Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Селивончика А.Г., судей Капустиной Л.А. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрыльковой Е.В., при участии в судебном заседании до перерыва 09.08.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» – представителя ФИО1 (доверенность от 06.08.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» – представителей ФИО2 (доверенность от 20.08.2020) и ФИО3 (доверенность от 20.03.2021), после перерыва 16.08.2021 при участии от общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» – представителей ФИО2 (доверенность от 20.08.2020) и ФИО3 (доверенность от 20.03.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.03.2021 по делу № А09-6445/2020 (судья Азаров Д.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 30 086 906 руб. 25 коп. и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» к обществу с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (далее – истец, ООО «Паритет-Авто») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (далее – ответчик, ООО «Спортмастер») о взыскании 30 086 906 руб. 25 коп. долга по долгосрочному договору аренды нежилого помещения от 28.06.2013 за период владения и пользования нежилым помещением общей площадью 4 000,8 кв. м по адресу: <...> с 01.02.2020 по 31.07.2020.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2020 к производству принят встречный иск ООО «Спортмастер» к ООО «Паритет-Авто», уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в пункт 3 долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 28.06.2013 в части изменения ежемесячного размера арендной платы до 400 руб. за 1 кв. м в соответствии с заключением компании ООО «СИ БИ Ричард Эллис», а именно за период с 28.03.2020 по 31.03.2020 в размере 206 451 руб., за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 1 600 000 руб., за период с 01.05.2020 по 31.05.2020 в размере 1 600 000 руб., за период с 01.06.2020 по 09.06.2020 в размере 480 000 руб. и за период с 09.06.2020 по 31.07.2020 в размере 2 700 000 руб. (т.1 л.д. 144-146, 170; т.2 л.д. 7-8, 25-26)

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.03.2021 исковые требования ООО «Паритет-Авто» удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 16 498 134 руб. 02 коп., в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано, встречные исковые требования ООО «Спортмастер» оставлены без удовлетворения, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой, с учетом произведенного в судебном заседании 09.08.2021 уточнения, просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований ООО «Паритет-Авто» в сумме 16 498 134 руб. 02 коп. и отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Спортмастер». Доводы апеллянта основаны на том, что арендодатель уклонился от приемки арендованного помещения после истечения 19.05.2020 срока действия договора ввиду отказа арендатора от его дальнейшего исполнения, а также в период введения ограничительных мер, обусловленных угрозой распространения на территории Брянской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), ответчик был лишен возможности в арендованном помещении осуществлять коммерческую деятельность, что освобождает его от обязанности внесения арендной платы; указывает, что суд области не дал оценку невозможности освобождения арендованного помещения от имущества арендатора, равно как неправомерно отказал в удовлетворении требования об изменении договора в части снижения размера арендной платы, в том числе за период фактического пользования арендованными помещениями после прекращения срока его действия. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и дополнении к ней (т. 2 л.д. 48-52, 103-104).

Истец в представленном отзыве и дополнении к нему возражает против удовлетворения апелляционной жалобы и просит решение суда оставить без изменения (т. 2 л.д. 80-82, 121-123).

Поскольку в порядке апелляционного производства апеллянтом обжалована только часть решения суда и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12).

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 судебное заседание отложено на 09.08.2021.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2021 в порядке, предусмотренном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Заикиной Н.В. на судью Капустину Л.А., в связи с чем, рассмотрения дела произведено с самого начала.

Протокольным определением от 09.08.2021 в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16.08.2021.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте продолжения судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание после перерыва не направил, в связи с чем, с учетом мнения ответчика дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 163 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда области в обжалуемой части подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ООО «Паритет-Авто» на праве собственности принадлежит двухэтажное здание общей площадью 5 968,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д. 23), в котором на основании договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 28.06.2013 (далее – договор; т.1 л.д. 24-37) по акту приема-передачи от 28.06.2013 (т.1 л.д. 121) ООО «Спортмастер» предоставлено за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 4 000,8 кв.м., состоящее из комнат, находящихся на первом и втором этажах, границы которых обозначены на поэтажном плане, являющемся приложением №1 к договору.

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение предназначается для использования арендатором в целях торговли спортивными и сопутствующими товарами, для обеспечения которой арендатор вправе разметить в помещении административные и складские помещения.

В соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора срок действия договора составляет 7 лет с даты его государственной регистрации, с момента осуществления которой он вступает в силу, а до момента государственной регистрации действует как краткосрочный договор аренды, заключенный на 11 месяцев, с даты подписания акта приема-передачи помещения. В случае, если в течение срока действия краткосрочного договора государственная регистрация не будет произведена, то краткосрочный договор автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок не более 7 раз подряд. Исчисление и уплата арендной платы начинается с даты подписания акта приема-передачи (пункт 3.1 договора).

Согласно пунктам 3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 и 3.6 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей и рассчитывается в У.Е. (условная единица), под которой понимается величина, определяемая на основании следующей формулы: 1 У.Е.= (официальный курс, установленный ЦБ РФ для 1 доллара США на дату оплаты, + официальный курс, установленный ЦБ РФ для 1 ЕВРО на дату оплаты)/2. Постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 61 787,44 У.Е. в месяц, но не менее чем 2 137 2412 руб. 60 коп., и уплачивается арендатором не позднее 5 числа текущего месяца. Постоянная часть арендной платы включены эксплуатационные расходы, перечень которых указан в приложении №2 к договору. Оплата переменной части арендной платы за потребленные коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) осуществляется арендатором по фактическому потреблению на основании соответствующих счетов в течение 5 рабочих дней с даты их получения. Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором в рамках краткосрочного договора аренды нежилого помещения от 26.03.2020 в размере 54 929 У.Е., засчитывается в качестве обеспечительного платежа по данному договору и возвращается арендатору в течение 15 календарных дней с момента возврата помещения по акту приема-передачи, как в связи с окончанием действия долгосрочного договора, так и в связи с его расторжением по соглашению сторон. В остальных случаях обеспечительных платеж удерживается до момента урегулирования спора во внесудебном или судебном порядке.

В соответствии с пунктами 5.16 и 5.17 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив уведомление об этом арендодателю за 30 дней до такого расторжения, в перечисленных случаях невозможности использования помещения в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, а также за 90 дней в случае отказа от исполнения договора без объяснения причин. При этом, обеспечительный платеж, перечисленный согласно пункту 3.7 договора, возвращается арендатору в течение 15 дней с момента возврата помещения по акту приема-передачи.

Согласно пунктам 6.1-6.2 договора арендатор не обязан вносить арендную плату в течение периода, когда помещения не пригодны для использования в результате любых форс-мажорных событий, к числу которых отнесены акты или действия (бездействия) органов государственной власти и (или) местного самоуправления, препятствующие исполнению сторонами своих обязательств, которые стороны не могут разумно предвидеть или предотвратить.

Срок действия договора аренды в пунктах 2.1-2.2 определен в 7 лет с даты его государственной регистрации, с момента осуществления которой он вступает в силу. До момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный, заключенный на срок 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи и в случае, если его государственная регистрация не будет произведена, краткосрочный договор автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок не менее 7 раз подряд.

Дополнительными соглашениями №1 от 01.04.2014, №1 от 22.10.2014, №2 от 20.02.2015, №3 от 25.12.2015 и №4 от 31.12.2016 с учетом изменения официальных курсов иностранных валют стороны временно изменяли порядок расчета постоянной части арендной платы, а также порядок и условия расторжения договора аренды (т.1 л.д. 38-42).

Письмом от 18.02.2020 исх. 138/20/дн ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора на основании пункта 5.18 по истечении 90 дней с даты получения данного уведомления адресатом, попросив обеспечить присутствие уполномоченного представителя арендодателя для приемки помещений и возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 2 689 999 руб. 89 коп. (т.2 л.д. 20)

В соответствии с пунктом 2.1.7 постановления Правительства Брянской области от 17.03.2020 №106-п «О введении режима повышенной готовности на территории Брянской области», с учетом изменений внесенных постановлениями Правительства Брянской области от 30.03.2020 №127-п, от 03.04.2020 №136-п и от 30.04.2020 №177-п, в связи с угрозой распространения на территории Брянской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) введены ограничения, выразившиеся, в том числе, в приостановлении на территории Брянской области в период с 30.03.2020 по 11.05.2020 работы объектов розничной торговли, за отдельными исключениями, к числу которых осуществляемая ООО «Спортмастер» розничная торговая деятельность не относится.

Письмом от 01.05.2020 исх. 1924/20/дн ООО «Спортмастер» уведомило арендодателя о том, что в связи с принятием Правительством Брянской области указанных постановлений арендатор был вынужден с 28.03.2020 прекратить использование арендованных помещений по назначению ввиду распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), являющейся чрезвычайным и непреодолимым обстоятельством, что существенно снизило товарооборот и повлекло уменьшение прибыли со всех операций, ввиду чего продолжение деятельности магазина в арендованном помещении возможно на условиях внесения арендного платежа в размере 6% от объема товарооборот, а с момента открытия магазина после снятия ограничительных мер до 31.08.2020 фиксированный размер арендного платежа предлагается в сумме 1 700 000 руб. (т.2 л.д. 108-109).

Письмом от 12.05.2020 исх. 388 ООО «Паритет-Авто» сообщило, что надеется на продолжение взаимного сотрудничества и продление договора аренды, относясь с пониманием к сложившейся ситуации, и попросило для рассмотрения предложения о переходе с 01.04.2020 к фиксированной арендной плате указать точный товарооборот магазина, а также рассмотреть возможность уменьшения арендуемой площади до 2 000 кв.м. (т.2 л.д. 110)

Постановлениями Правительства Брянской области от 08.05.2020 №182-п и от 29.05.2020 №325-п, в постановление Правительства Брянской области от 17.03.2020 №106-п внесены изменения о продлении ограничительных мер для объектов розничной торговли до 31.05.2020 и далее на период действия режима повышенной готовности.

19.05.2020 ООО «Спортмастер» в одностороннем порядке составило акт приема-передачи (возврата) помещения с указанием в нем, что в связи с прекращением срока действия договора представитель арендатора прибыл для передачи помещений, находящихся в здании торгового центра «КУБ», расположенного по адресу: <...>, однако арендодатель для приемки помещения в дату прекращения действия договора не явился без уведомления о причинах своего отсутствия (т.1 л.д. 123).

20.05.2020 ООО «Паритет-Авто» также составило односторонний акт о том, что представитель арендатора не явился для передачи помещений, указав, что в арендуемых помещениях находится имущество арендатора. Данный акт под роспись вручен директору магазина ООО «Спортмастер» (т.1 л.д. 102)

Ответчик письмом от 20.05.2020 исх. 2418/20/дн, в ответ на письмо истца от 12.05.2020 исх. 388, сообщил последнему, что готов заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях уплаты арендного платежа с за апрель 2020 года в размере 400 000 руб., за май 2020 года в размере 750 000 руб., а начиная с 01.06.2020 (в случае снятия ограничительных мер) до 31.08.2020 в размере 1 700 000 руб. в месяц (т.2 л.д. 111)

Вместе с тем, данное предложение арендатора отклонено арендодателем и ООО «Паритет-Авто» письмом от 20.05.2020 исх. 389 сообщило ответчику, что согласно произведенным расчетам за период с февраля по май 2020 года арендатор должен заплатить 11 211 363 руб. 30 коп., однако, учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, арендатору предлагается осуществлять арендные платежи в срок по 31.08.2020 в соответствии с условиями дополнительного соглашения №4 от 31.12.20106 в размере 2 700 000 руб. за каждый месяц, о чем необходимо подписать соответствующее дополнительное соглашение (т.2 л.д. 112-113)

ООО «Спортмастер» письмом от 22.05.2020 исх. 2443/20/дн настаивало на ранее предложенных размерах арендной платы в период с апреля по май 2020 года, согласившись увеличить размер ежемесячного арендного платежа с 01.06.2020 (в случае снятия ограничительных мер) до 31.08.2020 до 2 500 000 руб. (т.2 л.д. 114)

Рассмотрев данные предложения, истец письмом от 26.05.2020 исх. 391 сообщил, что готов заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях внесения ежемесячной арендной платы в период с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 2 500 000 руб., которая в общей сумме 12 500 000 руб. должна быть уплачена до 31.05.2020 (т.2 л.д. 115)

Ответчик в письме от 27.05.2020 исх. 2496/20/дн изложил свои условия предлагаемого к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды, заключающиеся в установлении арендной платы с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 2 000 000 руб., которая за период с апреля по июнь 2020 года будет внесена до 10.06.2020, а за июль и август 2020 года будет оплачиваться до 10-го числа оплачиваемого месяца (т.2 л.д. 116).

Прекратив дальнейшее обсуждение условий изменения договора, истец направил в адрес ответчика регистрируемым почтовым отправлением претензию от 01.06.2020 исх. 394 с требованием о взыскании долга по арендной плате за февраль-май 2020 года в размере 15 499 363 руб., которая получена ответчиком 10.06.2020 (т.1 л.д. 18-22; т.2 л.д. 117-119).

В ответ на данную претензию ООО «Спортмастер» письмом от 03.06.2020 исх. 2530/20/дн очередной раз предложило ООО «Паритет-Авто» заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях установления арендной платы с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 2 500 000 руб. в месяц с ее внесением за период с апреля по июнь 2020 года до 13.06.2020, а за июль и август 2020 года оплачиваться до 10-го числа оплачиваемого месяца (т.2 л.д. 120).

Постановлением Правительства Брянской области от 09.06.2020 №243-п были сняты ограничения по осуществлению розничной торговли с объектов с площадью торгового зала до 400 кв. м., осуществляющих реализацию непродовольственных товаров, при наличии отдельного наружного (уличного) входа в объект торговли и одновременном нахождении в торговом зале объекта торговли предельного количества лиц исходя из расчета 1 человек на 4 кв. м.

Письмом от 15.06.2020 №398 ООО «Паритет-Авто» предложило ответчику следующие три варианта разрешения сложившейся ситуации: вариант №1 – пролонгация договора аренды на условиях, действовавших по состоянию на 17.02.2020 на срок 5 лет и более; вариант №2 – подписание дополнительного соглашения с установлением арендной платы за период с 29.06.2020 по 31.08.2020 в размере 2 500 000 руб. в месяц; вариант №3 – перечисление арендатором на расчетный счет арендодателя в срок до 28.06.2020 разовым платежом 12 500 000 руб., включающих арендную плату за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, с подписанием дополнительного соглашения к договору при стоимости аренды 2 500 000 руб. в месяц. При выборе любого из предложенных вариантов и подписании сторонами соглашения арендодатель будет считать уведомление ООО «Спортмастер» от 18.02.2020 исх. 138/20/дн об отказе от исполнения договора недействительным, равно как и претензию от 01.06.2020 исх. 394, направленную в адрес арендатора (т.1 л.д. 106-107).

Ответчик в письме от 18.06.2020 исх. 2631/20/дн сообщил истцу о своей готовности принять его предложение и произвести оплату постоянной части арендной платы по договору за апрель-август 2020 года в размере 2 500 000 руб. в месяц с даты получения от арендодателя оригинала письма, содержащего безусловное согласие с указанным и следующими условиями: уведомление арендатора от 18.02.2020 исх. 138/20/дн считается недействительным; срок аренды устанавливается по 31.08.2020; арендодатель отказывается от применения к арендатору каких-либо штрафных санкций за просрочку внесения арендной и от требований, изложенных в претензии от 01.06.2020 исх. 394; в период с 01.02.2020 по 31.03.2020 постоянная часть арендной платы составляет 2 700 000 руб. Данное письмо ответчик предложил истцу считать офертой и приложил к нему дополнительное соглашение к договору аренды (т.2 л.д. 21-22).

Вместе тем, ООО «Паритет-Авто» письмом от 22.06.2020 исх. 402 отклонило данные предложения, настаивая на разрешении сложившейся ситуации путем пролонгации договора аренды на срок 5 лет и более, указав, что в случае перечисления разовым платежом на его счет 12 500 000 руб. в срок до 28.06.2020 арендодатель подпишет с арендатором дополнительное соглашение о продлении срока аренды помещений по 31.08.2020 с размером арендной платы 2 500 000 руб. в месяц (т.2 л.д. 23).

Письмом от 02.07.2020 №405 истец сообщил истцу, что вариантом разрешения спорной ситуации полагает продление договора аренды на срок от 5 лет и более (т.1 л.д. 108)

Платежными поручениями №37113 от 09.07.2020 и №37584 от 10.07.2020 ответчик перечислил истцу 12 500 000 руб. (10000000+2500000; т.2 л.д. 29-30), однако это не привело к разрешению спорной ситуации и неспособность сторон урегулировать разногласия по вопросу продолжения договорных правоотношений и подписать дополнительное соглашение к договору аренды послужила поводом для их обращения в арбитражный суд с первоначальным и встречным исковыми заявлениями о взыскании долга по внесению арендной платы и изменению условий договора аренды в спорном периоде.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования ООО «Паритет-Авто» суд первой инстанции, руководствуясь статьями 422, 431, 606, 611, 614, 615 и 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ), с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35), пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49) и ответе на вопрос №8 обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, (далее – обзор судебной практики №1 от 21.04.2020), пришел к выводу о том, что поскольку сторонами не обеспечена государственная регистрация договора аренды, то в соответствии с пунктом 2.2 их правоотношения регулируются краткосрочными договорами аренды сроком действия по 11 мес. каждый, ввиду чего размер арендной платы за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 должен рассчитываться без учета пункта 3.4 договора, определяющего ежегодное 4-х процентное повышение размера постоянной части арендной платы и согласно произведенному судом расчету, исходя из формулы, предусмотренной пунктами 3.1-3.2 договора, с учетом пункта 4 дополнительного соглашения №4 от 31.12.2016 и даты получения арендодателем 19.02.2020 уведомления арендатора об отказе от его исполнения, составляет 37 088 133 руб. 91 коп., ввиду чего с учетом произведенной оплаты в сумме 17 900 000 руб. и размера подлежащего возврату обеспечительного платежа в размере 2 689 999 руб. 89 коп. задолженность ответчика составила 16 498 134 руб. 02 коп. (37088133,91-17900000-2689999,89). При этом, суд области отклонил доводы ответчика об уклонении истца от приемки арендованного помещения, установив, что на 19.05.2020, т.е. дату прекращения действия договора, помещение не освобождено от имущества арендатора, ввиду чего он продолжил его использование и обязан вносить арендную плату.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО «Спортмастер» суд первой инстанции, руководствуясь статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, пришел к выводу о том, что поскольку с учетом волеизъявления арендатора с 19.05.2020 договор аренды прекратил действие, а дополнительное соглашение к нему направлено в адрес арендодателя 18.06.2020, то есть за пределами срока действия договора, то с учетом правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 №306-ЭС16-9493, от 24.10.2017 №305-ЭС17-15093 и от 13.11.2017 №305-ЭС17-15725, внесение изменений в расторгнутый или прекращенный договор противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающим ретроспективное совершение действий по изменению его условий.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска, соответствующими нормам материального права, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда, ввиду чего договор, прекративший свое действие, не может быть изменен по смыслу статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 07.05.2019 №303-ЭС19-4881 и от 22.09.2020 №304-ЭС20-12501.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика подтвердил, что согласен с выводом суда о прекращении действия договора, однако полагает встречное исковое требование подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на подконтрольной территории.

Вместе с тем, данные доводы ответчика не свидетельствуют в пользу его правовой позиции относительно заявленного к рассмотрению встречного иска, однако необоснованно отклонены судом первой инстанции при рассмотрении первоначальных исковых требований ООО «Паритет-Авто», так как в соответствии с разъяснением, содержащимся абзаце 3 ответа на вопрос 5 обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, (далее – обзор судебной практики №2 от 30.04.2020), арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы и в таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из материалов дела следует, что после введения 17.03.2020 на территории Брянской области режима повышенной готовности ответчик письмом от 01.05.2020 исх. 1924/20/дн, то есть в период действия договора, со ссылкой на данные обстоятельства предлагал истцу изменить условия договора и уменьшить размер арендной платы и стороны до момента прекращения действия договора вели активную переписку по данному вопросу, однако различные предлагаемые арендатором условия не устраивали арендодателя, который в итоге инициировал судебное разбирательство по взысканию арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

В конкретных рассматриваемых обстоятельствах, такое поведение истца расценивается судебной коллегией как необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды в условиях эпидемиологической обстановки, послужившей основанием для введения региональными органами исполнительной власти на территории Брянской области режима повышенной готовности, ограничившего осуществление арендатором обычной розничной торговой деятельности в арендуемых помещениях, который оказался в ситуации фактической невозможности реализовать права, предоставленные статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

В соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), основном видом деятельности ООО «Спортмастер» является торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71.1), которая входит в подкласс ОКВЭД 47.7 «Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах», отнесенный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434 к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2021 по делу №А47-10803/2020). Как следует из содержания постановления Правительства Брянской области от 17.03.2020 №106-п, с учетом внесенных в него изменений, в период с 30.03.2020 по 09.06.2020 была приостановлена работа объектов розничной торговли, что в значительной степени ограничило возможность ООО «Спортмастер» использовать в полной мере по назначению арендованное помещение, о чем ответчик письменно информировал истца.

В соответствии пунктом 3 статьи 1 и пунктом 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие, что истцом в условиях форм-мажорных обстоятельств не продемонстрировано. Вместе с тем, в такой ситуации, когда обстоятельства, препятствующие нормальному осуществлению экономической деятельности, не зависят от воли сторон в обязательственном правоотношении и сохраняют известную степень неопределенности, финансовые потери, являющиеся следствием объективной невозможности извлечения прибыли в сложившихся условиях, не должны компенсироваться за счет контрагента, а с учетом критериев справедливости должны в соответствующей пропорции относится на финансовые результаты каждой из сторон, обязанной в арендных правоотношениях в силу положений части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ конструктивно проявить должную степень договороспособности для изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии со сложившейся негативной экономической ситуацией.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце 3 ответа на вопрос 5 обзора судебной практики №2 от 30.04.2020, при рассмотрении имущественного спора о взыскании арендой платы суд должен определить к взысканию задолженность в размере, определяемом в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, что позволяет исковые признать требования в остальной части по данному основанию требования не подлежащими удовлетворению

В судебном заседании апелляционного суда истец и ответчик согласились с правильностью проведенного судом первой инстанции расчета подлежащей внесению ответчиком арендной платы за период с февраля по июль 2020 года, признав его соответствующим условиям договора с учетом предусмотренных в нем механизмов ее формирования, в связи с чем, с учетом разъяснения, содержащегося в абзаце 3 пункта 27 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12, судебная коллегия полагает данный расчет не нарушающим права ответчика и принимает его для оценки доводов апелляционной жалобы.

Правовая позиция ответчика основана на том, что с 28.03.2020 по 09.06.2020 он в соответствии с ограничениями, введенными постановлением Правительства Брянской области от 17.03.2020 №106-п, прекратил осуществление в арендованном помещении коммерческой деятельности. Вместе с тем, такое ограничение, связанное с работой объектов розничной торговли, было введено с 30.03.2020 только постановлением Правительства Брянской области от 30.03.2020 N 127-п, в соответствии с пунктом 1.1 которого пункт 2 постановления постановлением Правительства Брянской области от 17.03.2020 №106-п изложен в измененной редакции и дополнен пунктом 2.1.7, устанавливающим данную ограничительную меру, которая применительно к объекту общей площадью 4 000,8 кв.м. отменена постановлением Правительства Брянской области от 09.06.2020 №243-п, исключившим указанное ограничение для объектов розничной торговли с площадью торгового зала до 400 кв. м, осуществляющих реализацию непродовольственных товаров. Таким образом, вследствие введенных региональными органами власти ограничительных мер ответчик не мог осуществлять розничную торговлю в арендуемом помещении только с 30.03.2020 по 09.06.2020.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные доводы ответчика об отсутствии у него долга по внесению арендной платы и наличию оснований для полного отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Паритет-Авто», основанные на письме от 03.08.2020, подписанном директором отдела региональных торговых помещений ООО «СИ БИ РИЧАРД ЭЛЛИС», являющейся российским подразделением компании «CBRE», оказывающей услуги в области недвижимости и инвестиций. В соответствии с данным письмом в 2020 году средняя арендная плата за помещение площадью 4 000 кв.м., расположенное по адресу по адресу: <...>, может составлять 400 руб. за 1 кв.м. (т.1 л.д. 103), что с учетом занимаемой арендатором площади составляет 1 600 320 руб. (4000,8*400) в месяц. Вместе с тем, указанное письмо не может являться надлежащим доказательством в судебном споре, поскольку не является отчетом об оценке в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а содержит субъективное мнение лица, подписавшего данный документ. Надлежащих доказательств, свидетельствующих об установлении рыночного размера арендной платы в отношении арендованного помещения в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценочной деятельности, ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом, в соответствии пунктами 6.1-6.2 договора арендатор не обязан вносить арендную плату в течение периода, когда помещения непригодны к использованию в результате любых форс-мажорных событий, к которым относятся, в том числе, акты или действия (бездействия) органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, препятствующие исполнению сторонами своих обязательств. Однако, в соответствии с пунктом 1.6 договора переданные арендатору помещения предназначались как для торговли спортивными или сопутствующими товарами, а также для размещения административных и складских подразделений. Ответчиком не представлено суду доказательств, что на дату прекращения действия договора аренды он освободил помещения от своего имущества, напротив материалами дела подтверждается его наличие на объекте аренды, что не оспаривается самим апеллянтом, а его доводы в наличии трудностей с выводом данного имущества для рассматриваемого спора не могут иметь определяющего значения, поскольку напрямую не связаны с введением ограничительных мер в регионе и могли быть преодолены за счет иного уровня финансовых затрат. Вместе с тем, требование к арендодателю принять недвижимое имущество, фактически не освобожденное арендатором, не соответствует положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающем арендатора возвратить имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, то есть без собственного оборудования и товара.

Таким образом, при разрешении спора судебная коллегия исходит из того, что в период введения ограничительных мер ответчик не имел препятствий для использования арендованного имущества для хранения товаров и иного торгового оборудования, а также для размещения своего персонала и административных подразделений. Кроме того, суд первой инстанции правильно указал что ООО «Спортмастер» осуществляет деятельность по розничной торговле при помощи информационно-коммуникационной сети Интернет (ОКВЭД 47.91.2), а также иные виды деятельности, не связанные с розничной торговлей.

С учетом изложенного, принимая во внимание возможность частичного использования ответчиком арендованного помещения для иных видов экономической деятельности, не связанных непосредственно с розничной торговлей в период действия ограничительных мер с 30.03.2020 по 09.06.2020, а также для хранения товаров, торгового оборудования и размещения персонала, апелляционный суд полагает с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, в целях его разрешения в судебном порядке, руководствуясь критериями справедливости распределения финансовых рисков участников экономической деятельности в условия чрезвычайных обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), принимая во внимание разъяснение, содержащееся в абзаце 3 ответа на вопрос 5 обзора судебной практики №2 от 30.04.2020, суд апелляционной инстанции определяет размер подлежавшей внесению арендной платы за период с апреля по май 2020 года и в течение первых 9 дней июня 2020 года в размере 50% от величины арендной платы, рассчитанной в соответствии с условиями договора, полагая за иные периоды, включенные в основание иска, арендатор обязан уплатить арендную плату в полном объеме, так как не был ограничен в использовании арендуемого имущества. При этом, итоговая величина арендной платы для целей взыскания с ответчика задолженности уменьшается на размер произведенных ответчиком платежей и сумму обеспечительного платежа, подлежащего возврату арендодателю, с учетом обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

период

арендная плата по договору

измененная арендная плата

01.02.2020

18.02.2020

1 675 862,10

3 240 959,26

19.02.2020

29.02.2020

1 565 097,16

01.03.2020

31.03.2020

4 318 942,05

01.04.2020

30.04.2020

5 049 887,47

2 524 943,74

01.05.2020

21.05.2020

3 177 708,11

6 204 091,89

3 102 045,95

22.05.2020

31.05.2020

3 026 383,78

01.06.2020

09.06.2020

2 712 406,83

9 041 356,09

1 356 203,42

7 685 152,68

10.06.2020

30.06.2020

6 328 949,26

01.07.2020

31.07.2020

9 232 897,15

итого

37 088 133,91

30 104 940,82

внесена арендная плата

-17 900 000,00

обеспечительный платеж

-2 689 999,89

сумма долга

16 498 134,02

9 514 940,93

Таким образом, задолженность ответчика по внесению арендной платы в спорном периоде составляет 9 514 940 руб. 93 коп., ввиду чего решение суда первой инстанции на основании пунктов 1 и 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в части взыскания с ООО «Спортмастер» в пользу ООО «Паритет-Авто» долга по договору в размере 6 983 193 руб. 09 коп. (16498134,02-9514940,93) с отказом в удовлетворении данной части исковых требований. В остальной обжалуемой ответчиком части решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения, поскольку иные доводы заявителя в апелляционной жалобы не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства с учетом их правовой оценки, приведенной в настоящем апелляционном постановлении.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), не установлены.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы, в связи с чем, с учетом частичной отмены обжалуемого судебного акта решение суда в части распределения судебных расходов подлежит изменению.

При обращении с исковым заявлением ООО «Паритет-Авто» платежным поручением №140 от 08.07.2020 произвело уплату государственной пошлины в размере 200 000 руб. (т.1 л.д. 13). При заявленной истцом, с учетом уточнения исковых требований, цене иска в размере 30 086 906 руб. 25 коп. в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит уплате размере 173 435 руб., ввиду чего истцу их федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в сумме 26 565 руб. (200000-173435).

Исковые требования ООО «Паритет-Авто» по результатам рассмотрения апелляционной жалобы удовлетворены в сумме 9 514 940 руб. 93 коп., что составляет 31,62% (9514940,93/30086906,25*100%) от заявленной к рассмотрению цены иска, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 54 840 руб. 15 коп. (173435*31,62%) с отнесением их остальной части на истца ввиду отказа в удовлетворении части его требований.

С учетом отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Спортмастер» расходы по уплате им государственной пошлины в сумме 6 000 руб. (т.1 л.д. 148) правильно судом первой инстанции отнесены на ответчика.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (т.2 л.д. 71)

В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить как в части удовлетворения имущественного требования ООО «Паритет-Авто», так и в части отказа в удовлетворении его собственного неимущественного требования. Требования апелляционной жалобы применительно к иску имущественного состояли в отмене решения суда области в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 16 498 134 руб. 02 коп. и апелляционная жалоба в этой части удовлетворена в части требований на сумму 6 983 193 руб. 09 коп., составляющей 42,33% (6983193,09/16498134,02*100%) от требований апеллянта, ввиду чего для целей справедливого распределения судебных расходов апелляционный суд полагает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика 634 руб. 95 коп. (1500*42,33%), а понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в остальной части, с учетом отказа в удовлетворении жалобы об отмене решения суда по неимущественному требованию, судебная коллегия относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 12.03.2021 по делу № А09-6445/2020 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) долга в сумме 6 983 193 руб. 09 коп. и в удовлетворении данной части исковых требований отказать, а также изменить в части распределения судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) 54 840 руб. 15 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 565 руб., уплаченную по платежному поручению №140 от 08.07.2020

В остальной обжалуемой части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) 634 руб. 95 коп. в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

А.Г. Селивончик

Л.А. Капустина

М.М. Дайнеко