Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БурГражданСтрой» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 сентября 2018 года по делу № А10-2702/2018 (суд первой инстанции – Пунцукова А.Т.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БурГражданСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - ООО «БурГражданСтрой», общество) обратилось в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - Управление Росреестра по РБ, управление) о признании незаконным действия Управления Росреестра по РБ, выразившегося в отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 2-32/2018-1 от 26 января 2018 года, оформленном уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 20 июня 2018 года № 03/106/001/2018-8606 и обязании Управления Росреестра по РБ устранить допущенные нарушения и произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве № 2-32/2018-1 от 26 января 2018 года на основании заявления 03/106/001/2018-8606.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 сентября 2018 года по делу № А10-2702/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в полном объеме как незаконное и необоснованное по мотивам, изложенным в жалобе.

По мнению заявителя, в случае, когда договор аренды не подлежит государственной регистрации, управление не может отказать в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве или приостановить такую регистрацию, основываясь на отсутствии сведений о государственной регистрации.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Управление в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 13.10.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, ФИО2 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. Руководствуясь частью 2 статьи 200, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 1 сентября 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Зенит» (арендодатель) и ООО «БурГражданСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно п.1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения зданий и сооружений, кадастровый номер: 03:24:011203:979, площадью 2701 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду сроком с 1 сентября 2016 года по 1 августа 2017 года. Срок действия договора может быть продлен сторонами на тот же срок, в случае, если ни одна из сторон не заявит в течение одного месяца о своем желании расторгнуть договор.

Согласно п.1.4 договора земельный участок передается арендатору для строительства многоквартирного жилого дома.

По акту приема-передачи от 1 сентября 2016 года земельный участок передан арендодателем арендатору.

Как следует из письма ООО «Зенит» от 20.11.2017 № 158, адресованному в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ, срок действия указанного договора продлен по взаимному соглашению сторон до 1 августа 2018 года.

26 января 2018 года между ООО «БурГражданСтрой» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-32/2018-1.

На основании пункта 2.1 договора по настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 1.1 договора, многоквартирный жилой дом по ул. Корабельная г. Улан-Удэ, назначение - жилое, минимальное количество этажей - 18, максимальное количество этажей - 18, общая площадь 14 286,3 кв.м, материал наружных стен и каркаса - монолитный железобетонный каркас с монолитными железобетонными стенами и облицовкой кирпичом, материал перекрытий - монолитный железобетон.

На основании п.2.3 договора планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2019 года.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в срок до 30 июня 2020 года. Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект в более ранний срок.

2 марта 2018 года ООО «БурГражданСтрой» и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по РБ с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, приложив: договор участия в долевом строительстве от 26.01.2018 № 2-32/2018-1; Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющую проведение государственной регистрации возникновения и (или) перехода прав на недвижимое имущество от 01.09.2016; договор аренды от 01.09.2016; разрешение на строительство от 28.12.2017 № 04-302000-929-2017, выданное Комитетом по строительству Администрации города Улан-Удэ; поэтажный план от 02.03.2018; проектную документацию от 13.02.2018; схему планировочной организации земельного участка от 13.02.2018; пояснительную записку от 13.02.2018 ООО «БурГражданСтрой»; заключение от 12.02.2018 № 4-1-1/2018 Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора; проектную декларацию от 13.02.2018; платежные поручения от 01.03.2018 №№ 7078, 866562.

19 марта 2018 года управлением приостановлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011203:979, расположенного по адресу: <...>. Государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости у застройщика ООО «БурГражданСтрой» отсутствуют записи о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 03:24:011203:979 либо договора аренды, договора субаренды указанного земельного участка. Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка является обязательным требованием, предъявляемым к застройщику для привлечения строительства (создания) многоквартирного дома денежных средств участников долевого строительства. Также поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, отсутствует возможность залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства. Таким образом, право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

20 июня 2018 года Управление Росреестра по Республике Бурятия на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) уведомлением № КУВД-03/106/001/2018-8606 отказало в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что не устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Полагая, что названные решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации договора являются незаконными, ООО «БурГражданСтрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

В соответствии с частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 48 Закона о регистрации установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства

Согласно пункту 1 статьи 48 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).

В силу пунктов 1, 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик - хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпункта 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между собственником земельного участка ООО «Зенит» и ООО «БурГражданСтрой» заключен договор от 01.09.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011203:979 на срок менее одного года.

Следовательно, данный договор не требовал государственной регистрации.

Срок действия договора продлен по взаимному соглашению сторон до 01.08.2018.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 ГК.

Следовательно, при продлении срока действия договора аренды земельного участка, он также не подлежал государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В силу части 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.

В соответствии с частью 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статьей 63 настоящего Федерального закона.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, также государственной регистрации не подлежат и не могут являться предметом договора об ипотеке.

Судом первой инстанции верно установлено, что представленный договор от 01.09.2016 не подлежит государственной регистрации, а значит, положения статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ не соблюдены в части предоставления зарегистрированного договора.

Федеральный закон № 214-ФЗ не делает исключений для договоров аренды, не подлежащих государственной регистрации, следовательно, требование в части государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка обязательно во всех случаях.

С учетом выявленного правового регулирования суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правильно исходил из того, что наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок обязательно в силу прямого указания в законе; является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участив в строительстве. Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок обусловлена необходимостью государственной регистрации залога права на земельный участок застройщика в пользу участников долевого строительства в силу требований статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ.

На основании вышеизложенного следует признать, что поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, то отсутствует возможность по установлению залоговых отношений земельного участка в пользу участников долевого строительства. Следовательно, право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

Таким образом, государственный регистратор обоснованно указал в обжалуемом уведомлении об отказе в государственной регистрации прав, что поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, а согласно сведениям ЕГРН у застройщика ООО «БурГражданСтрой» отсутствуют записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011203:979, постольку отсутствует возможность залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства.

Кроме того, в силу пункта 4 части 2 статьи 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо, среди прочих, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав получает указанное заключение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.

Из письма Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора (далее - служб, РСГЖИ) от 18 июля 2018 года № 44-01-20-и2157/п адресованному в управление следует, что, службой 3 июля 2018 года аннулировано положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации ООО «БурГражданСтрой» на объект «Многоквартирный жилой дом по ул. Корабельная г. Улан-Удэ» от 28.05.2018 № 10-1-1/2018.

При этом указанное положительное заключение от 28.05.2018 № 10-1-1/2018 выдано ООО «БурГражданСтрой» взамен представленного обществом на государственную регистрацию заключения РСГЖИ от 12.02.2018 № 4-1-1/2018 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Данный факт подтверждается письмом службы от 09.07.2018 № 44-01-24-и2014/18, поступившим в суд в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, на момент рассмотрения управлением заявления общества о государственной регистрации договора и вынесения оспариваемого уведомления об отказе у ООО «БурГражданСтрой» отсутствовало положительное заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Данное обстоятельство в соответствии со статьями 26, 27 Закона о регистрации также является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый отказ от 20 июня 2018 года № 03/106/001/2018-8606 не противоречит закону, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 сентября 2018 года по делу № А10-2702/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий Д.В. Басаев

Судьи Е.В. Желтоухов

В.А. Сидоренко