Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мордасова Е.В., судей Большакова Д.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Овчинниковой И.В., при участии в судебном заседании от Управления Росреестра по Брянской области ФИО1 (доверенность от 29.12.2017 № 2.1-48/8799); от третьих лиц: ФИО2; от общества с ограниченной ответственностью «БГ-Стройтранс» ФИО3 (доверенность от 29.03.2018); от общества с ограниченной ответственностью «Карат» ФИО4 (доверенность от 10.01.2018), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант», извещенного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройгарант» на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.10.2018 по делу № А09-7179/2018, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Росреестра по Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица: ФИО2 (Брянская область, г. Фокино), общество с ограниченной ответственностью «БГ-Стройтранс» (г. Брянск), общество с ограниченной ответственностью «Карат» (г. Брянск) о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра, управление) о приостановлении государственной регистрации, принятое в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618.

Решением от 02.10.2018 заявленные требования были оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт полагает, что оспариваемое решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Общество настаивает на законности заявленных требований.

Апеллянт считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что признание застройщиком нового участника долевого строительства не может быть подтверждением оплаты.

Общество считает ошибочным вывод суда о том, что факт наличия согласования застройщиком договора о перемене лиц в обязательстве без одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства, свидетельствуют о полной оплате со стороны дольщика.

Общество указывает, что погашение записи о договоре участия в долевом строительстве при регистрации договора уступки, делает невозможным осуществление действий по государственной регистрации расторжения ДДУ в одностороннем порядке (погашение записи о договоре участия в долевом строительстве), также, как и других действий в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Апеллянт полагает, что при подготовке дела к судебному разбирательству, суд должен был обязать управление восстановить запись о договоре участия в долевом строительстве от 21.04.2014Г № 14/14 в ЕГРН.

Представитель управления в судебном заседании по доводам жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО «СтройГарант», о времени и месте судебного заседания извещенное надлежащим образом, явку представителей не обеспечило, в связи с чем и на основании статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что Управление Росреестра по Брянской области уведомлением от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618 поставило в известность общество о приостановлении действий по регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» в отношении объектов долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 75,90 кв.м, № объекта: в осях Д-Т, 12-15, этаж: 7, местоположение: Брянская область, г. Брянск, Советский р-н, ул. Степная, и 2-комнатная квартира, площадь: 72,70 кв.м, № объекта: в осях К-Р, 5-8, этаж: 4, местоположение: Брянская область, г. Брянск, Советский р-н, ул. Степная на объект недвижимости: земельный участок кад. №: 32:28:0030901:117, расположенный по адресу: <...>.

В качестве основания приостановления государственной регистрации в уведомлении указано, что ООО «БГ-СтройТранс» уступило свои права и обязанности новым дольщикам.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Брянской области о приостановлении регистрации, изложенное в уведомлении от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618 не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества определен статьями 14, 15, 18, 21, 25, 29 Федерального закона от 13.07.2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации № 218-ФЗ).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По правилам ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона государственная регистрация осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации.

В силу п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст.8.1 ГК РФ, п.5 ст.1 Закона о регистрации №218-ФЗ). Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Статьей 26 ФЗ Закона о регистрации № 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, одним из которых является не соответствие требованиям законодательства РФ формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 7 ч. 1 указанной статьи).

Как усматривается из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» были заключены два договора №14/14 от 21.04.2014 и №53/14 от 16.12.2014 об участии в долевом строительстве.

27.03.2015 ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства заключило с ФИО2 (новый участник долевого строительства) договор № 14/14/1 и с ООО «Карат» (новый участник долевого строительства) договор №14/14/2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования), по условиям которых участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме право требования и обязанности, принадлежащие участнику долевого строительства на основании договора №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014, заключенного с ООО «СтройГарант» (застройщик), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 29.05.2014 за №32-32-01/032/2014-961.

В соответствии с пунктом 1.2 договоров участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает право требования передачи ему объекта долевого строительства (двух двухкомнатных квартир, указанных выше).

Пунктам 4.1, 4.3 договоров установлен размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства новым участником долевого строительства. Установлено, что уплата цены договора производится новым участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу участника долевого строительства.

Пунктами 6.1, 6.2 договоров установлено, что застройщик обязан передать квартиру новому участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п.1.2 договора. В случае если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить новому участнику долевого строительства соответствующую информацию и стороны (застройщик и новый участник долевого строительства) согласовывают новый срок передачи квартиры.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 14.1 договоров).

Действие договора прекращается после выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию сторон (пункт 14.2 договоров).

В разделе 17 договоров имеется графа «Согласовано», содержащая подпись генерального директора ООО «СтройГарант» ФИО5 и печать организации.

Так, в соответствии с условиями заключенных договоров, ООО «БГ-СтройТранс» передало ФИО2 по договору № 14/14/1 от 08.07.2014 и ООО «Карат» по договору №14/14/2 от 27.03.2015 право на получение доли, принадлежащей ООО «БГ-СтройТранс» на основании договора №14/14 от 21.04.2014.

ООО «СтройГарант», считая, что новыми участниками долевого строительства не исполнены обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости в пользу застройщика, 20.09.2017 направило в адрес ООО «Карат» и ФИО2 предупреждение об уплате цены договора в соответствующей части и о последствиях неисполнения такого требования. Вследствие неисполнения обязательств, общество направило уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора: ФИО2 (исх. № 86 от 27.10.2017), ООО «Карат» (исх. № 87 от 27.10.2017).

Ссылаясь на п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), ответчик посчитал договор №14/14 от 21.04.2014 расторгнутым в одностороннем порядке с 30.10.2017.

Из материалов дела установлено, что для проведения государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» заявителем в Управление Росреестра представлены следующие документы: заявление; предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования исх.№67 от 20.09.2017, направленное ООО «БГ-СтройТранс», ООО «Карат» и ФИО2 в отношении вышеуказанных объектов долевого строительства; уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ФИО2 № 86 от 27.10.2017 с описью вложения; уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ООО «Карат» в лице директора ФИО6 № 87 от 27.10.2017 с описью вложения.

Из материалов дела и пояснений представителя Управления Росреестра суд первой инстанции установил, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении спорных объектов долевого строительства запись о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014 за 32-32-01/032/2014-961 от 29.05.2014 погашена.

При этом, в ЕГРН имеются актуальные записи о государственной регистрации договоров о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования) по договору №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014:

1. от 08.07.2014, дата регистрации 24.07.2014, №32-32-01/055/2014-413 в пользу ФИО2 в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 7, номер объекта: в осях Д-Т, 12-15, общая площадь: 82, 6 кв.м, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная;

2. от 27.03.2015 №14/14/2 в пользу ООО «Карат» дата регистрации №32-32/001-32/001/004/2015-955/1 в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 4, номер объекта: в осях К-Р, 5-8, общая площадь: 77, 4 кв.м, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Суд первой инстанции верно отметил, что договоры № 14/14/1 и № 14/14/2 о перемене лиц в обязательстве согласованы генеральным директором общества и справедливо отклонил довод общества о том, что, подписывая договоры о перемене лиц в обязательстве № 14/14/1 и № 14/14/2 в графе «Согласовано: Генеральный директор ООО «СтройГарант» Л.А.Ванинский», он не имел в виду согласие на перемену лиц в обязательстве, а подразумевал лишь ознакомление с данными договорами.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не представило каких-либо доказательств иной действительной воли, судебная коллегия считает, что в ходе рассмотрения настоящего дела по существу данный довод получил надлежащую оценку ввиду чего, оснований для переоценки не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт наличия согласования застройщиком договора о перемене лиц в обязательстве без одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства, свидетельствуют о полной оплате со стороны дольщика.

Кроме того, из пояснений третьих лиц установлено, что свои обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости по договорам № 14/14/1 и № 14/14/2 они исполнили в полном объеме, ООО «БГ-СтройТранс» подтвердило факт отсутствия задолженности по оплате со стороны ФИО2 и ООО «Карат». Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Ссылку заявителя на решение суда по делу № А09-14569/2017 от 21.03.2018 по заявлению ООО «Карат» к ООО «СтройГарант» суд первой инстанции справедливо отклонил, отметив, что данным решением не прекращено право ООО «Карат» на спорный объект недвижимости, а лишь отказано в его передаче.

Из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции верно установил, что в рассматриваемом случае имеется спор о праве, и с учетом правовой позици, изложенной в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не нашел оснований для государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке Договора участия в долевом строительстве №14/14 от 21.04.2014.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает верным вывод арбитражного суда области о правомерности приостановки государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» в отношении указанных выше объектов долевого строительства.

Учитывая изложенное, в также в соответствии с положениями части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что ООО «СтройГарант» не представило доказательств с бесспорностью свидетельствующих о нарушении Управлением Россреестра действующего законодательства, а также прав и законных интересов общества оспариваемым решением о приостановлении государственной регистрации, принятым в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия также обращает внимание, что запись о регистрации договора долевого строительства №32-32-01/032/2014 -961 была погашена 24.07.2014 в силу п. 18 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" (действующего до 19.04.2015) в соответствии со следующими документами-основаниями: договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования) по договору №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014 от 08.07.2014, дата регистрации 24.07.2014 №32-32-01/055/2014-413. Действия по погашению данной записи заявителем не оспаривались и данная запись не является предметом настоящего спора.

В рассматриваемом случае государственная регистрация расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве№53/14 от 16.12.2014, заключенного между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» невозможна, поскольку в ЕГРН имеются актуальные записи, согласно которым правообладателями спорных квартир является не ООО «БГ-Стройтранс», а иные лица, права которых зарегистрированы в ЕГРН надлежащим образом и никем не оспорены.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого судебного акта.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено законом, подлежит возврату.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина была уплачена в размере 3 000 руб., излишне уплаченные 1 500 руб. подлежат возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2018 по делу № А09-7179/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант» из федерального бюджета 1 500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мордасов

Д.В. Большаков

Е.Н. Тимашкова