Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соломиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Форестинвест» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 июля 2018 года по делу №А10-1388/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью Лесопильно-Деревообрабатывающий Комплекс «Новый Уоян» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Форестинвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора, обязании произвести зачет денежных средств, уплаченных в качестве задатка, в порядке ответственности за неисполнение условий договора,

(суд первой инстанции: судья Ниникина В.С.),

при участии в судебном заседании:

от ООО «Форестинвест»: ФИО1 представитель по

доверенности от 29 марта 2018 года;

от ООО ЛДК «Новый Уоян»: генеральный директор ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Лесопильно-Деревообрабатывающий Комплекс «Новый Уоян» (далее – истец, ООО ЛДК «Новый Уоян») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форестинвест» (далее – ООО «Форестинвест», ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2017 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, об обязании произвести зачет денежных средств в размере 6 000 000 рублей, уплаченных согласно пункту 3.2. договора в качестве задатка в обеспечение исполнения договора, в порядке ответственности за неисполнение условий договора.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 июля 2018 года иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения в полном объеме и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора; считает необоснованным вывод суда об оставлении задатка истцу; считает, что переданная сумма являлась авансом; спорный договор являлся предварительным договором.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель истца указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, сослалась на изложенные в ней доводы. Также представил апелляционному суду заявление о снижении суммы задатка на основании статьи 333 ГК РФ до 742561,64 руб.

Представитель истца, в судебном заседании полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.04.2017 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – договор), по условиям которого ООО ЛДК «Новый Уоян» обязалось передать в собственность ООО «Форестинвест», а ООО «Форестинвест» - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: здание лесоцеха,площадью: 1531,6 кв.м., Инвентарный номер: 4181. Литер А. Количество этажей – 2; железнодорожный подъездной путь необщего пользования № 37,общей протяженностю 723 п.м., Инвентарный номер: 4183, Литер: А; здание сушильной камеры,площадью 158,5 кв.м., Инвентарный номер: 4181. Литер: В. Количество этажей: 1, которые расположены на земельном участке, находящемся по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, СевероБайкальский район, пгт. Новый Уоян, ул. Комсомольская, д. 21, а также земельный участок площадью 92 850 кв.м с кадастровым номером 03:17:090204:38, по указанному адресу, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости.

При заключении договора стороны оговорили, что земельный участок, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости, временно состоит под арестом, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Северобайкальского РОСП УФССП по Республики Бурятия от 11.10.2013, наложен запрет на совершение регистрационных действий (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 2.1.1. договора продавец обязан в срок до 10.06.2017 подготовить объекты недвижимости и земельный участок к передаче, а также снять запрет на совершение регистрационных действий с земельным участком и уведомить ООО «Форестинвест» о снятии ограничений.

ООО «Форестинвест» в свою очередь обязалось не позднее трех месяцев с момента уведомления о снятии ограничений на совершение регистрационных действий с земельным участком внести 100% оплаты суммы договора в размере 15 000 000 рублей (пункт 3.2. договора).

ООО ЛДК «Новый Уоян» на 09.06.2017 выполнило свои обязанности, а именно объекты недвижимости и земельный участок были подготовлены к передаче, снят запрет на совершение регистрационных действий с земельным участком.

Соответствующее уведомление было направлено истцом за № 010/2017 и получено ответчиком 10.06.2017, о чем свидетельствует подпись ФИО3 и печать ООО «Форестинвест» на самом уведомлении (том 1, л.д. 115).

Несмотря на уведомление ООО «Форестинвест» о готовности объектов недвижимости к передаче, а также документов для государственной регистрации права собственности на объекты, по состоянию на 30.09.2017 произведена оплата только 40% от общей стоимости имущества в размере 6 000 000 рублей.

В связи с неисполнением условий договора по оплате истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии о нарушении условий договора. С момента уведомления ответчика о снятии ограничений прошло 280 дней, оплата должна быть произведена им в срок до 10.09.2017, просрочка составляет 187 дней.

Расценивая допущенное нарушение условий договора как существенное, ссылаясь в этой связи на утрату интереса в сохранении договора, продавец, после направления ответчику соответствующей претензии, обратился в суд с требованием о расторжении договора, также просит произвести зачет денежных средств в размере 6 000 000 рублей, уплаченных согласно пункту 3.2. договора в качестве задатка в обеспечение исполнения договора, в порядке ответственности за неисполнение его условий со стороны покупателя.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал допущенные ответчиком нарушения условий договора существенными, исходя из положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора, признал внесенную ответчиком денежную сумму в качестве задатка и зачел её в порядке ответственности за неисполнение его условий со стороны покупателя.

С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.

Претензионный порядок урегулирования спора соблюден.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, регулируемые главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, с применением положений параграфа 7 названного кодекса.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции с учетом положений статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что договор купли-продажи имущества от 27.04.2017 содержит необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; предмет договора является согласованным и между его сторонами отсутствует неопределенность относительно подлежащего передаче по договору имущества.

Из материалов дела следует, что ответчику на момент заключения договора от 27.04.2017 было известно, что приобретаемый земельный участок состоит под арестом, однако ООО «Форестинвест» определенно выразило волю на сохранение сделки, о чем свидетельствуют произведенные платежи в оплату стоимости имущества.

Исходя из положений статей 454, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанностью покупателя является оплата приобретенного товара (имущества). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Спорным договором предусмотрено, что его общая стоимость отчуждаемых объектов составляет 15 000 000 рублей, НДС не облагается. При этом цена трех объектов недвижимости составляет 10 000 000 рублей, а земельного участка – 5 000 000 рублей (пункт 3.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора, оплата вноситься в следующем порядке:

- 20% от суммы договора, что составляет 3 000 000 рублей, вносится не позднее 3 рабочих дней с момента подписания договора,

- 80% суммы договора, что составляет 12 000 000 рублей, вносится не позднее 3 месяцев с момента получения покупателем уведомления о снятии ограничений в отношении земельного участка, согласно пунктам 1.2. и 2.1.1. договора (пункт 3.2. договора).

Проценты на сумму оплаты по договору не начисляются и не уплачиваются.

Денежные средства, оплаченные покупателем согласно пункту 3.2. договора, являются задатком и вносятся в обеспечение исполнения договора по переходу прав на вышеуказанные объекты недвижимости и земельный участок в пользу покупателя. Задаток является частью основного платежа по договору (пункт 3.3. договора).

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривалось участвующими в деле лицами, запрет в отношении земельного участка отменен 06.06.2017.

В уведомлении № 010/2017 от 09.06.2017 истец оповестил ответчика о снятии запрета в отношении земельного участка и о готовности объектов к передаче покупателю.

Указанное уведомление получено ответчиком 10.06.2017, что подтверждается подписью уполномоченного представителя, скрепленной печатью ООО «Форестинвест».

Кроме этого, в адрес ООО «Форестинвест» направлялись письма, содержащие претензии истца № 012/2017 от 12.10.2017, № 015/2017 от 31.12.2017 и уведомление № 010/2017 от 09.06.2017, о чем свидетельствуют описи вложения (том 1, л.д. 116-124).

По платежным поручениям № 271 от 03.05.2017, № 433 от 15.06.2017, № 444 от 10.07.2017, № 552 от 18.09.2017 ответчик произвел оплату по договору на общую сумму 6 000 000 рублей.

Доказательства оплаты в большем размере, не представлено.

Содержание предъявленного иска и претензий от 12.10.2017 № 012/2017, от 31.12.2017 № 015/2017 свидетельствует об утрате у истца интереса в сохранении договора, наличии у продавца намерения расторгнуть договор.

Из материалов дела следует, что сумма платежей, полученных от покупателя, как на момент предъявления иска, так и на момент вынесения решения по настоящему делу составила 6 000 000 рублей, то есть меньше половины (40%) общей цены товара в размере 15 000 000 руб.

С учетом изложенного обоснован вывод суда первой инстанции о том, что неполучение продавцом оплаты за отчуждаемое покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Поскольку по истечении сроков оплаты, установленных договором, денежные средства за приобретенное имущество ответчиком истцу не перечислены в полном объеме, со стороны ответчика имеет место длящееся неисполнение своих обязательств по оплате, следовательно, обоснован вывод суда о допущенном со стороны ответчика существенном нарушении условий договора и как следствие об обоснованности требований о расторжении договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в данном случае условие о задатке содержится непосредственно в договоре от 27.04.2017 и из содержания пункта 3.2. ясно следует, что стороны установили правовой режим перечисляемых покупателем денежных средств как задатка. При этом не ограничили предельный размер задатка.

Предельный размер задатка законом также не установлен.

Согласно пункту 3.3. договора, если за неисполнение договора несет ответственность покупатель – если сделка и обязательства, предусмотренные пунктами 1.1., 1.2., подпунктами 2.1.1., 2.1.2., 2.1.3., пунктами 2.3., 3.2. настоящего договора не осуществляется в срок по вине покупателя, то сумма задатка возврату не подлежит – вся сумма задатка остается у продавца.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не приведения ответчиком аргументированного обоснования иного истолкования пункта 3.2. договора о размере задатка, его ограничении какой-либо суммой или процентом от общего объема платежей, принимая во внимание принципы свободы договора (ст. 421 ГК РФ), вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, исходя из содержания пункта 3.2. договора, как он сформулирован, правомерно расценил внесенную ответчиком в порядке пункта 3.2. договора сумму в размере 6 000 000 рублей в качестве задатка.

При этом, апелляционный суд обращает внимание на то, что в платежных поручениях № 271 от 03.05.2017, № 433 от 15.06.2017, № 444 от 10.07.2017, № 552 от 18.09.2017 перечисляемые по договору суммы не разделены по назначению платежа.

Поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение (неисполнение) условий договора, обоснованы выводы суда первой инстанции о том, что ответчик не вправе претендовать на возврат задатка, поскольку является ответственным за неисполнение договора.

Учитывая объем, характер неисполненного обязательства, длительность его неисполнения, что влекло неопределенность в отношении объектов недвижимого имущества и хозяйственной деятельности ООО ЛДК «Новый Уоян» в целом, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сумма задатка является соразмерной и справедливой. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения суммы задатка до заявленного суду апелляционной инстанции размера 742561,64 руб., не имеется. Ответчик, являясь коммерческой организацией, возражений, ходатайств, в том числе о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду первой инстанции не заявил, что в силу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, исключает возможность применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации как у суда первой инстанции, так и у апелляционного суда.

Вопреки доводам ответчика, договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2017 не является предварительным.

Как верно отмечено судом первой инстанции, из анализа условий спорного договора, поведения продавца и покупателя не следует волеизъявление сторон на заключение именно предварительный договор, который бы предусматривал после снятия обременения с земельного участка в виде ареста, заключение уже основного договора купли-продажи объектов недвижимости (обязательство в будущем совершить сделку купли-продажи). Договор содержит все необходимые условия для купли-продажи недвижимой вещи, предусматривает денежные обязательства сторон друг перед другом, т.е. непосредственную оплату за приобретаемые объекты, существенная часть которой – 40% от полной стоимости приобретаемого имущества фактически была произведена покупателем, воля сторон на совершение сделки купли-продажи выражена однозначно.

Суд первой инстанции верно отметил, что заключение договора купли-продажи само по себе не влечет переход права собственности на покупателя, то есть распоряжение вещью как таковое не происходит. Заключая договор, продавец принимает на себя обязательство совершить распоряжение вещью, то есть передать ее покупателю. В настоящем случае, распоряжение вещью, при которой происходит ее передача покупателю и переход права собственности, а также государственная регистрация, не наступили в данном случае по вине самого покупателя.

Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловные, установленные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 июля 2018 года по делу №А10-1388/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий В.ФИО4

Судьи Е.О. Никифорюк

Н.В. Ломако