Гражданский кодекс часть 1

заместитель прокурора Владимирской области (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Суздаля (далее – Администрация) и закрытому акционерному обществу «СВР-Холдинг» (далее – ЗАО «СВР-Холдинг», Общество) о признании недействительным договора от 19.10.2005 № 30 купли-продажи земельного участка общей площадью 191 444 квадратных метра с кадастровым номером 33:19:000000:0011, расположенного по адресу: <...>, заключенного между Администрацией и ЗАО «СВР-Холдинг», и о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки, об обязании ЗАО «СВР-Холдинг» возместить разницу между рыночной и покупной стоимостью названного земельного участка путем перечисления 31 090 515 рублей на счет Администрации.

Требования мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен в нарушение статей 33 (пункта 3) и 36 (пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации. У Общества не возникло права на приобретение в собственность спорного земельного участка площадью 191 444 квадратных метра для использования принадлежащего ему здания площадью 14,3 квадратного метра в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок предоставлен Обществу для строительства имущественного комплекса «Горячие ключи», поэтому без возведения соответствующего комплекса объектов названный земельный участок подлежал продаже по рыночной стоимости через торги. Соответственно, ввиду невозможности возврата участка у Общества возникла обязанность возместить Администрации разницу между рыночной и оплаченной по ничтожному договору купли-продажи стоимостями спорного земельного участка (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд решением от 17.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2011, удовлетворил иск в полном объеме. Суд посчитал договор купли-продажи не соответствующим статьям 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал его ничтожным. На основании статей 1103 (пункта 1) и 1105 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о возврате исполненного по недействительной сделке суд установил, что возврат имущества, полученного Обществом по недействительному договору купли-продажи, невозможен, поэтому он возложил на ответчика обязанность по возмещению действительной стоимости этого имущества на момент приобретения. При этом из имеющихся отчетов оценки стоимости спорного земельного участка суд признал достоверным отчет закрытого акционерного общества «Агентство профессиональной экспертизы собственности» от 25.09.2066 № 3(2006)09-02 на сумму 35 058 000 рублей.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд неправомерно применил статьи 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку Общество не покупало административно-служебное здание, располагающееся на спорном земельном участке, а зарегистрировало право собственности в связи со строительством данного имущества за счет собственных средств. Суд не учел, что на момент обращения Общества с заявлением в Администрацию о приобретении в собственность участка в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок указанной площади уже был поставлен на кадастровый учет. Каких-либо ограничений по площади приобретаемого земельного участка законом не установлено, поэтому договор купли-продажи правомерно заключен в отношении всего сформированного участка. Вывод суда о том, что земельный участок предоставлен Обществу в собственность с превышением установленных предельных размеров, является необоснованным ввиду отсутствия в деле доказательств, устанавливающих предельные размеры предоставляемых в собственность земельных участков или хотя бы определяющих порядок исчисления таких размеров. В нарушение статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в обоснование стоимости земельного участка принял отчет № 3-2006/09-2, поскольку он был получен с нарушениями статей 6, 9, 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

Прокурор в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Администрация в ходатайстве от 03.08.2011 указала на правомерность принятых судебных актов и просила рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской. Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 05.08.2011.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей Прокурора и Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Администрация на основании заявлений ЗАО «СВР-Холдинг» о предоставлении земельного участка, расположенного рядом со зданием «Гостиница», для размещения оздоровительного комплекса «Горячие ключи» обеспечила выбор земельного участка общей площадью 169 070 квадратных метров в районе улицы Коровники города Суздаля.

Постановлением главы города Суздаля от 10.09.2004 № 797 утвержден акт № 3/2004 выбора земельного участка под расширение территории оздоровительного комплекса в районе улице Коровники.

Постановлением главы города Суздаля от 14.09.2004 утвержден проект границ земельного участка общей площадью 169 070 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования для расширения территории оздоровительного комплекса «Горячие ключи» и благоустройства.

Постановлением главы города Суздаля от 07.10.2004 № 869 ЗАО «СВР-Холдинг» предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 169 070 квадратных метров с кадастровым номером 33:19:000000:0008, расположенный по адресу: <...>, для расширения территории оздоровительного комплекса «Горячие ключи» и благоустройства.

Администрация и ЗАО «СВР-Холдинг» на основании данного постановления заключили договор 15.10.2004 № 199 аренды земельного участка.

Постановлением главы города Суздаля от 06.05.2005 № 354 ЗАО «СВР-Холдинг» разрешено строительство административно-служебного здания на земельном участке с кадастровым номером 33:19:000000:0008, выдано разрешение на строительство объекта недвижимости.

Постановлением главы города Суздаля от 22.07.2005 № 547 утвержден акт
№ 10/2005 выбора земельного участка площадью 22 347 квадратных метров под расширение территории оздоровительного комплекса «Горячие ключи» в районе Коровники для размещения гостиничных домов.

Постановлением главы города Суздаля от 12.09.2005 № 708 утвержден проект границ земельного участка площадью 22 374 квадратных метра, расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования под расширение территории оздоровительного комплекса «Горячие ключи».

На основании постановления главы города Суздаля от 12.09.2005 № 712 Администрация и ЗАО «СВР-Холдинг» заключили договор 13.09.2005 № 183 аренды земельного участка.

Постановлением главы города Суздаля от 30.09.2005 № 771 утвержден проект территориального землеустройства по объединению земельных участков с кадастровыми номерами 33:19:000000:0008 и 33:19:010203:0072, расположенных по адресу: <...> и 14б, и установлены следующие характеристики вновь образуемого земельного участка: вид разрешенного использования – для расширения территории оздоровительного комплекса «Горячие ключи» и благоустройства, площадь земельного участка 191 444 квадратных метра, местонахождение: <...>.

Постановления главы города Суздаля от 07.10.2004 № 869 и 12.09.2005 № 712 признаны утратившими силу на основании постановления главы города Суздаля от 03.10.2005 № 772. Договоры аренды земельных участков от 15.10.2004 № 199 и 13.09.2005 № 183 расторгнуты по соглашению сторон.

ЗАО «СВР-Холдинг» зарегистрировало 18.10.2005 право собственности на административно-служебное здание площадью 14,3 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается регистрационной записью за № 33-33-17/011/2005-439.

На основании постановления главы города Суздаля от 18.10.2005 № 823 ЗАО «СВР-Холдинг» предоставлен в собственность за плату земельный участок общей площадью 191 444 квадратных метра с кадастровым номером 33:19:000000:0011, расположенный по адресу: <...>, для размещения и эксплуатации оздоровительного комплекса «Горячие ключи»; пункт 1 постановления главы города Суздаля от 03.10.2005 № 772 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>» признан утратившим силу.

На основании заключенного с Администрацией договора купли-продажи от 19.10.2005 Общество приобрело в собственность указанный земельный участок по цене
3 967 485 рублей. Право собственности ЗАО «СВР-Холдинг» на земельный участок зарегистрировано 29.08.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 33 АК № 149254.

Прокурор посчитал, что договор купли-продажи от 19.10.2005 является ничтожным, поскольку не мог заключаться с Обществом на условиях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и обратился в арбитражный суд с настоящим иском в защиту интересов муниципального образования города Суздаль по правилам статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Материалами дела подтверждено и суд установил, что спорный земельный участок площадью 191 444 квадратных метра сформирован для расширения территории оздоровительного комплекса «Горячие ключи» и благоустройства. Цель, в соответствии с которой Обществу предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, поскольку она не ограничивалась постройкой административно-служебного здания площадью 14,3 квадратного метра.

Соответственно, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у Общества не возникло права на приобретение в собственность земельного участка площадью 191 444 квадратного метра по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и на этом основании правильно признал ничтожным договор купли-продажи от 19.10.2005.

В силу пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 этого же Кодекса, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Суд установил, что возврат земельного участка, полученного Обществом по недействительной сделке, невозможен, поэтому согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно посчитал, что на ответчика подлежит возложению обязанность по возмещению истцу действительной (рыночной) стоимости этого имущества на момент приобретения.

Суд по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал оценку трем отчетам об определении рыночной стоимости земельного участка, а именно: отчету закрытого акционерного общества «Агентство профессиональной экспертизы собственности» от 25.09.2006 № 3-2006/09-02, отчету частного учреждения «Владимирское Бюро судебной экспертизы» от 05.10.2009 № 106/09-4 и отчету общества с ограниченной ответственностью «Информационно-консультативная фирма «Вес» от 07.06.2010 № 211, посчитав достоверным доказательством только отчет от 25.09.2006 № 3-2006/09-02, поскольку в остальных отчетах допущены нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартов оценки при их составлении, которые повлияли на правильность определения рыночной стоимости спорного земельного участка. В отчете от 05.10.2005 № 106/09-04 таких нарушений не допущено, поэтому определенная в нем рыночная стоимость объекта оценки в размере 35 058 000 рублей признана достоверной.

Таким образом, на стороне Общества имело место неосновательное обогащение в виде разницы между рыночной (35 058 000 рублей) и покупной (3 967 485 рублей) стоимостями земельного участка, в результате чего бюджет муниципального образования города Суздаля недополучил денежные средства в размере 31 090 515 рублей, поэтому суд правильно взыскал с ответчика денежные средства в указанном размере при применении последствий недействительности указанной сделки.

Ссылка заявителя на имеющиеся нарушения положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении отчета от 05.10.2005
№ 106/09-04 подлежит отклонению, поскольку суд установил, что оценщик с соблюдением установленного законом порядка требований определил рыночную стоимость объекта оценки. Более того, данный довод касается результатов оценки представленных доказательств, поэтому отклоняются судом округа. Переоценка исследованных судом доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о неправильном применении судом статей 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации и утверждение об отсутствии в законе установленных предельных размеров предоставления в собственность земельных участков подлежат отклонению как не влияющие на правильность принятого судебного акта. Суд пришел к правильному выводу о том, что у Общества не возникло права на приобретение в собственность земельного участка площадью 191 444 квадратных метра в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и, соответственно, выкупная цена этого участка неправомерно определена, исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу его площади.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Определение третьей инстанции от 28.06.2011 о приостановлении исполнения обжалуемых решения и постановления следует считать утратившим силу.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Владимирской области от 17.03.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу № А11-10095/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «СВР-Холдинг» – без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения Арбитражного суда Владимирской области от 17.03.2011 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по настоящему делу.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов