Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей В.С. Ниникиной, Е.А. Венедиктовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Д. Размахниной, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2023 года по делу № А10- 2836/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: не было;

от ответчика: не было;

установил:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик», обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2020 с 8 объектами недвижимости, общей стоимостью 30 000 000 руб.

Решением суда первой инстанции от 20.10.2023 истцу отказано в удовлетворении требований

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В данном случае, нарушение покупателем срока оплаты может послужить основанием для расторжения договора от 17.08.2020 года по требованию продавца при условии, что истец докажет существенность такого нарушения применительно к требованиям статьи 450 ГК РФ, то есть возникновение у истца такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Стороны согласовали график платежей к договору с изменениями от 25.11.2020, которым определена периодичность внесения платежей, начиная с 20.11.2020 вплоть по 20.11.2025.

Из материалов дела установлено, что недвижимое имущество, переданное по передаточному акту от 17.08.2020 года на сумму 12 000 000 руб. ответчиком полностью оплачено согласно условиям договора, дополнительного соглашения от 25.11.2020 года. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Материалами дела подтвержден факт передачи имущества по передаточному акту от 17.08.2020 на шесть объектов недвижимости стоимостью 12 000 000 руб., которую ответчик фактически оплатил истцу.

Произведена государственная регистрация права собственности ответчика на переданные шесть объектов недвижимости.

Как установлено материалами дела, не оспорено истцом, оставшиеся два объекта недвижимого имущества по договору от 17.08.2020 покупателю фактически не переданы, то есть находятся в собственности истца.

При установленных по делу фактических обстоятельствах, доказательств того, что нарушение ответчиком графика платежей по договору влечет такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, не представлено.

Истец, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Из апелляционной жалобы следует, что суд первой инстанции дал неверное токование положениям ч. 3 ст. 486 ГК РФ.

Суд неверно установил фактические обстоятельства дела, поскольку ответчику передано 8 объектов недвижимости, а не 6.

Неисполнение обязательств по договору, в том числе по оплате приобретенного имущества, является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Суд не дал оценки доводам тему, что ответчик разрушил часть имущества находящегося в залоге у истца.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 05.12.2023.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положением ч. 5 и 6 ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, а также вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Из искового заявления следует, что истец просит расторгнуть договор купли-продажи объектов от 17.08.2020 года (т. 1, л. 8, (электронный документ представлен 11.05.2023)).

Из указанного договора следует:

17.08.2020 ООО «Теплоэнергетик» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи объектов недвижимости.

В соответствие с п. 1.1. Договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственности здания и земельные участки, расположенные по адресу: Республика Бурятя, Иволгинский район, с. Сотниково, территория Сотниковской птицефабрики, ул. Первая Промышленная, с описание которых проведено в п. 1.2 Договора (п. 1.1).

1.2 Описание недвижимого имущества:

- 1. земельный участок площадью 44 531 кв.м., категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для производственной деятельности. Кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:2509, номер и дата государственной регистрации: 03-03/001- 03/016/106/2016-792/2 от 18.10.2016;

- 2. земельный участок площадью 468 +/-7,57 кв.м., категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для производственной деятельности. Кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:3243. Вид, номер и дата государственной регистрации: Собственность, 03-08:310101:3243-03/058/2018-2 от 16.10.2016, адрес: Республика Бурятия, <...>;

- 3. административное здание одноэтажное кирпичное, общей площадью 256,04 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б1). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №016853 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999- 000253;

- 4. здание котельной общей площадью 4 639,24 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №017926 от 12.01.2000, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000243. С трубой бывшей котельной находится по адресу Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики;

- 5. здание цеха №23 одноэтажное кирпичное общей площадью 1 308,46 кв.м., 1967г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б4). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №016732 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000238;

- 6. здание цеха №22 одноэтажное, кирпичное общей площадью 1 274,87 кв.м., 1967г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской 12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000239;

- 7. здание столярного цеха одноэтажное общей площадью 992 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики. На основании определения Иволгинского суда от 25 ноября 1997 года в счет погашения задолженности, а также согласно Акту приема-передачи основных средств от 02.06.97г. Сотниковская птицефабрика в лице директора ФИО2 передали ТОО «Теплоэнергетик»;

- 8. здание трехэтажное кирпичное общей площадью 549,6 кв.м., 1986г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, <...>.

Передача недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта (п. 1.5).

Право собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 Договора переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности (п. 1.6).

Цена договора составляет 30 000 000 руб., является окончательной, изменению не подлежит (п. 2.1).

Покупатель обязуется начать оплату стоимости имущества с 20.11.2020 года в размере 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму стоимости имущества в размере 29 000 000 руб. покупатель осуществляет в течение пяти лет платежами ежемесячно согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Ежемесячный платеж состоит из прямых перечислений на расчетный счет ООО «Теплоэнергетик» и оплат за электроэнергию, потребляемую ООО «Теплоэнергетик» и другими потребителями на подстанциях, принадлежащих истцу. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать сумму, утвержденную графиком платежей (п. 2.2).

Пунктом 3.1. установлено, что продавец обязан в день государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество передать покупателю недвижимое имущество по передаточному акту с приложением всей технической документации и иной документации в отношении недвижимого имущества.

Одновременно стороны согласовали график платежей по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 с изменениями от 25.11.2020 года (т. 1, л. 11, 12).

Оценивая указанный договор и руководствуясь ст. 432, 549, 550, 554 ГК РФ суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что названный договор купли-продажи от 18.08.2020 (8 объектов недвижимости) содержит все существенные условия договора продажи недвижимости, в силу чего признается заключенным.

Как указывает истец, основанием расторжения указанного договора является неисполнение ответчиком обязательств по внесению платы.

Из анализа договора от 17.08.2020 от 18.08.2020 (8 объектов недвижимости) следует, что имущество продавцом должно быть передано покупателю в день государственной регистрации перехода права собственности (п. 3.1.1).

Учитывая, что государственная регистрация перехода права на имущество по данному договору не производилась, то у продавца не возникла обязанности по передаче имущества покупателю.

Вместе с тем обязательства покупателя по внесению платы возникают в силу п. 2.2 договора с 20.11.2020 в размере 1 000 000 руб. и в дальнейшем в течение 5 лет ежемесячными платежами согласно графику платежей.

Вместе с тем, ответчик не оспаривает, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) он не исполнял, поскольку между сторонами 17.08.2020 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (6 объектов недвижимости) (т.9 , л. 67), в соответствии с которым покупатель приобрел:

Цена договора составляет 12 000 000 руб., является окончательной, изменению не подлежит (п. 2.1).

Покупатель обязуется начать оплату стоимости имущества с 20.11.2020 года в размере 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму стоимости имущества в размере 11 000 000 руб. покупатель осуществляет в течение пяти лет платежами ежемесячно согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Ежемесячный платеж состоит из прямых перечислений на расчетный счет ООО «Теплоэнергетик» и оплат за электроэнергию, потребляемую ООО «Теплоэнергетик» и другими потребителями на подстанциях, принадлежащих истцу. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать сумму, утвержденную графиком платежей (п. 2.2).

17.08.2020 года стороны подписали передаточный акт, которым продавец передал покупателю указанные 6 объектов недвижимости (т. 9, л.70).

Из материалов дела и доводов ответчика следует, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) им не исполнялся, денежные средства не вносились, а спорные 6 объектов недвижимости переданы ему по акту 17.08.2020 года и право собственности, на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости на ответчика.

Из указанного суд апелляционной инстанции делает вывод, с которым не спорят стороны, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) сторонами не исполнялся и со стороны ответчика не планируется.

При этом продавец не исполнял обязательства по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) по передаче имущества, поскольку не наступили основания их исполнения, предусмотренные п. 1.5., 3.1.1 Договора.

Ответчик в свою очередь не планирует исполнение договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости), что следует из его пояснений, а внесенные им платежи он полагает, что они внесены им в рамках договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (6 объектов недвижимости).

Оценивая указанные правоотношения, суд апелляционной инстанции считает, что при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости), стороны выразили волю на совершении данной сделки, в связи с чем, в силу ст. 310 ГК РФ сделка подлежит исполнению сторонами в соответствии с условиями ее заключения. Односторонний отказ от ее исполнения не допустим.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции установил, что стороны сделки, договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости), выразили обоюдную волю на изменение условий данного договора в части 6 объектов, заключив договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (6 объектов недвижимости), тем самым обоюдно прекратив обязательства сторон в отношении указанных шести объектов.

Вместе с тем в отношении двух объектов:

- 8. здание трехэтажное кирпичное общей площадью 549,6 кв.м., 1986г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, <...>.

стороны свои обязательства по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости), не изменяли, в связи с чем, данные обязательства сторон в рамках данного договора продолжают действовать.

При этом, поскольку сторонами не согласованно иного, стоимость указанных двух объектов имущества по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) определяется за минусом стоимости имущества указанного в договоре купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (6 объектов недвижимости).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Учитывая, что ответчик обязательства по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) в установленные договором сроки не исполнил, у продавца возникло право, в том числе требовать в порядке ст. 450 ГК РФ расторжения договора, с существенным условием нарушения договора.

Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27).

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что стороны при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости), согласовали все существенные условия договора, в том числе цену объектов.

Следовательно, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

То обстоятельство, что по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) имущество не было передано покупателю, в данном случае не имеет значения, поскольку обязательства по оплате возникают с согласованной сторонами даты и не зависит от факта передачи имущества.

Учитывая положения п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд апелляционной инстанции исходит из того, что оснований для признания договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) и договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (6 объектов недвижимости) ничтожными нет, доказательств свидетельствующих о недействительности данных сделок стороны в суд не представили.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, а договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) признать расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 270 АПК РФ, как принятого при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Истцом, при подаче иска уплачено 6 000 руб. государственной пошлины и 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы.

Судебные расходы в размере 9 000 руб. следует взыскать с ответчика.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от «20» октября 2023 года по делу № А10-2836/2023 отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 (8 объектов недвижимости) заключенный между ООО «Теплоэнергетик» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 расторгнуть.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в размере 9 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья Е.В. Желтоухов

Судьи В.С. Ниникина

Е.А. Венедиктова