Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.04.2017 (судья Самсонов В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)

по делу № А12-1175/2017

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299; ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью «Победа» (ОГРН 1023404357668; ИНН 3448012861) о расторжении договора аренды от 05.04.2004 № 5202 земельного участка с кадастровым номером 34:34:080070:16 площадью 2258 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Латвийская и понуждении ответчика возвратить по акту приёма-передачи арендованный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Победа» (далее – ответчик, общество, ООО «Победа») о расторжении договора аренды от 05.04.2004 № 5202 земельного участка с кадастровым номером 34:34:080070:16 площадью 2258 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Латвийская и понуждении ответчика возвратить по акту приёма-передачи арендованный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объёме.

В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, заявленные требования удовлетворить.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.04.2004 на основании постановления администрации Волгограда от 14.03.2002 № 180 «О предварительном согласовании места размещения стоянки легковых автомобилей на земельном участке ориентировочной площадью 2016 кв. м» между администрацией Волгограда, (арендодатель) и ООО «Победа» (арендатор) заключён договор № 5202 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080070:16 площадью 2258 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Латвийская, для строительства открытой стоянки для хранения легковых автомобилей.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия на один год, который впоследствии был продлён дополнительным соглашением от 14.11.2014 № 1 до 15.10.2017.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.10.2004, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.02.2016.

Арендодатель, указывая на неиспользование арендатором земельного участка в течение трёх лет, 17.03.2016, направил в его адрес уведомление № 21-17/5224 о расторжении спорного договора аренды и возврате арендуемого земельного участка по акту приёма-передачи, приложив для подписания соглашение о его расторжении, которое было оставлено последним без ответа.

Арендодатель, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций указали на доказанность факта освоения и использования земельного участка по назначению в связи с чем, отказали в иске.

Арбитражный суд Поволжского округа, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, исходит из следующего.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Таким образом, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 46, пункта 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Из буквального толкования условий договора следует, что земельный участок был предоставлен под строительство открытой стоянки для хранения легковых автомобилей. В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целями и условиями, установленными договором.

Судами установлено, что ответчику выдано разрешение на строительство объекта – открытой стоянки для хранения легковых автомобилей (постановление администрации Волгограда от 05.08.2004 № 1099).

В соответствии с пунктом 4 Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения (далее Правил), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2001 № 221, разрешения (специальные разрешения) на строительство выдают в зависимости от принадлежности земель органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 5 указанных Правил разрешения на строительство выдаются при строительстве всех видов недвижимости федерального значения, а также всех видов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения независимо от источников финансирования и формы собственности этих объектов.

Срок действия разрешения на строительство устанавливается исходя из приведенного в проекте организации строительства периода времени, необходимого для строительства объекта в целом или выполнения отдельных видов строительных работ, но не более 3 лет.

На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

16 мая 2016 года сотрудниками Комитета проведено обследование арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 34:34:080070:16 площадью 2258 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Латвийская, по результатам которого составлен акт от 16.05.2016 № 1984.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, а впоследствии и в определениях Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу № 305-эс17-2608 и от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 было отмечено, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора и прекращение договора аренды не нарушают прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанности освободить земельный участок. В силу статьи 271 ГК РФ собственник здания, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, а истечение срока действия договора не может препятствовать государственной регистрации на объект, созданный в период действия договора.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются установление фактического строительства и ввода в эксплуатацию объекта и отнесение его к недвижимости.

Согласно указанного акта осмотра, за земельном участке размещены автостоянка, здание КПП из бетонных блоков, металлический вагончик с вывеской «Шиномонтаж», площадка с твердым покрытием, используемая для стоянки автотранспортных средств. Сам земельный участок имеет ограждение забором из сетки рабицы на стойках из металлических труб.

Между тем, в материалах дела имеется письмо Департамента градостроительства и архитектуры администрации Волгограда от 10.02.2016 согласно которому возведенная открытая автостоянка, контрольно-пропускной пункт, локальные очистные сооружения не обладают признаками объекта недвижимости и объекта капитального строительства.

Кроме того, доказательств регистрации права собственности на объект автостоянка как на недвижимое имущество в материалы дела ответчиком не представлено.

Отказывая в иске, суды не дали оценку возведенному ответчиком объекту на предмет соответствия его признакам объекта недвижимости, соответствия имеющейся автостоянки проектной документации и наличию разрешения на строительство объекта недвижимого имущества.

Указанный факт имеет существенное значение для рассмотрения спора, поскольку позволяет установить использовался ли спорный земельный участок по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу названной нормы закона, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 17085/12 указано, что не является недвижимым имуществом такие сооружения, которые представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

Понятие и требования к автостоянкам определены сводом правил 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 29.12.2011 № 635/9, согласно которому автостоянка – это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроенно-пристроенными, отдельно стоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими.

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем расположено. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовому подходу, выраженному в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 305-ЭС15-10419 и от 10.09.2015 № 306-КГ15-10803.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, должен был дать оценку, отвечает ли автостоянка признакам объекта недвижимости или нет. Спорный объект не построен, поскольку не введен в эксплуатацию, доказательств регистрации права в материалы дела не представлено.

Согласно статье 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания указанной нормы следует, что сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, представляющих единство, в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу данных вещей, и зависит от воли сторон, вступающих в сделку. Сложная вещь является делимой, в связи с чем сделки могут быть заключены сторонами как на всю сложную вещь в целом, так и на ее составные части.

Таким образом, приведенное в статье 134 ГК РФ понятие сложной вещи имеет относительный и условный характер, зависящий от воли сторон, законодатель предоставил сторонам сделки возможность реализации отдельных объектов, входящих в сложную вещь.

Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив вышеизложенные обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды не дали оценку возведенному объекту на предмет соответствия его критериям объекта недвижимости, имеет ли спорный объект самостоятельное назначения или выполняет функции благоустройства территории, то есть улучшения полезных свойств земельного участка.

Определив природу спорных правоотношений, суду первой и апелляционной инстанций следовало определить и дать оценку вышеуказанным обстоятельствам и, исходя из предмета заявленных требований, разрешить спор с учетом судебной практики.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

При повторном рассмотрении спора суду необходимо устранить отмеченные выше недостатки, всесторонне, полно и объективно исследовать доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверить обоснованность требований истца и возражений ответчика, оценить соответствие их правовых позиций нормам действующего в спорный период законодательства и вынести законный и обоснованный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу № А12-1175/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев