Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, ФИО1 (свидетельство, паспорт) и его представителя ФИО2 (доверенность от 05.03.2009),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 февраля 2009 года по делу № А10-3449/2008 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ковалева Н.А.; суд апелляционной инстанции: Оширова Л.В., Григорьева И.Ю., Капустина Л.В.),

установил:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, ФИО1 (далее – индивидуальный предприниматель ФИО1) с иском, уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.02.2004 № 233 в размере 804 999 рублей за период с 10.01.2008 по 10.12.2008, пени в сумме 55 152 рубля 03 копейки за период с 05.09.2006 по 15.12.2008.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился к Комитету с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании дополнительного соглашения от 25.03.2008 к договору аренды от 26.02.2004 № 233 незаключенным и обязании Комитета осуществить перерасчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2008 по 14.10.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по республике Бурятия.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 февраля 2009 года (с учетом определения от 20 февраля 2009 года) исковые требования Комитета удовлетворены. С индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета взыскано 804 999 рублей суммы основного долга, 55 152 рубля 03 копейки неустойки, 13 156 рублей 99 копеек государственной пошлины, государственной пошлины в доход федерального бюджета 1 944 рубля 52 копейки.

Резолютивная часть решения от 17 февраля 2009 года выводы суда о результатах рассмотрения встречного иска не содержит.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 года решение от 17 февраля 2009 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 17 февраля 2009 года, постановление от 27 апреля 2009 года, дело направить на новое рассмотрение.

Как указал заявитель кассационной жалобы, судами неправильно применены нормы материального права, подлежащие применению (статьи 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации); нарушены нормы процессуального права (статьи 270, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); не полно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего дела; выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заявитель полагает, что судами вопрос о правомерности применения истцом при расчете арендной платы вида разрешенного использования переданного в аренду ответчику земельного участка, не исследовался.

Заявитель также ссылается на то, что дополнительное соглашение от 25.03.2008 к договору аренды указанного выше участка изменило существенное условие договора аренды от 26.02.2004 – порядок расчета арендной платы, в связи с чем подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия. При отсутствии государственной регистрации данное дополнительное соглашение применению не подлежало.

Лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа индивидуальный предприниматель ФИО1 и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений № 68019, № 68022), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 29 июля 2009 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11 часов 55 минут 30 июля 2009 года, о чем сделано публичное сообщение.

После перерыва участие в судебном заседании принимали индивидуальный предприниматель ФИО1 и его представитель.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Согласно исковому заявлению Комитета материально-правовым требованием по делу является требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.02.2004 № 233 и пени за просрочку внесения арендной платы.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, переданным по договору аренды от 26.02.2004 № 233, с учетом нового порядка расчета арендной платы, предусмотренного дополнительным соглашением от 25.03.2008.

Правовым основанием иска указана статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование встречных исковых требований о признании дополнительного соглашения от 25.03.2008 к договору аренды от 26.02.2004 № 233 незаключенным и обязании Комитета осуществить перерасчет арендной платы, индивидуальный предприниматель ФИО1 указал на то, что дополнительное соглашение от 25.03.2008 к договору аренды от 26.02.2004 № 233 в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным; Комитетом неправильно определена кадастровая стоимость земельного участка и необоснованно произведено начисление арендной платы как за пользование земельным участком для целей размещения административных зданий.

Правовым основанием встречного иска указаны статьи 11, 12, 23, 131, 164, 168, 432, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40, 41, 43, 61, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ).

Арбитражный суд Республики Бурятия, удовлетворяя исковые требования Комитета, сослался на статьи 8, 309, 310, 314, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ), пункт 1, 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

При этом суд исходил из того, что обязательства по внесению ответчиком арендной платы, установленные договором аренды от 26.02.2004 № 233, им не исполнены, размер задолженности по арендным платежам истцом рассчитан правильно на основании Постановления Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 № 4 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена».

Указывая в мотивировочной части на необоснованность встречного иска в части признания дополнительного соглашения незаключенным, суд пришел к выводу о том, что обязанность арендатора по оплате измененных арендных платежей возникла с момента опубликования постановления Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 №4; арендатор был уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации, а также при получении направленного ему Комитетом дополнительного соглашения к договору аренды, датированного 25.03.2008.

Судом также указано на то, что поскольку определение или изменение кадастровой стоимости земельного участка не входит в компетенцию Комитета, расчет арендной платы за период с 10.01.2008 по 10.12.2008 Комитетом определен правильно исходя из кадастровой стоимости земельного участка, указанной в его кадастровом плане.

Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ), то стоимость аренды таких земель относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с разделом 1 договора аренды от 26.02.2004№ 233, подписанного между Комитетом и ФИО1, земельный участок площадью 13 909 кв.м с кадастровым номером 03:24:022714:0027 предоставлен ФИО1 для размещения незавершенных строительством зданий.

Согласно разделу 2 данного договора размер арендной платы установлен в сумме 54 000 рублей 30 копеек в год, а также определен порядок расчета арендной платы по приведенной в нем формуле, включающей в себя и коэффициент вида разрешенного использования.

Пунктом 3.1 договора стороны установили, что арендатор вправе в течение срока действия договора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вывод суда первой инстанции об уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы за арендуемый им участок путем направления ему дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 26.02.2004, которым предусмотрен новый порядок расчета арендной платы по формуле, установленной постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 № 4, является необоснованным. От имени ФИО1 данное соглашение подписано ФИО3 со ссылкой на доверенность. При этом номер и дата доверенности не указаны, доверенность на имя ФИО3, подтверждающая полномочия на подписание дополнительного соглашения к договору аренды от 26.02.2004, в материалах дела отсутствует.

В отзыве на иск Комитета и во встречном исковом заявлении ответчик указывает на необоснованность применения арендодателем в спорный период вида разрешенного использования для размещения административных зданий; он ссылался на то, что подлежал применению вид разрешенного использования - для размещения производственных зданий (3 727 рублей 07 копеек и 968 рублей 94 копейки соответственно).

Ответчик указывал на то, что с момента приобретения незавершенных строительством объектов по договору купли-продажи, заключенному 29.07.2007 с ООО «Метико», он использует занимаемый данными объектами земельный участок для производственных целей - переработка древесины и изготовление столярных изделий; лишь одно из семи зданий используется им под офис. Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом в материалы дела техническими паспортами на принадлежащие ему здания, копией письма об учете в ЕГРПО от 12.08.2003. Из копии утвержденного Комитетом проекта границ арендуемого ответчиком земельного участка усматривается, что данный участок находится в промышленной зоне.

Из материалов дела следует, что ответчик неоднократно обращался в администрацию г. Улан-Удэ с заявлениями о перерасчете арендной платы за используемый им участок с учетом вида разрешенного использования для размещения производственных зданий. На основании его обращений 14.10.2008 в кадастровом плане указанного выше земельного участка разрешенное использование было изменено (вместо размещения административных зданий указано размещение цеха по переработке древесины и подсобных помещений).

Суд первой инстанции не дал оценки вышеприведенным документам; не проверил представленный ответчиком в дело расчет арендной платы; не исследовал вопрос о правомерности применения Комитетом при расчете задолженности арендатора в спорный период вида разрешенного использования земельного участка для размещения административных зданий; не дал оценку тому, обеспечивает ли удовлетворение заявленных исковых требований соблюдение баланса интересов сторон с учетом существенной разницы в размере примененного истцом вида разрешенного использования и вида, который, по мнению истца, подлежал применению, а также с учетом увеличения размера арендной платы в 2008 году по сравнению с 2007 годом почти в 10 раз (в 2007 году ее размер составлял 104 552 рубля 16 копеек, а с 16.01.2008- 1 036 943 рубля 77 копеек- л.д. 9 т.1).

В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

Резолютивная часть обжалуемого решения не содержит выводы суда об удовлетворении или отказе в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя ФИО1 о признании дополнительного соглашения от 25.03.2008 к договору аренды от 26.02.2004 № 233 незаключенным и обязании Комитета осуществить перерасчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2008 по 14.10.2008 с применением иного вида использования арендованного им земельного участка.

Суд апелляционной инстанции данные пробелы не восполнил.

Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 февраля 2009 года по делу № А10-3449/2008 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 года по тому же делу приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.

При названных обстоятельствах данные судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Республики Бурятия необходимо исследовать вопрос о том, для каких целей фактически использовался арендатором в спорный период предоставленный ему в аренду земельный участок; установить, какой вида разрешенного использования участка подлежал применению при расчете арендной платы и с учетом оценки всех представленных сторонами в материалы дела доказательств принять соответствующее решение по делу, отразив в его резолютивной части, в том числе, вывод об удовлетворении или об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 февраля 2009 года по делу № А10-3449/2008 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Горячих

Судьи:

В.И. Кулаков

Н.Н. Тютрина