Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2007 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2008 (председательствующий Жаткина С. А., судьи Бирченко А. Н., Камерилова В. А.) по делу № А12-11989/07-С68

по иску Администрации городского округа «Город Михайловка» Волгоградской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Маэстро», г. Михайловка Волгоградской области,

о расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений,

третьи лица: федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» - филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Волгоградской области. Михайловское отделение, г. Михайловка, Волгоградская область, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа «Город Михайловка» Волгоградской области (далее – истец), обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маэстро», (далее – ответчик, ООО «Маэстро»), о досрочном расторжении договора аренды муниципального имущества № 20-п/05, заключенного 01.03.2005 между истцом и ответчиком и выселении последнего из занимаемых помещений в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Волгоградский филиал Михайловское отделение, ФГУП «Ростехинвентаризацня - Федеральное БТИ».

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.07, оставленного без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2008, исковые требования удовлетворены. Договор аренды №20-п/05, заключенный 01.03.2005 между администрацией городского округа - город Михайловка и ООО «Маэстро» расторгнут. Ответчик выселен из занимаемых помещений, расположенных по адресу <...>.

В кассационной жалобе ответчика, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новое решение об отказе в исковых требованиях.

По мнению подателя жалобы, названные судебные акты являются необоснованными и незаконными, так как выводы, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, в результате технической инвентаризации объектов, проведенной ФГУП "Ростехинвентаризация" в 2006 году, выявлен факт внутренних переустройств объектов по отношении к данным технических паспортов 2000 года.

Таким образом, производя в 2005 году государственную регистрацию права муниципальной собственности на помещения по улице Мира, 88, а затем, передавая эти помещения в аренду, истец - правообладатель сам не знал: каким образом располагаются перегородки и пристройки на тот момент?

Истцом не представлено доказательств, что перепланировку произвело ООО «Маэстро», равно не доказано, что перепланировка не производилась самим истцом, либо третьим лицом до 01.03.2005. В тоже время, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию возложена законом на лиц, участвующих в деле.

Ни на этапе заключения договора аренды, ни при государственной регистрации договора аренды общество не имело ни технических паспортов, ни выписок из ЕГРГД на арендуемые помещения.

В судебном решении не приведено обоснование позиции суда - каким образом из ссылок договора аренды в редакции истца (договор подписан арендатором с протоколом разногласий) на свидетельства о государственной регистрации права, ответчик обязан был усмотреть несоответствие внутренней планировки арендованных в 2005 году помещений данным технической документации 2000 года.

Физические величины площадей зданий отличаются незначительно от 0,6 кв.м. до 4 кв.м. в отдельных зданиях (3% максимально), обнаружить арендатором во время осмотра при передаче в аренду не представлялось возможным, тем более при отсутствии технических паспортов.

Арендодатель, не передавал вместе с объектами аренды техническую документацию. То, что ответчик до 2005 года арендовал часть одного здания по улице Мира, поэтому, в рамках дела подлежал исследованию вопрос о перепланировке помещений, а не о том известно обществу или неизвестно кем когда-то произведены пристройки и переставлены перегородки.

Суд обязан был усмотреть, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора.

Письма от 20.09.2006 и от 06.12.2006 не содержат ни предупреждения об устранении в разумный срок нарушений договорного обязательства, ни предложения о расторжении договора - истец указывает договор прекращенным.

Суды обязаны были обратить внимание на то, что в спорном договоре аренды № 20-п/05 названо только одно конкретное основание для расторжения договора - невнесение арендных платежей.

По делу период, когда фактически была произведена перепланировка помещений не установлен, версия, что перепланировка произведена ООО «Маэстро» не доказана, технические паспорта арендатору не передавались, а сам арендатор, не относящийся к субъектам, перечисленным в п. 16 Постановления Правительства Российской Федерации № 921, получить технические паспорта самостоятельно возможности не имел.

Представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы и пояснила, что конфликтная ситуация с арендодателем у ответчика началась после смены руководства муниципального образования.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, представителей в суд кассационной инстанции не направили, процессуальных препятствий для рассмотрения дела не имеется.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 07.05.2008 до 11 часов 40 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выступлениях представителя ответчика, законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции считает подлежащими отмене судебные акты по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городу Михайловка Волгоградской области на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Мира, 88, в том числе здание красного уголка ( литер Е), административное здание ( литер Б), административное здание (литер А), складское помещение (литер Д), производственное здание ( литер В), о чем Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области 06.01.2005г. выданы свидетельства о государственной регистрации права №34-01/06-39/2004-238, №34-01/06-39/2004-237, №34-01/06-39/2004-240, №34-01/06-39/2004-236, 34-01/06-39/2004-239 соответственно.

01.03.2005 между Администрацией городского округа - г. Михайловка Волгоградской области («арендодатель») и ООО «Маэстро» («арендатор») заключен договор №20-п/05 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчику, в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 939, 7 кв.м., расположенные по адресу <...>, в том числе административное здание общей площадью 134,6 кв.м., административное здание общей площадью 103,7 кв.м., здание красного уголка общей площадью 49 кв.м., производственное здание общей площадью 110,5 кв.м., складское помещение общей площадью 541,9 кв.м.

Вышеуказанные нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2005. Срок действия договора сторонами определен с 01.03.2005 по 28.02.2015. Договор 14.05.2005 был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.

В соответствии с пунктом 3.1.4. договора ответчик принял на себя обязательства не производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения Арендатора (истца).

Самовольная перепланировка ответчиком арендованных помещений в период действия договора №20-п/05 от 01.03.2005, которая, по мнению истца, имела место, без истребования его согласия, послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Судами установлено, что в обоснование своих требований истцом представлены копии технических паспортов спорных объектов недвижимости, изготовленные филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Волгоградской области подразделением №17 по состоянию на 08.07.2000, а также по состоянию на 21.07.2006.

В указанной технической документации зафиксированы изменения площадей спорных объектов недвижимости, за счет изменения конфигурации и места расположения внутренних стен помещений, сноса и возведения пристроек.

Проанализировав представленные доказательства суды пришли к выводу о том, что заявленные требования обоснованы и подлежали удовлетворению.

Между тем, суды, удовлетворяя исковые требования, не учли ряд обстоятельств.

Так, согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными его нарушением.

Из материалов дела не усматривается, что ответчик пользовался не в соответствии с назначением имущества или с неоднократным нарушением.

Поскольку, по условиям договора аренды от 01.03.2005 №20-п/05 не предусмотрено досрочного расторжения данного договора в случае переоборудования и перепланировки арендатором без согласия арендодателя, то при разрешении данного спора судам обеих инстанций необходимо было руководствоваться Законом.

В параграфе 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не дано понятие существенного нарушение условий договора, поэтому суду следовало руководствоваться общей нормой - пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поэтому, при разрешении спора, суд должен был дать оценку установленным в соответствии с материалами дела обстоятельствам применительно к пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса и сделать вывод о том, чего в значительной степени лишился арендатор после заключения договора.

Причем споров по арендной плате и ухудшению состояния имущества из материалов дела не усматривается.

Кроме того, при новом рассмотрении спора, суд должен исходить из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, законодатель разрешил независимо от согласия арендодателя улучшение недвижимого имущества. Однако, обусловил лишь возмещение стоимости произведенных улучшений добросовестностью поведения арендатора по отношению к условиям договора и закона.

Поэтому, при новом рассмотрении спора с учетом вышеизложенного, суд должен дать оценку состояния арендованного имущества, - улучшилось или ухудшилось последнее после изменения внутренних перегородок и сооружения нового крыльца, что явилось бы основанием для расторжения договора аренды по пункту 2 статьи 450 и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По окончании срока действия договора, в соответствии с пунктом 5.3 договора у истца имеется право на возмещение убытков, возникших в результате ненадлежащей эксплуатации имущества, в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, или неполучения ответа на такое предложение в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок.

Суды обеих инстанций не дали оценку разумному сроку исполнения обязательства для устранения нарушений договора, если таковое имело место вообще.

Более того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не мог не знать кто осуществил перепланировку арендованных помещений.

Между тем, в статье 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, закреплен принцип равноправия сторон при осуществлении правосудия.

Данный принцип согласуется со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что до заключения договора аренды №20-п/05 от 01.03.2005, арендатор не пользовался большей частью арендованного имущества, поэтому истец, а не ответчик должен был представить бесспорные доказательства состояния имущества, передаваемого в аренду и факт его перепланировки ответчиком.

При новом рассмотрении спора, суду следует учесть вышеизложенные обстоятельства и принять соответствующее решение.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что обжалованные судебные акты являются незаконными, принятым без всесторонней оценки судом материалов дела при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являются основанием для отмены судебных актов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 26.11.2007 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 04.03.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-11989/07-С68 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Суду вновь рассматривающего дело, распределить государственную пошлину по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий М. З. Желаева

Судьи В. Г. Петров

Э. Т. Сибгатуллин