Гражданский кодекс часть 1

открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд Владимирской областис заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда по делу № А11-10886/2013 в части обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге) земельного участка от 23.08.2011 № 114101/0060-7.10, принадлежащее главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2), а именно на:

– земельный участок для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 115 000 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер: 33:07:000123:0027, местоположение: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 2044 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской;

– земельный участок для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 115 000 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер: 33:07:000123:0034, местоположение: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 1935 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской;

– земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 162 402 квадратных метра, кадастровый (или условный) номер: 33:07:000123:691, местоположение: участок находится примерно в 146 метрах по направлению на юго-восток от ориентира «населенный пункт», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Банк просил определить начальную продажную цену залогового имущества, исходя из стоимости, установленной заключением оценщика в размере:

– земельный участок с кадастровым номером 33:07:000123:0027 – 155 200 рублей;

– земельный участок с кадастровым номером 33:07:000123:0034 – 155 200 рублей;

– земельный участок с кадастровым номером 33:07:000123:691 – 219 200 рублей.

Суд определением от 25.05.2017 удовлетворил заявление Банка.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 01.03.2018 изменил определение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества и установил начальную продажную цену трех объектов недвижимости равной 80 процентам рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в заключении эксперта, а именно в размере 1 569 608 рублей.

ФИО2 не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Заявитель жалобы считает, что изменение рыночной стоимости имущества приведет к изменению содержания решения суда, поэтому требования Банка не могут быть удовлетворены в порядке, предусмотренном статьей 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом не предусмотрен.

Подробно доводы ФИО2 изложены в кассационной жалобе.

Банк в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами ФИО2, посчитав обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

ФИО2 заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Законность принятых Арбитражным судом Владимирской области и Первым арбитражным апелляционным судом определения и постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Владимирской области по настоящему делу от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.04.2016, с ФИО2 в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 8 175 465 рублей 69 копеек, судебные расходы в сумме 20 000 рублей, государственная пошлина в сумме 59 463 рублей 93 копеек, а также обращено взыскание на земельные участки, заложенные по договору об ипотеке (залоге) земельного участка от 23.08.2011 № 114101/0060-7.10, а именно на:

– земельный участок для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 115 000 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер: 33:07:00 01 23:0027, местоположение объекта: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 2044 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской, принадлежащий на праве собственности ФИО2, установив начальную продажную стоимость в размере 516 000 рублей;

– земельный участок для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 115 000 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер: 33:07:00 01 23:0034, местоположение объекта: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 1935 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской, принадлежащий на праве собственности ФИО2, установив начальную продажную стоимость в размере 516 000 рублей;

– земельный участок, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 162 402 квадратных метра, кадастровый (или условный) номер: 33:07:00 01 23:691, местоположение объекта: участок находится примерно в 146 метрах по направлению на юго-восток от ориентира «населенный пункт», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, принадлежащий на праве собственности ФИО2, установив начальную продажную стоимость в размере 856 800 рублей.

В отношении должника ФИО2 суд 15.12.2015 выдал исполнительные листы: серии ФС № 007367056 – на принудительное взыскание суммы 8 175 465 рублей 69 копеек, серии ФС № 007367057 – на обращение взыскания на заложенное имущество.

Банк направил исполнительный лист в отдел судебных приставов Ковровского района Управления Федеральной службы судебных приставов по Владимирской области (далее – ОСП Ковровского района) для исполнения.

ОСП Ковровского района 03.03.2016 возбудило по исполнительному листу серии ФС № 007367057 исполнительное производство № 13739/16/33010-ИП.

Торги, назначенные на 20.07.2016, не состоялись ввиду отсутствия заявок, арестованное имущество не реализовано.

По утверждению Банка, им был проведен мониторинг рынка, в результате чего выявлено существенное изменение рыночной стоимости на заложенное имущество. Установленная договором от 23.08.2011 № 114101/0060-7.10 об ипотеке (залоге) земельного участка начальная продажная стоимость указанного имущества не соответствует рыночной. Продолжительное время, прошедшее с момента установления залоговой цены на недвижимое имущество, а также наступивший экономический кризис существенно повлияли на рынок недвижимости, снизив продажные цены объектов. Завышенная начальная продажная цена заложенного имущества влечет невозможность его реализации, одним из последствий которой является прекращение права Банка на залог, что, в свою очередь, может привести к причинению ущерба Банку.

Для определения реальной рыночной стоимости залогового имущества, на которое обращается взыскание, Банк 19.08.2016 направил в ОСП Ковровского района заявление об отзыве исполнительного документа.

Исполнительное производство окончено постановлением от 23.08.2016.

По инициативе Банка оценочной компанией ИП ФИО3 была проведена оценка рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ФИО2

Согласно отчету № Н-127/16 «Об оценке рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, принадлежащих ФИО2», рыночная стоимость объектов оценки составляет 662 000 рублей:

– земельного участка с кадастровым номером 33:07:000123:0027 – 194 000 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером 33:07:000123:0034 – 194 000 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером 33:07:000123:691 – 274 000 рублей.

Сославшись на указанные обстоятельства, Банк обратился в арбитражный суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества исходя из установленной в отчете цены.

Руководствуясь статьями 350, 350.1, 352 ГК РФ, статьями 7, 16, 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 37, 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон № 229-ФЗ), статьями 56 и 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ), статьями 3, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Арбитражный суд Владимирской области пришел к выводу о том, что снижение продажной цены спорного имущества подтверждено экспертным заключением, и удовлетворил заявление Банка, установив стоимость заложенных земельных участков в размере 80 процентов от рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика.

Первый арбитражный апелляционный суд изменил определение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, которая определена судом в размере 80 процентов от стоимости, установленной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация экспертов и оценщиков» от 08.12.2017 № 08122017.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

В пункте 1 статьи 37 Федерального закона № 229-ФЗ предусмотрено, что взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18.12.2003 № 467-О следует, что Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержат перечня оснований для отсрочки, рассрочки или изменения способа и порядка исполнения судебного акта, а лишь устанавливают критерий их определения – обстоятельства, затрудняющие исполнение судебного акта, предоставляя суду возможность в каждом конкретном случае решать вопрос об их наличии с учетом всех обстоятельств дела.

Изменение способа и порядка исполнения судебного акта является исключительной мерой, которая должна применяться судом лишь при наличии уважительных причин либо неблагоприятных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта.

Оценивая обстоятельства, затрудняющие исполнение судебного акта, суд должен исходить из необходимости достижения баланса интересов должника и взыскателя, сопоставляя их с требованиями действующего законодательства об обязательности судебных актов арбитражных судов.

Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон (пункт 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании статьи 352 ГК РФ и пункта 5 статьи 58 Федерального закона № 102-ФЗ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции установил и из материалов дела следует, что согласно отчету № Н-127/16 «Об оценке рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, принадлежащих ФИО2», рыночная стоимость спорных земельных участков значительно ниже стоимости, определенной решением суда по настоящему делу, по которой имущество не было реализовано в ходе исполнения судебного акта.

Следовательно, суд первой инстанции в целях исполнения решения суда и соблюдения баланса интересов должника и взыскателя, пришел к обоснованному выводу о возможности изменения порядка исполнения решения путем изменения начальной продажной цены залогового имущества.

В связи с возникшими у сторон разногласиями апелляционный суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости принадлежащих ФИО2 земельных участков.

Согласно экспертному заключению по оценке от 19.10.2017 № 837/2017:

– рыночная стоимость земельного участка площадью 162 402 квадратных метра, расположенного по адресу: <...>, примерно в 146 метрах по направлению на юго-восток от ориентира «населенный пункт», определенная методом сравнения продаж, по состоянию на 16.10.2017 составляет 1 874 119 рублей;

– рыночная стоимость земельного участка площадью 115 000 квадратных метров, расположенного по адресу: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 1935 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской, по состоянию на 16.10.2017 составляет 1 327 100 рублей;

– рыночная стоимость земельного участка площадью 115 000 квадратных метров, расположенного по адресу: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 2044 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской, по состоянию на 16.10.2017 составляет 1 327 100 рублей.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из представленного экспертом отчета не усматривалось, что при определении рыночной стоимости спорных объектов были учтены существующие обременения, в разделе 2 отчета «Характеристика объекта оценки» указано, что земельные участки площадью 115 000 квадратных метров имеют назначение «земли города», приведены сведения о том, что земельные участки характеризуются плотностью застройки жилыми домами, что не соответствует действительности и ставит под сомнение достоверность выводов эксперта, поэтому суд апелляционной инстанции назначил проведение по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация экспертов и оценщиков» от 08.12.2017 № 08122017 по состоянию на 17.01.2018:

– рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 2044 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской, кадастровый номер 33:07:000123:0027, составила 575 000 рублей;

– рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Владимирская область, Ковровский район, Большевсегодический сельский округ, поселок Гигант, примерно в 1935 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – дома 13а по улице Первомайской, кадастровый номер 33:07:000123:0034, составила 575 000 рублей;

– рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 33:07:000123:691, составила 812 010 рублей.

Заключение сторонами не оспорено, является обоснованным, каких-либо противоречий в выводах эксперта не установлено.

Суд апелляционной инстанции учел результаты проведенной в рамках данного спора повторной экспертизы и правомерно установил начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ в размере 80 процентов от стоимости, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация экспертов и оценщиков» в заключении от 08.12.2017 № 08122017.

Данный вывод апелляционного суда соответствует материалам дела, им не противоречит и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили заявление Банка об изменении способа исполнения решения суда в части обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге) земельного участка от 23.08.2011 № 114101/0060-7.10.

Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов, не опровергают правильности принятых по делу судебных актов, по сути, сводятся к переоценке исследованных судами доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Владимирской области и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на определение об изменении способа и порядка исполнения судебного акта не предусмотрена. В связи с этим государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 3000 рублей, уплаченная по извещению от 27.03.2018, подлежит возврату главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в порядке, установленном в статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Владимирской области от 25.05.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 по делу № А11-10886/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – без удовлетворения.

Возвратить главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 3000 рублей, уплаченную по извещению от 27.03.2018.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.Л. Забурдаева

Судьи

О.В. Александрова

Н.Ю. Башева