15 дней Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ (пункт 4.4. договора).

Из материалов дела усматривается, что письмом от 12.04.2021 ИП ФИО4 уведомила ООО «Дубай» о расторжении договора аренды от 18.02.2019 в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.

Письмом от 27.04.2021 ООО «Дубай» отказалось от расторжения договора, направило гарантийное письмо. В сроки указанные в гарантийном письме ООО «Дубай» оплату задолженности в полном объеме не произвело.

08.06.2021 года ИП ФИО4 обратилась в адрес ООО «Дубай» с требованием об оплате задолженности.

Таким образом, меры к досудебному урегулированию спора, которые требовались по закону, истцом соблюдены, претензии направлены ответчику заблаговременно с учетом времени, необходимого и установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ для предоставления ответа на нее и принятия мер к досудебному урегулированию спора.

Согласно статье 450 ГК РФ арендодатель вправе заявить требование о расторжении договора, поскольку арендатор допустил существенное нарушение условий договора, не производя длительное время арендные платежи в установленный договором срок в полном объеме, при этом последующее погашение арендатором долга не исключает право арендатора в соответствии с условиями договора аренды его расторгнуть в связи с ранее допущенными ответчиком нарушениями принятых на себя обязательств.

При этом погашения задолженности при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца о расторжении спорного договора аренды ввиду существенного нарушения условий договора аренды на протяжении длительного времени.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 25.08.2020 № 303-ЭС20-10827 по делу № А73-13621/2019, от 12.03.2020 № 305-ЭС20-976 по делу № А41-57507/2018.

Судебной коллегией учтены разъяснения, данные в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объеме, длительный срок просрочки их уплаты, погашение задолженности не в полном объеме установлен материалами дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушения ООО «Дубай» условий договора аренды являются по смыслу статьи 450 ГК РФ существенными, в связи с чем, договор аренды № 1 от 18.02.2019г. подлежит расторжению.

Указанный вывод сделан судом апелляционной инстанции с учетом всесторонней оценки обстоятельств дела, в том числе того, что само по себе наличие договора аренды № 2 от 18.02.2019г не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений, поскольку в противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия спорного договора.

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды № 2 от 18.02.2019 свидетельствует о наличии воли арендодателя на сохранение арендных отношений, является необоснованным, поскольку указанный договор аренды не регулирует вопрос продления срока действия договора аренды и не свидетельствует о заключении нового договора аренды после прекращения действия договора аренды №1 от 18.02.2019.

ООО «Дубай» не осуществлен возврат имущества по договору № 1 18.02.2019, акт возврата имущества сторонами не подписан. При этом неиспользование арендуемого помещения не может свидетельствовать о прекращении отношений по данному договору аренды.

На основании статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды №1 от 18.02.2019 расторгнут в судебном порядке, то право арендатора на пользование нежилыми помещениями прекратилось.

Принимая во внимание изложенное, спорный договор аренды подлежит расторжению, а заявленные исковые требования удовлетворению в полном объеме с учетом принятых судом уточнений.

Обращаясь с встречным исковым заявлением ООО «Дубай» просит обязать ИП ФИО4 передать объект аренды по договору аренды №2 от 18.02.2019г. – часть нежилого помещения и часть земельного участка с идентификацией этих частей в соответствии с Приложением 1 к указанному договору путем установки межевых или иных знаков.

Судом первой инстанции установлено, что первоначально возникшие между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Дубай» (арендатор) отношения из договора аренды № 1 от 18.02.2019г. были пролонгированы действиями сторон.Поскольку одно и тоже имущество не может быть предметом одновременно двух договоров аренды, заключенных между теми же лицами, следовательно, у суда отсутствуют основания считать действующим договор аренды №2 от 18.02.2019г.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что договор аренды №2 от 18.02.2019г. был заключен во исполнение условий, содержащихся в разделе 7 договора аренды № 1 от 18.02.2019г. Указанный договор не регулирует вопрос продления срока действия договора аренды и не свидетельствует о заключении нового договора аренды после прекращения действия договора аренды №1 от 18.02.2019.

Суд также принимает во внимание, что данные договоры заключены в одну и туже дату, в отношение одного и того же предмета аренды, содержат аналогичные условия, за исключением срока договора и начала действия договора.

Согласно пункту 6.1 договора аренды №2 от 18.02.2019г. договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор аренды №2 от 18.02.2019 зарегистрирован 27.07.2022., т.е. уже после того как Арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных отношений и не имел намерений на долгосрочные отношения (раздел 7 договора аренды № 1 от 18.02.2019г.).

ООО «Дубай» не осуществлен возврат имущества по договору № 1, акт возврата имущества сторонами не подписан. При этом неиспользование арендуемого помещения не может свидетельствовать о прекращении отношений по данному договору аренды.

Между тем, ИП ФИО4 имеет право требовать освободить арендуемую территорию, в связи с расторжением договора аренды № 1 от 18.02.2019г.

Довод ответчика относительно того, что заключение договора № 2 с его последующей государственной регистрацией было предусмотрено сторонами в договоре № 1 не принимается судом апелляционной инстанции, ввиду ненадлежащего исполнения ООО «Дубай» обязательств по договору. Ко всему, как усматривает суд, цель договора № 1 не была достигнута в связи с тем, что общество не исполнило надлежащим образом свои обязательства по договору.

Оспаривая фактическое использование предмета аренды, общество не представило суду обоснованных и достоверных доказательств освобождения спорного имущества по истечении 11 месяцев с момента заключения договора № 1.

Арендатором также не представлено доказательств принятия надлежащих мер по возврату спорного помещения арендодателю после прекращения действия договора.

Довод заявителя жалобы о препятствиях со стороны ИП ФИО4 в пользовании спорным имуществом не подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

Учитывая, что судом признаны обоснованными требования ИП ФИО4 о расторжении договора аренды № 1 от 18.02.2019г. и возврате имущества, встречный иск ООО «Дубай» удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на представленных в материалы дела доказательствах, апелляционная жалоба не содержит.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.08.2022 года по делу № А08-7018/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дубай» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3