Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в государственной регистрации договора аренды и об обязании устранить допущенные нарушения прав

и законных интересов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «Лента»,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ОКТОБЛУ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление), изложенного в от 08.09.2016 № 33/001/051/2016-581, в государственной регистрации договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16 и обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента»).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 13.06.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, удовлетворил заявленные требования, признав незаконным отказ Управления в государственной регистрации договора аренды и обязав последнее в течении 10 дней со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16, заключенного между ООО «Лента» и Обществом.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилосьвАрбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросилоотменить решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, податель жалобы указывает на различное указание в условиях договора аренды площади арендуемого имущества; из представленных на регистрацию документов не представляется возможным установить, какая именно часть и площадь помещения № 1 подлежит передаче в наем; передаваемая в аренду часть помещения не поставлена на кадастровый учет; пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) не подлежит применению.

В судебном заседании представители Общества сослались на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросили отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Управления о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

ООО «Лента», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителей Общества, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ООО «Лента» является собственником нежилого двухэтажного здания общей площадью 19 106,6 квадратного метра, с кадастровым (или условным) номером 33:22:013072:144, расположенного по адресу: <...>.

ООО «Лента» (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование объект аренды (часть помещения № 1, литера А, первого этажа здания (нежилое двухэтажное здание общей площадью 19 106,6 квадратного метра, торговой площадью 13 500 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер 33:22:013072:144, находящееся по адресу: <...>) согласно поэтажному плану первого этажа здания и экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которые являются приложением № 2 к договору, общей площадью 2751,7 квадратного метра, в том числе торговой 2451,7 квадратного метра, местоположение и границы которой согласованы сторонами и обозначены цветом на поэтажном плане (приложение № 2а) (раздел «Определения и толкование», пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды начинает течь с даты подписания сторонами акта приема-передачи и истекает 05.12.2035.

Помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки от 06.06.2016.

Общество 29.07.2016 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права – договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16.

В уведомлении от 08.08.2016 № 33/001/051/2016-581 Управление сообщило Обществу и ООО «Лента» о приостановлении государственной регистрации договора аренды до 08.09.2016 в связи с тем, что передаваемое по договору аренды помещение не поставлено на кадастровый учет; в условиях договора аренды отражены различные площади помещения (2751,7 квадратного метра и 2755 квадратных метров), в связи с чем невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В письме от 08.09.2016 № 33/001/051/2016-581 Управление отказало контрагентам в государственной регистрации договора аренды по указанным причинам.

Посчитав, что отказ Управления нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается (часть 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Согласно статье 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В пункте 9 Постановлении № 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Суды при рассмотрении спора установили, что кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 06.06.2016, представленный на государственную регистрацию договор аренды, ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов, следовательно, повторное предоставление кадастрового паспорта в рассматриваемом случае не требовалось.

При этом, сославшись на сложившуюся судебную практику по спорному вопросу (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2015 № 304-ЭС15-10520 по делу № А45-20470/2014), судебные инстанции правомерно указали, что утверждение новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьях 26 и 33 Закона № 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

В договоре аренды контрагенты согласовали и описали недвижимое имущество (часть помещения), являющееся предметом аренды, а приложением к данному договору согласовали графическую часть предмета аренды (арендуемое имущество). Разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемого в аренду имущества между сторонами отсутствуют.

Различные площади арендуемого помещения не принимается во внимание, поскольку действующее законодательство не ограничивает право сторон договора согласовать определенным образом порядок оплаты, в том числе с округлением при расчете подлежащей внесению арендной платы площади арендуемого помещения. Воля сторон была направлена на установление в пункте 1.3 договора именно определенного порядка оплаты, что не может свидетельствовать о несогласованности либо неопределенности предмета аренды.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Общество представило в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды, в связи с чем оспариваемый отказ правомерно признан недействительным и на Управление возложена обязанности по осуществлению регистрации спорного договора.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они не опровергают выводы судов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 13.06.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А11-11037/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов