Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.07.2010 (судья Козырский Д.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А., Луговской Н.В.)

по делу № А12-11801/2010

по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия «Волжская автомобильная колонна № 1732» к обществу с ограниченной ответственностью «Автопромсервис», с участием третьего лица – Управления муниципальным имуществом администрации городского округа – г. Волжский, о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие «Волжская автомобильная колонна № 1732» (далее – истец, МУП «ВАК № 1732», арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автопромсервис» (далее – ответчик, ООО «Автопромсервис», арендатор), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица ‑ Управления муниципального имущества администрации городского округа – г. Волжский о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 24.08.2006 № Д372 в части установления арендной платы в размере 425 195,76 руб.

Исковое заявление мотивировано необходимостью внесения изменений в договор на основании решения органа местного самоуправления, устанавливающего ставки арендной платы на очередной период, арендатор отказался от внесения изменений в договор.

Арендатор в отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении требований, поскольку действующим договором аренды установлен размер арендной платы, арендодатель предлагает увеличить размер арендной платы более чем в 10 раз, методика распространяется только на договоры, в которых арендодателем выступает сам муниципалитет.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.07.2010 исковые требования удовлетворены. В договор аренды внесены изменения, пункт 4.1 договора изложен в редакции, предусматривающей арендную плату в размере 425 195,76 руб. в месяц.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: отношения сторон обусловлены договором аренды, предметом аренды является муниципальное имущество, договором предоставлено арендодателю право на изменение размера арендой платы, орган местного самоуправления уведомил арендодателя о необходимости приведения размера арендой платы в соответствие с утверждённой методикой, внесение изменений в договор решением суда предусмотрено законом, значительный рост ставки арендной платы является существенным изменением обстоятельств и является основанием к внесению изменений в договор, представленный арендодателем расчёт арендной платы соответствует утверждённой методике, действующая методика определения размера ареной платы распространяется на все объекты муниципального нежилого фонда.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 решение суда первой инстанции от 22.07.2010 оставлено без изменения.

В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд указал на правомерность выводов суда первой инстанции.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, арендатор обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и отказать в удовлетворении иска. В обоснование поданной по делу кассационной жалобы арендатор ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права. Судебными инстанциями не учтено, что размер арендной платы определён в твёрдой сумме по инициативе арендодателя, что предусматривает возможность её изменения, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия в совокупности всех элементов, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, существовавших на момент заключения договора, указанный арендодателем размер ставки не предусмотрен методикой, арендатор оспаривает не само увеличение размера арендной платы, а основания её увеличения, увеличение размера арендной платы делает невыполнимыми условия договора аренды для арендатора.

Арендодатель в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебные акты без изменения, поскольку увеличение размера арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, арендодатель действовал в соответствии с указаниями собственника имущества, арендодателем реализовано право, предусмотренное договором.

Представитель арендатора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в судебном заседании с 19.01.2011 по 26.01.2011, после которого заседание продолжено в том же составе судей. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда кассационной инстанции.

Проверив законность обжалованных по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационной инстанции находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Материалами дела установлено следующее.

Между сторонами по делу 24.08.2006 заключен договор № Д372 аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду встроенное нежилое помещение на 1 этаже кирпичного одноэтажного корпуса по изготовлению запчастей площадью 2 590,7 кв.м и встроенное нежилое помещение на 3 этаже кирпичного трехэтажного административного корпуса № 1-2 площадью 123,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Срок аренды пунктом 1.4 договора определён сторонами с 31.12.2006 по 30.12.2011.

Договор аренды зарегистрирован регистрирующим органом 10.10.2006 № 34‑34-03/091/2006-317.

На основании акта приема-передачи от 24.08.2006 арендатор принял у арендодателя нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды.

Пунктом 4.1 договора стороны определили, что арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца уплачивать арендодателю арендную плату в размере 32 719,10 руб. на основании выставленного счета-фактуры.

Согласно пункту 6.2 договора все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Требования арендодателя по настоящему делу обусловлены отказом арендатора от внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

При этом необходимость изменения размера арендной платы мотивирована наличием соответствующего указания органа местного самоуправления о необходимости приведения размера арендной платы по договору в соответствие с методикой расчета арендных платежей в действующей редакции.

Методика определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда городского округа – город Волжский утверждена постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 24.04.2002 № 51/6.

В соответствии с данной методикой базовая ставка арендной платы составляет 16,72 руб. за 1 кв.м в месяц.

Пунктом 8 статьи 2 Городского положения о бюджете городского округа – город Волжский Волгоградской области на 2010 год и на плановый период 2011 – 2012 года, утвержденного постановлением Волжской городской Думы 25.12.2009 № 4/1, с 01.01.2010 базовая ставка арендной платы по объектам муниципального нежилого фонда установлена в размере 174,52 руб. за 1 кв.м в месяц.

Арендодатель письмом от 22.04.2010 уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы и направил дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении размера арендной платы с 10.05.2010 до 425 195,76 руб. в месяц.

Письмом от 05.05.2010 № 103 арендатор отказался от согласования арендных платежей в новом размере.

Неурегулирование спора в части внесения изменений в договор аренды послужило арендодателю основанием для обращения в суд с требованиями по настоящему делу.

Удовлетворяя требования по делу, судебные инстанции исходили из того обстоятельства, что значительный рост ставок арендной платы является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванного объективными причинами, стороны не могли предвидеть эти обстоятельства, а арендодатель не мог повлиять на данные обстоятельства.

Данные выводы судебных инстанций не могут быть признаны правомерными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение экономической обстановки и увеличение базовой ставки арендной платы муниципального имущества неправомерно оценено судебными инстанциями в качестве существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для внесения изменения в договор аренды. На момент заключения договора аренды арендодатель должен был предполагать, что обстоятельства могут измениться и ставка арендной платы может быть либо увеличена, либо уменьшена.

Так же материалами дела не подтверждена возможность нарушения соотношения имущественных интересов сторон и причинение ущерба арендодателю, влекущего лишение того, на что арендодатель рассчитывал при заключении договора аренды, невнесением заявленных арендатором изменений в договор аренды.

При данных обстоятельствах у судебных инстанций отсутствовали правовые основания для внесения изменений в действующий договор аренды.

Нельзя признать правомерной ссылку судебных инстанций на изменение базовой ставки арендной платы, установленной Городским положением о бюджете городского округа – город Волжский Волгоградской области на 2010 год и на плановый период 2011-2012 года, утверждённым постановлением Волжской городской Думы от 25.12.2009 № 4/1, так как указанное Городское положение о бюджете не может быть применено к отношениям сторон, возникших ранее его принятия, поскольку согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят новый закон, устанавливающие обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу.

Кроме того, в соответствии с Методикой определения арендной платы за объекты муниципального жилого фонда г. Волжского в редакции Городского положения Волжской городской Думы Волгоградской области от 20.08.2009 № 470-ВГД, размер базовой ставки арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда определены в размере 16 ,75 руб. за кв.м в месяц.

Городским положением о бюджете городского округа – город Волжский Волгоградской области на 2010 год и на плановый период 2011‑2012 года, утверждённым постановлением Волжской городской Думы от 25.12.2009 № 4/1, установившим базовую ставку арендной платы в размере 174,52 руб. за кв.м с 01.01.2010 изменения в указанную выше методику не вносились.

Указанные обстоятельства так же исключают возможность удовлетворения требований арендодателя.

При указанных выше обстоятельствах, принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Поскольку судебными инстанциями все существенные для дела обстоятельства установлены, отмена судебных актов обусловлена неправильным применением норм материального права, судебная коллегия считает возможным принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований арендодателя.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы судебная коллегия в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на арендодателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.07.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу № А12-11801/2010 отменить.

В удовлетворении искового заявления муниципального унитарного предприятия «Волжская автомобильная колонна № 1732», г. Волжский Волгоградской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Автопромсервис», г. Волжский Волгоградской области, о внесении изменений в договор аренды отказать.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Волжская автомобильная колонна № 1732», г. Волжский Волгоградской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автопромсервис», г. Волжский Волгоградской области, расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 2000 руб.

Исполнительный лист выдать Арбитражному суду Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Р.А. Нафикова

Судьи К.Р. Гарифуллина

М.В. Коноплёва