Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М.,судей Токаревой М.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи в Арбитражном суде Брянской области от ответчика - ФИО1 (директор, приказ, выписка из ЕГРЮЛ), ФИО2 (доверенность от 17.01.2017), отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Биттех» на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.12.2017 по делу № А09-1505/2016 (судья Матулов Б.Н.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Брянсктрубопроводстрой» (г. Брянск) к обществу с ограниченной ответственностью «Биттех» (г. Брянск) о взыскании 237 103 рублей 86 копеек, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Брянсктрубопроводстрой» (далее - ООО «Брянсктрубопроводстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Биттех» (далее - ООО «Биттех», ответчик) с учетом уточнения требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании с ответчика 237 103,86 руб., в том числе 203 965,80 руб. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за фактическое пользование земельным участком, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 138,06 руб.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено - ГУП «Брянскоблтехинвентаризация».

Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.05.2017 решение суда первой инстанции от 24.10.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 данные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением суда области от 01.12.2017 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 203 614,71 руб. неосновательного обогащения, а также 6 409 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, и как следствие, не возникновение у него права аренды на земельный участок. Помимо этого заявитель указывает, что возведенные истцом самовольные постройки лишают ответчика возможности полноценно использовать земельный участок, истец должен нести бремя аренды земельного участка, расположенного под указанными постройками. Кроме того ответчик указывает, что денежные средства в сумме 173 957,99 руб., уплаченные по платежному поручению от 15.10.2013 № 73, должны быть полностью зачтены в счет арендной платы. Помимо этого, по мнению ответчика, судом области необоснованно не распределены судебные расходы на оплату услуг представителя, в порядке ст. 110 АПК РФ.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иске отказать.

В судебном заседании 07.02.2018 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.02.2018.

Рассмотрев материалы дела, исследовав, оценив представленные доказательства, а также доводы лиц участвующих в деле, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Брянсктрубопроводстрой» на праве собственности принадлежит Ремонтно-механическая мастерская-2 (РММ-2), находящаяся на территории производственной базы ООО «Брянсктрубопроводстрой», по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, ул.Уральская, 109 (п.1.2 договора), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32 АБ №076790 от 12.02.2004 (п.1.1 договора) (т.1 л.д.45).

Постановлением Брянской городской администрации №3774-П от 19.10.2006 ООО «Брянсктрубопроводстрой» был предоставлен земельный участок площадью 1 452 кв.м для использования ремонтно-механической мастерской-2, сроком на 49 лет (т.2 л.д.96-97). 28.02.2007 между ООО «Брянсктрубопродстрой» и Брянской городской администрацией был заключен договор аренды №37935 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадь участка: 1 452 кв.м., расположенный по адресу: г.Брянск, Фокинский район, ул. Уральская, 109, участок ч.12, кадастровый номер 32:28:04:29:07:0057:00 (т.1 л.д.14-17). Данный земельный участок на основании акта приема - передачи был передан ООО «Брянсктрубопроводстрой» 28.02.2007 (т.1 л.д.18).

07.08.2007 между ООО «Брянсктрубопроводстрой» и ООО «БИТНАС» заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа №2 (т.1 л.д.27-33), предметом которого являлось здание (нежилое) ремонтно-механических мастерских (РММ-2). Во исполнение обязанности по оплате предмета сделки купли-продажи ООО «БИТНАС» частично исполнена обязанность по оплате (т.1 л.д.117-121).

01.02.2010 между ООО «БИТНАС» и ООО «Биттех» был заключен договор уступки прав (цессии) №2, согласно которому ООО «БИТНАС» уступило все права и обязанности покупателя ответчику по договору купли - продажи недвижимости с рассрочкой платежа №2 от 07.08.2007 в полном объеме.

01.02.2010 между ООО «Брянсктрубопроводстрой» и ООО «Биттех» заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа №2-02/10 КП, предметом которого являлось здание (нежилое) ремонтно-механических мастерских (РММ-2). Во исполнение обязанности по оплате предмета сделки купли-продажи ООО «Биттех» также исполнялась обязанность по оплате (т.1 л.д.122-128).

Все вышеназванные договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

16.04.2012 между ООО «Брянсктрубопроводстрой» (Продавец) и ООО «Биттех» (Покупатель) повторно был заключен договор купли-продажи №2 КП-04/12, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующий объект недвижимого имущества: ремонтно-механическую мастерскую - 2 (РММ-2), назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 526,6 кв.м, инвентарный номер 2054/04, литер Б, кадастровый (или условный) номер 15-01/28-74-357, существующие ограничения (обременения права не зарегистрировано, о чем в ЕГРП 12.02.2004 сделана запись регистрации №32-1/28-2/2204-173 (т.1 л.д.78-79).

Отчуждаемый объект недвижимого имущества расположен на земельном участке общей площадью 1 452 км м с кадастровым номером 32:28:04 29:07:0057, категория - земли населенных пунктов, назначение - для использования ремонтно-механической мастерской - 2, используемом продавцом на основании договора аренды №37935 земельного участка, находящегося в государственной собственности от 28.02.2007, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 02.05.2007 за №32-32-01/008/2007-775. Права на аренду земельного участка будут переданы покупателю на основании договора уступки права аренды после полной выплаты суммы согласно п.3.1 договора (п.1.3 договора).

Стороны договора обратились в Управление Росреестра по Брянской области в целях государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: ремонтно-механическую мастерскую - 2 (РММ-2), назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 526,6 кв.м, инвентарный номер 2054/04, литер Б, кадастровый (или условный) номер 15-01/28-74-357, представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи №2КП-04/12 от 16.04.2012.

Сообщением от 06.03.2014 №01/090/2013-113 (т.1 л.д.129-132) Управлением Росреестра по Брянской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для отказа в госрегистрации послужило установление в рамках межведомственного взаимодействия уполномоченным органом факта самовольной реконструкции объекта купли продажи за счёт разницы в данных о площади объекта, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (общая площадь 526,5 кв.м.) и данных Государственного кадастрового учёта (ГКН) (общая площадь 674,2 кв.м). Указанный ненормативный правовой акт сторонами спора обжалован не был.

Считая, что ответчик свои обязательства по компенсации платы за пользование земельным участком не исполнил надлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 203 965,80 руб. за период с 01.07.2013 по 31.12.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Спор между сторонами возник относительно того, кто именно (продавец или покупатель) должны вносить арендную плату за земельный участок до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности.

В п.7 ст.1, п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЗК РФ и ч.2 ст.271, ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п.14 постановления Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005) право аренды земельного участка возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п.3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Исходя из буквального толкования указанных правовых норм, до государственной регистрации перехода права «титульным» собственником является продавец, а покупатель - владельцем.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации в силу данной статьи подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания (пункту 1 статьи 433 ГК РФ).

При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Таким образом, договор вступил в силу с момента его подписания, право владения имуществом у ответчика возникло с момента заключения договора купли-продажи от 16.04.2012.

Факт передачи объекта купли-продажи и фактического пользования указанным объектом ООО «Биттех» подтверждается подписанными между сторонами актами приема- передачи имущества (т.1, л.д.13,133) перепиской сторон (т.1, л.д.134-141) и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 16.04.2012 №2 КП-04/12 исполнен, имущество передано покупателю, который им владеет, пользуется и несет бремя по его содержанию.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи ответчик приобрел право пользования земельным участком общей площадью 1 452 кв.м, переданным истцу в аренду по договору №37935 от 28.02.2007, с возникновением корреспондирующей обязанности по оплате фактического пользования земельным участком, поскольку имущество фактически выбыло из владения и пользования истца.

Иное, при отсутствии со стороны ответчика каких-либо действий по оспариванию решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и принятию мер по осуществлению такой регистрации приводит к необоснованному обогащению ответчика в виде освобождения от арендной платы за земельный участок, на котором расположены находящиеся в его законном владении объекты недвижимости.

Кроме того, 07.08.2009 между истцом и ООО «Битнас» (правопредшественник ООО «Биттех») заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 07.08.2007 № 2, согласно условиям, которого обязалось выплачивать плату за аренду земельного участка, уплачиваемую истцом по договору аренды от 28.02.2007 № 37935.

Указанная обязанность в полном объеме перешла к ответчику при заключении договора уступки права от 01.02.2010 № 2 (т. 1, л. д. 25).

Кроме того п. 2.2.4 договора купли-продажи от 01.02.2010 № 2-02/10 КП также установлено обязанность покупателя (ответчика) на своевременную выплату продавцу арендной платы за аренду земельных участков до заключения и регистрации договоров аренды земельных участков. Приложением № 2 от 01.02.2010 также установлена обязанность покупателя по выплате продавцу платы за аренду земельных участков.

Платежным поручением от 15.10.2013 № 73 ответчик оплатил имевшуюся ранее задолженность по аренде за земельный участок, тем самым подтвердив свои обязательства по внесению арендных платежей за землю по указанному соглашению, и фактически неся бремя расходов по содержанию земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные гл.60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п.2 ст.1102 ГК РФ).

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие условий, которые должен доказать истец, обратившись в суд с таким иском, а именно: имеет ли место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно, размер суммы неосновательного обогащения.

В ходе судебного разбирательства истцом в материалы дела были представлены платежные поручения 04.03.2014 №31, от 08.07.2014 №71, от 09.09.2014 №106, от 08.12.2014 №140, от 29.04.2015 №43, от 14.09.2015 №81, от29.10.2015 №89, от 05.12.2013 №117 (т.2 л.д.57-64), из которых следует, что истец за период с 2 квартала 2013 по 4 квартал 2015 уплачивал арендную плату, с назначением платежа «договор аренды №37935, от 28.02.2007 №45008, от 20.08.2010 №36401, от 22.06.2006».

Отсутствие задолженности по арендной плате в спорный период в совокупности также подтверждается Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (исх. №29/06/3065 от 30.10.2017) (т.5 л.д.8), а также Управлением имущественных отношений Брянской области (исх.№09-10875 от 31.10.2017) (т.5 л.д.12-21).

Таким образом, факт перечисления истцом денежных средств по уплате арендных платежей, в том числе за спорный земельный участок, за период с 01.07.2013 по 31.12.2015 в сумме 203 965,80 руб., подтвержден материалами дела.

Ответчик, возражая относительно расчета неосновательного обогащения, ссылается на платежное поручение от 15.10.2013 №73 (т.1 л.д.38), которым, по его мнению, была погашена задолженность в размере 173 957, 99 руб.

Суд области пришел к правомерному выводу, что по данному платежному поручению у ответчика имеется переплата в сумме 351,05 руб., что является основанием для отказа в иске в данной части.

Ссылка ответчика на необоснованное не зачисление всей суммы платежа в счет арендной платы не принимается судом, поскольку в назначении платежа указано «оплата задолженности».

Кроме того, в рамках другого арбитражного дела № А09-8700/2013 рассматривалось требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 173 606, 94 руб., в том числе основной долг 153 108, 16 руб., а также санкции в размере 20 498, 78 руб. Погашение ответчиком задолженности в указанной сумме послужило основанием для отказа истца от иска в полном объеме, датированного 25.10.2013.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что штрафные санкции в сумме 20 498,78 руб. также следует зачесть в счет погашения арендной платы за спорный период.

С учетом изложенного, общая сумма задолженности за фактическое пользование спорным участком за период с 01.07.2013 по 31.12.2015, которая подлежит взысканию в пользу истца, составляет 203 614, 75 руб.

Ссылка ответчика на не отнесение на истца расходов по аренде земельного участка, занятого тремя постройками площадью 147,7 кв.м. не принимается судом.

Из материалов дела не следует, что спорные постройки находятся в фактическом владении и пользовании истца, напротив все недвижимое имуществе передано ответчику по акту приема-передачи, земельный участок, на котором расположен указанный объект, не разделен.

Ссылка ответчика на то, что наличие трех построек площадью 147,7 кв.м. не дает возможность использовать по назначению земельный участок, также подлежит отклонению, поскольку с требованием об устранении каких-либо препятствий к пользованию принадлежащим ответчику имуществом (недвижимость и земельный участок под ней) последний к истцу не обращался.

Напротив, из материалов дела следует, что на момент заключения договор купли-продажи в 2010 и 2012 году спорные постройки уже были возведены (кадастровый паспорт 2009 года), т.е. ответчик при заключении договоров был осведомлен об имуществе, которое приобретено им в собственность, возражений при заключении договоров не заявил.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 33 138,06 руб. за период с 06.10.2013 по 13.09.2016.

Проанализировав представленные в материалы деда документы, деловую переписку между истцом и ответчиком, с учетом пояснений сторон в ходе судебного разбирательства, суд области пришел к правомерному выводу, что именно бездействие истца по легализации самовольно реконструированного предмета договора купли-продажи привело к отказу в государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на здание (РММ-2), что является основанием для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) применительно к положениям ст.401 ГК РФ.

Судебный акт в данной части сторонами не обжалуется.

Ссылка ответчика на частичное удовлетворение требований истца и наличие оснований для взыскания с него судебных расходов на оплату услуг представителя, подлежит отклонению.

Из содержания обжалуемого судебного акта следует, что судом области вопрос о распределении судебных расходов (ст. 106, 110) не рассматривался, в связи с чем, данный вопрос может быть разрешен в порядке ст. 112 АПК РФ.

В связи с тем, что установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 01.12.2017 по делу № А09-1505/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи М.В. Токарева

Е.В. Рыжова