Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1 (Московская область, Одинцовский район, с. Введенское), общества с ограниченной ответственностью «МОЛмант» (г.Волгоград, ИНН <***>, ОГРН <***>)

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 мая 2017 года по делу № А12-11822/2010, (судья Архипова С.Н.),

по объединенные в одно производство жалобам ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «МОЛмант» на действия конкурсного управляющего ФИО2

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «БРК» (400005, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании представителя ФИО2 ФИО3, действующего на основании доверенности от 18 июля 2016 года, представителя ФИО1 ФИО4, действующего на основании доверенности от 17 августа 2016 года, представителя общества с ограниченной ответственностью «МОЛмант» ФИО5, действующей на основании доверенности от 20 декабря 2016 года,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 декабря 2012 года общество с ограниченной ответственностью «БРК» (далее - ООО «БРК», должник) признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июля 2016 года конкурсным управляющим утвержден ФИО2

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился ФИО1 (далее - ФИО1) с жалобой, в которой просит признать незаконными действия конкурсного управляющего ФИО2, выразившиеся в безосновательном одностороннем отказе от исполнения договора купли- продажи; в принятии мер, направленных на повторную продажу имущества, подлежащего передаче ФИО1; непринятии мер, направленных на устранение обременения объекта недвижимости.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 представил дополнение к жалобе, в котором просил признать незаконными действия конкурсного управляющего по заключению договора аренды с ООО «Тандер» в период проведения торгов без согласования с собранием кредиторов и без уведомления участников торгов. Данное дополнение принято судом к рассмотрению.

Кроме того, в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «МОЛмант» (далее - ООО «МОЛмант») с жалобой на действия конкурсного управляющего ООО «БРК» ФИО2, выразившиеся в безосновательном одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи с ФИО1 и непринятии мер, направленных на устранение обременения объекта недвижимости; действия по принятию мер, направленных на повторную продажу имущества, подлежащего передаче ФИО1; действия, выразившиеся в создании угрозы причинения убытков в виде предъявленной ФИО1 ко взысканию суммы в размере 14 000 000 рублей; просило отстранить ФИО2 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Жалобы ФИО1 и ООО «МОЛмант» объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 мая 2017 года отказано в удовлетворении заявленных жалоб

Не согласившись с указанным определением суда, ООО «МОЛмант» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в жалобе в суде первой инстанции.

Не согласившись с указанным определением суда, ФИО1 обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой и дополнением к апелляционной жалобе, в которых просит отменить определение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в жалобе в суде первой инстанции. В апелляционной жалобе указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу о том, что конкурсный управляющий ООО «БРК» принял обязательства погасить записи об обременениях в виде аренды лишь поименованных в пункте 1 дополнительного соглашения.

Конкурсный управляющий ООО «БРК» ФИО2 возражает против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель АО «Кар-финанс» возражает против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенными к материалам дела.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена 29 июня, 07 июля года на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 07 августа 2017 года до 09 час. 15 мин.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно статье 60 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы вправе защищать свои права и законные интересы путем обжалования действий арбитражного управляющего.

Так, законом о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов конкурсных кредиторов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав.

Основанием удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом:

- факта несоответствия этих действий законодательству о банкротстве (неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим своих обязанностей);

- факта несоответствия этих действий требованиям разумности;

- факта несоответствия этих действий требованиям добросовестности.

Жалоба может быть удовлетворена только в случае, если вменяемыми неправомерными или недобросовестными или неразумными действиями (бездействием) арбитражного управляющего действительно нарушены те или иные права и законные интересы подателя жалобы.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обосновании заявленных требований ФИО1 и ООО «МОЛмант» ссылаются на то, что конкурсный управляющий ООО «БРК» ФИО6 незаконно, без уведомления участников торгов, кредиторов ООО «БРК» обременил продаваемое имущество правами третьих лиц – АО «Тандер», не исполнил обязанность по погашению всех записей об обременениях и не обеспечил передачу объекта свободным от прав третьих лиц.

31 октября 2015 года в газете «Коммерсантъ» организатор торгов ООО «Трансконтракт» опубликовал сообщение о проведении посредством публичного предложения в электронной форме на электронной площадке по адресу: http://www.bankrupt.centerr.ru/ торгов имуществом ООО «БРК» - здание торгового центра с подвалом, назначение: нежилое, площадь: общая 8959,1 кв.м., этажность: 4+надстройки, подземная этажность:1, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:030075:3796, расположенное по адресу: Россия, <...>, начальной продажной ценой 254 953 722,20 руб. (лот №1).

21 декабря 2015 года между ООО «БРК» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и АО «Тандер» был заключен договор аренды №ВлФ/76835/15, в соответствии с которым АО «Тандер» было передано за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 534 кв.м., расположенное на 1 этаже здания, находящегося по адресу: <...>. Срок аренды составляет 10 лет (п.7.1 договора). Государственная регистрация долгосрочного договора аренды недвижимого имущества не производилась.

18 ноября 2016 года между ООО «БРК» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) на основании постановления Арбитражного суда Поволжского округа №Ф06-3332/2011 от 10 ноября 2016 года заключен договор купли-продажи №3/1, в соответствии с которым продавец продает покупателю, а покупатель приобретает в собственность недвижимое имущество: здание торгового центра с подвалом, назначение: нежилое, площадь: общая 8958,1 кв.м, этажность: 4+надстройки, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 34:34:030075:3796, расположенное по адресу: Россия, <...>.

Договором купли-продажи установлено, что цена имущества составляет 77 777 777,88 рублей (п. 2.1. договора), которая подлежит оплате в течение 30 дней со дня подписания договора купли-продажи.

18 декабря .2016 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, предусматривающее обязанность ООО «БРК» погасить записи об обременениях, ограничениях и правах третьих лиц на имущество, являющееся предметом договора, а именно: №34-34-01/166/2012-209/1 от 03.03.2015, №34-34-01/078/2012-897/1 от 03.03.2015, №34-34-01/188/2012-359 от 12.09.2012, №34-34/001-34/001/068/2016-161/1 от 03.03.2016 (п. 1 дополнительного соглашения). Стороны также предусмотрели, что исполнение обязанности по оплате со стороны покупателя будет осуществлено не позднее 5 рабочих дней со дня направления покупателю документа – выписки из ЕГРП (ЕРН) – об исключении (погашении) из ЕГРП (ЕРН) записей об ограничениях, обременения и правах третьих лиц в отношении имущества, являющегося предметом договора (п.1.2. дополнительного соглашения).

18 января 2017 года на основании заявления АО «Тандер» произведена государственная регистрация обременения имущества – указанного договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу пункта 2 статьи 460 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Правило, установленное пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется с учетом имеющейся между сторонами переписки, содержания самого договора и поведения сторон сделки в момент, предшествующий ее заключению и после заключения договора.

Поскольку договор аренды заключен позднее публикации в газете «Коммерсантъ» сообщения о проведении публичных торгов, у конкурсного управляющего ФИО6 объективно отсутствовала возможность включения информации о данном обременении в объявление. Поэтому довод о том, что информация об обременении имущества арендой АО «Тандер» незаконно не отражена в объявлении о торгах, является необоснованным.

Переданное в аренду имущество не является залоговым, согласия залогового кредитора в данном случае не требуется, как и не требуется согласия иных кредиторов на передачу имущества должника в аренду в целях продолжения основного вида деятельности ООО «БРК» и поддержания самоокупаемости процедуры конкурсного производства.

Кроме того, принимая участие на торгах, ФИО1, действуя осмотрительно, имел возможность осуществить визуальный осмотр продаваемого на торгах имущества и установить всех имеющихся в действительности арендаторов.

Из материалов дела следует, что 08 ноября 2016 года представитель ФИО1 – ФИО7 – представил конкурсному управляющему ФИО2 запрос о предоставлении копий документов в отношении приобретаемого имущества, в том числе, просил представить договоры аренды (копии подписанных договоров аренды с планировками и контакты арендаторов).

09 ноября 2016 года истребуемые копии договоров аренды были переданы представителю ФИО1 - ФИО8.

В судебном заседании представитель ФИО1 пояснил, что последний не получал от ФИО9 копии документов, указанных в предварительном перечне, и не уполномочивал его на получение документов.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанции установлено, что ФИО9 в силу выданной ему доверенности, представлял интересы ФИО1 и участвовал от его имени в судебных инстанциях, в материалах дела имеется электронная переписка конкурсного управляющего с ФИО9

Согласно положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Учитывая установленную презумпцию, а также наличия у ФИО8 полномочий на получение документов от ООО «БРК» для передачи ФИО1, суд соглашается с позицией конкурсного управляющего о том, что запрошенные ФИО1 документы были получены последним, а сведения об арендаторах раскрыты конкурсным управляющим до заключения договора купли-продажи №3/1 от 18.11.2016.

Получив заблаговременно все необходимые сведения о продаваемом объекте недвижимости, покупатель имел возможность отказаться от заключения договора или заявить свои возражения относительно имеющихся обременений в виде аренды.

Однако, как следует из представленных в дело доказательств, ФИО1 каких-либо возражений не заявил. Более того, на основании имеющихся сведений 18 ноября 2016 года заключил договор купли-продажи № 3/1.

Помимо этого, согласно п. 5.1. договора купли-продажи стороны установили, что объект недвижимости продается в состоянии «как он есть», а согласно пункту 5.3. договора установлена обязанность продавца (ООО «БРК») передать покупателю оригиналы всех известных ему договоров аренды, заключенных в ходе процедуры банкротства. Поведение сторон сделки до ее заключения и в последующем позволяют суду прийти к выводу о том, что ФИО1 согласился принять объект с имеющимися обременениями в виде действующей аренды.

При этом, как пояснили участники спора, факт нахождения в продаваемой торговом центре крупного «якорного» арендатора - АО «Тандер», фактически является общеизвестным, арендатор находился в торговом центре и на момент проведения торгов, на которых ФИО1 признан победителем.

ФИО1, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям делового оборота осмотрительность, мог получить сведения о продаваемом объекте, в том числе об арендаторах, находящихся в ТРК, в том числе о сроках аренды каждого арендатора.

Кроме того, заключенное в последующем дополнительное соглашение от 18 декабря 2016 года к договору купли-продажи имущества ООО «БРК» №3/1 от 18.11.2016 подтверждает изложенный выше вывод, поскольку согласно достигнутой договоренности, ООО «БРК» приняло обязательство погасить записи об обременениях в виде аренды, которые были признаны недействительными на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-14300/2015, а также записи о принятой судом мере обеспечения по заявлению ФИО1. Указанные в дополнительном соглашении регистрационные записи об обременениях касались прекращенных (недействительных) договоров аренды и не распространялись на действующие арендные отношения.

Исходя из содержания дополнительного соглашения, довод ФИО1 о наличии обязанности ООО «БРК» погасить все записи об обременениях и ограничениях, в том числе по действующим договорам аренды, является несостоятельным.

Имеющиеся в материалах спора доказательства подтверждают, что 28 февраля 2017 года и 01 марта 2017 года конкурсный управляющий ООО «БРК» известил ФИО1 о погашении ограничений (обременений), указанных в дополнительном соглашении от 18 декабря 2016 года, направив ему выписки из ЕГРН.

Доводы ФИО1 и ООО «МОЛмант» об обременении продаваемого недвижимого имущества правами АО «Тандер» после заключения договора купли-продажи (регистрационные записи от 18 января 2017 года), являются несостоятельными, поскольку в силу пункта 1 статьи 609, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации долгосрочный договор аренды считается заключенным, а правовые отношения между сторонами - возникшими с момента подписания договора. Государственная регистрация сделки в рассматриваемом случае носит функцию публичного уведомления иных участников гражданского оборота о наличии прав третьих лиц в отношении недвижимого имущества (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано ранее, обременение имущества правами АО «Тандер» произошло не в момент государственной регистрации сделки (18.01.2017), как ошибочно полагает ФИО1, а в момент заключения в письменной форме договора аренды и передачи соответствующих помещений АО «Тандер» в аренду (21 декабря 2015 года).

С учетом того, что ФИО1 были заблаговременно переданы все договоры аренды, что подтверждено подписью его представителя от 09 ноября 2016 года, заявитель не может указывать об отсутствии осведомленности о правах АО «Тандер» в отношении приобретаемого недвижимого имущества.

Временной разрыв между датой заключения договора аренды с АО «Тандер» и датой государственной регистрации объясняется действием мер обеспечения, принятых определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2016 по заявлению ФИО1 в рамках обособленного спора по оспариванию действий организатора торгов по определению победителя торгов путем публичного предложения.

С учетом указанных обстоятельств имеются основания полагать, что конкурсный управляющий ООО «БРК» надлежащим образом выполнил условия договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему.

Применяя условия пункта 1.2 дополнительного соглашения, ФИО1 должен был произвести оплату за приобретаемое недвижимое имущество в срок до 09 марта 2017 года. В установленный срок оплату по договору купли-продажи он не произвел.

В пункте 19 статьи 110 Закона о банкротстве при продаже предприятия оплата в соответствии с договором купли-продажи предприятия должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора.

Данное положение Закона не предусматривает возможность продления установленного законодателем срока оплаты имущества либо предоставления покупателю рассрочки или отсрочки оплаты. Неоплата покупателем имущества является существенным нарушением условий договора.

Заключение договора под условием или продление срока оплаты не соответствует целям конкурсного производства, поскольку это приводит к затягиванию сроков процедуры конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 6.2. договора купли-продажи в случае нарушения Покупателем установленного п. 19 ст. 110 Закона о банкротстве срока оплаты в полном объеме имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора, более чем на 10 дней, договор считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Уведомление о расторжении (одностороннем отказе) договора было направлено конкурсным управляющим ФИО2 в адрес ФИО1 10 марта 2016 года. ФИО1 и его представить факт получения уведомления не отрицали.

Таким образом, действия конкурсного управляющего ООО «БРК» ФИО2 по одностороннему расторжению договора купли-продажи № 3/1 от 18 ноября 2016 года (с учетом дополнительного соглашения от 18.12.2016) являются правомерными и законными.

В связи с указанным, довод ООО «МОЛмант» о том, что действия ФИО2 создали риск взыскания с конкурсной массы ООО «БРК» 14 000 000 рублей убытков в пользу ФИО1, является несостоятельным.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении жалоб ООО «МОЛмант», ФИО1

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционные жалобы ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «МОЛмант» следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 мая 2017 года по делу № А12-11822/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Грабко

Судьи М.А. Акимова

Н.В. Луговской