Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Комитет земельных ресурсов администрации города Волгограда, Департамент финансов администрации города Волгограда, Комитет бюджетно-финансовой политики и казначейства администрации Волгоградской области, город Волгоград,

о признании частично недействительными договоров аренды от 06.10.1998 №2107 и от 24.05.2005 №5903, о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере – 236.427 руб. 52 коп.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Флексо Принт» обратилось в суд с иском к администрации города Волгограда. Мотивируя тем, что годовая арендная плата по договорам аренды от 06.10.1998 № 2107 и от 24.05.2005 № 5903 была установлена с нарушением постановления Волгоградского горсовета и администрации города Волгограда от 28.11.2003 № 64/1223/1292, постановления Волгоградского горсовета от 27.11.2003 № 64/1222, решения Малого совета Волгоградского городского совета народных депутатов от 16.02.1993 № 3/40, а также требований статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ОАО «Флексо Принт» просило:

- признать недействительным договор аренды от 06.10.1998 № 2107 в части превышения арендной платы за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года на - 9.951 руб. 34 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда излишне уплаченные денежные средства - 9.951 руб. 34 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 № 2107.

- признать недействительным договор аренды от 24.05.2005 № 5903 в части превышения арендной платы за 2005 год и первый квартал 2006 года на - 307.724 руб. 91 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда излишне уплаченные денежные средства - 307.724 руб. 91 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 24.05.2005 № 5903;

- взыскать с администрации города Волгограда расходы по оплате услуг представителя - 30.000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои требования и просил:

- взыскать с администрации города Волгограда неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 № 2107 за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года в размере – 9.951 руб. 34 коп.;

- признать недействительным расчет арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 № 5903 в части превышения арендной платы за 2005 год на сумму – 226.476 руб. 18 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда излишне уплаченные денежные средства в размере - 226.476 руб. 18 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 24.05.2005 № 5903 за 2005 год;

- взыскать с администрации города Волгограда неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 № 5903 за первый квартал 2006 года в размере – 81.248 руб. 73 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда расходы по оплате услуг представителя – 30.000 руб.

Уточненные исковые требования суд первой инстанции не принял, мотивировав нарушением истцом требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - одновременным изменением предмета и основания иска. Суд рассмотрел первоначально заявленные требования.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2006 в удовлетворении ОАО «Флексо Принт» было отказано.

В апелляционном порядке законность судебного акта не проверялась.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2007 решение суда первой инстанции было отменено, дело - направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал на то, что в ходе нового рассмотрения дела предметом судебного разбирательства должно быть требование о взыскании неосновательного обогащения.

В ходе нового рассмотрения дела истец отказался от иска в части требования о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору от 24.05.2005 №5903 за первый квартал 2006 года в размере – 81.248 руб. 73 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2007 иск удовлетворен частично.

В пользу истца с администрации города Волгограда взыскано неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 № 2107 за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года в размере – 9.951 руб. 34 коп., а также излишне уплаченные денежные средства в размере – 226.476 руб. 18 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 24.05.2005 № 5903 за 2005 год.

В части требования о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору от 24.05.2005 №5903 за первый квартал 2006 года в размере – 81.248 руб. 73 коп. производство по делу было прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.

В удовлетворении остальной части иска было отказано.

В апелляционном порядке законность судебного акта не проверялась.

В кассационной жалобе администрация города Волгограда просит отменить решение суда первой инстанции от 10.09.2007, в удовлетворении иска отказать, мотивируя нарушением норм материального и процессуального права.

До принятия постановления по делу судебной коллегией Федерального арбитражного суда Поволжского округа в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 28.02.2008 (12 час. 30 мин.).

Проверив законность обжалованного судебного акта суд кассационной инстанции правовых оснований для его отмены не находит.

Как следует из материалов дела, 06.10.1998 между администрацией города Волгограда (арендодатель) и ОАО «Флексо Принт» (арендатор) был заключен договор аренды земли № 2107. По условиям договора арендатору в долгосрочную аренду (на 49 лет) был предоставлен земельный участок площадью 71,4 кв.м., расположенный по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Двинская.

Годовая арендная плата была установлена в размере - 471 руб. 24 коп.

Пунктом 2.5. договора было предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения базовой ставки арендной платы установленной в городе, а также в связи с применением индексации.

В связи с изменением ставок земельного налога 10.12.2001, 04.01.2003, 20.12.2003, 28.04.2006 к договору аренды земли от 06.10.1998 № 2107 были приняты изменения в части размера арендной платы.

29.06.2006 договор аренды земли от 06.10.1998 № 2107 был расторгнут.

24.05.2006 между администрацией города Волгограда (арендодатель) и ОАО «Флексо Принт» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 5903. По условиям договора на срок с 29.05.2005 по 13.04.2010 арендатору был передан земельный участок площадью 3.643 кв.м., расположенный по адресу: город Волгоград, Советский район, улица 25-летия Октября, 1.

Годовая арендная плата на 2005 год была установлена в размере - 447.542 руб. 55 коп.

Согласно пункту 2.8. договора размер ежегодной арендной платы являлся определяемым и подлежал исчислению в случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в городе Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

30.12.2005 и 25.04.2006 в договор аренды земельного участка от 24.05.2005 № 5903 были внесены изменения. Срок действия договора был продлен до 16.12.2030. С 16.12.2005 площадь арендуемого земельного участка была установлена в размере - 3.168 кв.м.

В связи с уменьшением площади арендуемого земельного участка годовая арендная плата с 16.12.2005 была установлена в размере – 389.188 руб. 80 коп.

16.01.2006 администрация города Волгограда уведомила ОАО «Флексо Принт» об изменении размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 № 5903. С 01.01.2006 годовая арендная плата была установлена в размере – 651.657 руб. 60 коп.

На основании решения Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 № 29/590 «Об утверждении размеров ставок арендной платы на землю на 2006 год» годовая арендная плата с 01.01.2006 была установлена в размере – 125.706 руб. 24 коп.

Мотивируя переплатой арендной платы по договорам аренды от 06.10.1998 № 2107 и от 24.05.2005 № 5903 ОАО Флексо Принт» обратилось в суд с настоящим иском.

На основе анализа материалов дела судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение суда первой инстанции считает законным.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 2107 от 06.10.1998, заключенный между ОАО «Флексо Принт» и администрацией города Волгограда, в установленном законом порядке был зарегистрирован.

В данный договор 10.12.2001, 04.01.2003, 20.12.2003, 28.04.2006 сторонами были внесены изменения, касающиеся годового размера арендной платы. Эти изменения, относительно размера арендной платы, государственную регистрации не прошли.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку изменения от 10.12.2001, 04.01.2003, 20.12.2003, 28.04.2006 к договору аренды земли № 2107 от 06.10.1998 относительно годового размера арендной платы не были зарегистрированы, то они согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном законом порядке.

К договору аренды земельного участка № 5903 от 24.05.2005 стороны 30.12.2005 и 25.04.2006 внесли изменения, но государственной регистрации эти изменения к договору не прошли. Следовательно они также считаются незаключенными, пока не будут зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением комиссии по контролю за поступлением арендной платы за землю администрации города Волгограда размер арендной платы по договору № 5903 от 24.05.2005 снижен с 19.04.2006. В договор были внесены соответствующие изменения. Снижение размера арендной платы также не было зарегистрировано.

При таких обстоятельствах требование ОАО «Флексо Принт» о взыскании неосновательного обогащения за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года в рамках договора аренды от 06.10.1998 № 2107, а также аналогичное требование заявленное в рамках договора аренды от 24.05.2005 № 5903, правомерно рассмотрены без учета изменений к договорам.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1)о возврате исполненного по недействительной сделке;

2)об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3)одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4)о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Неосновательное обогащение возникло у ответчика из-за завышения тарифов и коэффициентов, примененных при расчете арендной платы, как по договору № 2107 от 06.10.1998, так и по договору № 5903 от 24.05.2005.

ОАО «Флексо Принт» зарегистрировано с июля 1997 года, как предприятие занимающееся полиграфической деятельностью. Общество размещалось в пристроенных к общежитию помещениях, приобретенных в собственность в январе 1998 года.

До 2003 года арендная плата по договору № 2107 была установлена в размере дифференцированной ставки земельного налога. С 2003 года базовая ставка арендной платы в соответствии с постановлением Горсовета и администрации № 46/852/1409 от 28.11.2002 стала рассчитываться с учетом коэффициента учитывающего вид использования земельного участка согласно «Приложению» к постановлению.

Пунктом 2 постановления № 46/852/1409 от 28.11.2002 размер арендной платы в виде дифференцированной ставки земельного налога был установлен для промышленных предприятий. Это положение дублировалось пунктом 1 «Приложения» к постановлению.

Однако ответчиком базовая ставка арендной платы на 2003 год была установлена равной 40,95 руб. за 1 кв.м., при этом был применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, равным 1,0, согласно пункту 19 «Приложения» к постановлению.

28.11.2003 постановлением Горсовета и администрации № 64/1223/1292 в предыдущее постановление были внесены изменения. Ответчик изменил расчет базовой ставки и применил коэффициент учитывающий вид использования земельного участка равный 3,0 (п.10 «Приложения» к постановлению). В связи с этим базовая ставка была увеличена в 3 раза и составила - 122, 85 руб.

Договор № 5903 от 24.05.2005 был заключен в отношении земельного участка, расположенного в Советском районе, где действуют меньшие ставки земельного налога, и земельный участок изначально выделялся для размещения полиграфического производства. Однако ответчик установил базовую ставку арендной платы, предусмотренную договором №2107 для земельного участка расположенного в Центральном районе, то есть - 122,85 руб.

Поскольку разрешенным видом деятельности земельного участка была определена полиграфическая деятельность, администрацией города Волгограда при расчете арендной платы неправомерно был применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка равный 3,0.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно установил наличие неосновательного обогащения ответчика в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 № 2107 за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 в размере - 9.951 руб. 34 коп. и излишне уплаченных денежных средств в размере – 226.476 руб. 18 коп., составляющих превышение арендной платы по договору аренды от 24.05.2005 № 5903 за 2005 год.

С учетом изложенного судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа доводы заявителя кассационной жалобы не может признать обоснованными, влекущими отмену принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2007 по делу №А12-12408/06-С2 оставить без изменения.

Кассационную жалобу открытого акционерного общества «Флексо Принт» оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.Я. Шагимуратов

Судьи К.Т. Юсупов

Е.П. Герасимова