Гражданский кодекс часть 1

от Управления муниципальным имуществом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области – ФИО3, по доверенности от 09.01.2008 №22-12,

от Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области - ФИО3, по доверенности от 09.01.2008 №66Д,

от Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - ФИО3, по доверенности от 11.01.2008 №14-35,

остальные лица, участвующие в деле – не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ФИО1 «Заря», город Волжский Волгоградской области,

на решение от 03.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области (судья Е.В.Моторина) и

постановление от 07.12.2007 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда (председательствующий Т.Н. Телегина, судьи: Г.И. Агибалова, Н.А. Клочкова) по делу №А12-10221/07-с25

по заявлению общества с ограниченной ответственностью ФИО1 «Заря» к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица:

- ФИО4, город Волжский Волгоградской области,

- Администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области,

- Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский,

- Управление Федерального казначейства по Волгоградской области, город Волгоград,

- Отделение Управления Федерального казначейства по городу Волжскому Волгоградской области,

- Территориальное Управление комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации городского округа - город Волжский,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью ФИО1 «Заря» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее - Управление) о признании недействительным договора аренды от 17.03.2006 №4075аз и применении последствий недействительности сделки, взыскав с Управления 205530,60 рублей уплаченной арендной платы.

Решением суда первой инстанции от 03.10.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.12.2007 решение от 03.10.2007 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции 11.03.2008 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 18.03.2008.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского округа – город Волжский от 28.02.2006 №590, между Управлением (арендодатель), обществом (арендатор 1) и ФИО4 (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2006 № 4075аз общей площадью 7282,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Волжский Волгоградской области, ул.Мира, 62, из которого арендатору 1 выделена доля площади неделимого земельного участка 1140,0 кв.м под магазин, арендатору 2 доля площади неделимого земельного участка 27 кв.м. под офис по продаже пластиковых окон и дверей. Срок действия договора с 28.02.2006 по 28.02.2055. Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Считая данный договор не соответствующим требованиям действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из отсутствия правовых оснований для признания договора аренды от 17.03.2006 № 4075аз недействительным, поскольку данный договор был заключен собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и общество реализовало свое исключительное право выбора способа приобретения земельного участка.

Однако при принятии судебных актов, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона №189-ФЗ).

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона №189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.

Судебные инстанции установили, что общество является собственником встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 3244,8 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2004.

Суды пришли к выводу, что формирование спорного земельного участка с составлением кадастрового плана и присвоением кадастрового номера 24:35:03 02 12:0072 завершено 05.06.2006, ссылаясь на кадастровый план земельного участка от 05.06.2006 №34-35-02/06-0304 и письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области от 02.10.2007 № 35-7/330.

Однако из материалов дела усматривается, что общество 11.02.2002 обращалось с заявлением о межевании границ на местности для регистрации прав на земельный участок и было оформлено межевое дело № 1241. К кассационной жалобе обществом приложен кадастровый план от 13.06.2002 №34-35-02/02-202 на земельный участок площадью 2454,17 кв.м., находящийся по адресу город Волжский Волгоградской области, ул.Мира, 62 с присвоением кадастрового номера 34:35:03 02 12:0005.

Под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка). Государственный кадастровый учет земельного участка является логическим продолжением межевых работ и заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. С присвоением кадастрового номера земельный участок становится объектом земельных отношений, недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении.

Поскольку имеется два кадастровых плана на спорный земельный участок, то при новом рассмотрении дела суду необходимо установить, когда указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет и с учетом данных обстоятельств решить вопрос о действительности договора аренды земельного участка от 17.03.2006 №4075аз.

Кроме того, суду необходимо установить правовой статус по данному делу ФИО4 с учетом того, что он является стороной по договору аренды земельного участка от 17.03.2006 №4075аз, в отношении которого заявлено требование о признании его недействительным.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать изложенные выше обстоятельства, с учетом установленного разрешить спор и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе и по кассационной жалобе.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 03.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 07.12.2007 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А12-10221/07-с25 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПредседательствующийМ.В. Коноплева

Судьи М.М. Сабиров

Р.А. Нафикова