Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» к обществу с ограниченной ответственностью «Национальная Фабрика Ипотеки» о признании отсутствующим обременения в виде «ипотеки» недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Национальная Фабрика Ипотеки» к обществу с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости», обществу с ограниченной ответственностью «Вектан» о признании торгов по продаже заложенного имущества недействительными, о признании договора купли-продажи № 147 от 30.04.2020 недействительным, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» (далее – истец, ООО «Фонд недвижимости») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к акционерному обществу Коммерческий банк «Русский народный банк» (далее – ответчик, АО КБ «Русский народный банк») о признании отсутствующим обременения в виде «ипотеки» недвижимого имущества - регистрационная запись 34:34:030076:2756-34/209/2019-8 от 15.02.2019, в отношении квартиры №114, с кадастровым номером №34:34:030076:2756, расположенной по адресу: <...>.

Определением суда от 30.10.2020 произведено процессуальное правопреемство ответчика АО КБ «Русский народный банк» на общество с ограниченной ответственностью «Национальная Фабрика Ипотеки» (далее – ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО1, ФИО2, судебный пристав-исполнитель Дзержинского РОСП г. Волгограда УФССП по Волгоградской области ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области, акционерное общество Коммерческий банк «Русский народный банк».

От ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» поступило встречное исковое заявление к ООО «Фонд недвижимости», ООО «Вектан» о признании торгов по продаже заложенного имущества недействительными, о признании договора купли-продажи №147 от 30.04.2020 недействительным, о применении последствии недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.10.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021, исковые требования удовлетворены.

В удовлетворении встречных исковых требованиях отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 06.04.2020 организатором торгов ООО «Вектан» были проведены торги по продаже арестованного имущества, а именно: квартиры, площадью 50,4 кв. м, кадастровый № 34:34:030076:2756, расположенной по адресу: <...>.

Указанное имущество (Лот №36(1821/1860)) продавалось на основании постановления на торги от 16.12.2020 судебного пристава-исполнителя Дзержинского РОСП УФССП по Волгоградской области, вынесенного в рамках исполнительного производства № 106307/19/34037- ИП от 05.07.2019.

Победителем торгов по Лоту № 36(1821/1860) признан ООО «Фонд недвижимости».

Между ООО «Фонд недвижимости» (покупатель) и ООО «Вектан» (продавец) 30.04.2020 заключен договор № 147 купли-продажи арестованного имущества, где предметом является - квартира, площадью 50,4 кв. м, расположенная по адресу: <...>.

Осуществлена оплата стоимости имущества, имущество передано по акту приема-передачи.

Таким образом, фактическая реализация имущества состоялась.

Приобретенное истцом указанное арестованное имущество было предметом ипотеки, на которое решением Центрального районного суда г. Волгограда от 08.11.2018 делу № 2-5756/18 было обращено взыскание в пользу ФИО1.

После проведения торгов и заключения договора купли-продажи арестованного имущества № 147 от 30.04.2020, истцу стало известно, что при реализации этого имущества в рамках исполнительного производства, возбужденного в пользу взыскателя ФИО1, данное имущество, помимо этого, было обременено в пользу последующего залогодержателя.

Истец 19.05.2020 направил в адрес ответчика письмо с просьбой направить своих представителей для регистрации перехода права собственности на реализованное имущество за ООО «Фонд недвижимости» с погашением регистрационной записи об ипотеке.

Однако, указанное письмо проигнорировано, в связи с чем истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за ООО «Фонд недвижимости».

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, полагая, что исполнительное производство №106307/19/34037-ИП от 05.07.2019 было возбуждено судебным приставом исполнителем в отсутствие законных оснований, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя заявленные требования истца, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с п.3 ст.11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктами 1 и 2 статьи 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно приложенной выписке из ЕГРН договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) был зарегистрирован.

Согласно п. 8 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли- продажи.

Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой.

Аналогичную позицию содержит пункт 12 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», указано, что продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

При этом по смыслу данных правовых норм продажа заложенного имущества в данном порядке, направленная на удовлетворение требований не залогодержателя, а кредиторов соответствующей очереди, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

В связи с этим можно сделать вывод, что продажа заложенного имущества повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Погашение регистрационной записи об ипотеке при отсутствии заявления залогодержателя возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с привлечением залогодержателя в качестве ответчика.

При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, (пункты 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как установлено судами, 13.02.2019 ФИО2, заключил с АО КБ «Русский Народный Банк» кредитный договор <***>.

Кредитный договор был оформлен на условиях обеспечения исполнения обязательств по кредиту - залога недвижимого имущества (ипотеки) квартиры, принадлежащей ФИО2 на праве собственности, расположенной по адресу: <...>.

Между Заемщиком и Банком заключен договор об ипотеке от 13.02.2019.

Банком обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме и надлежащим образом.

АО КБ «РУСНАРБАНК», заключив договор купли-продажи закладных № 10, 26.03.2019 продало новому кредитору - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» закладную, удостоверяющую права требования кредитора по исполнению обязательств по вышеназванному кредитному договору <***> и права, обеспечивающие исполнение обязательств по указанному кредитному договору (права залогодержателя).

При регистрации ипотеки АО КБ «РУСНАРБАНК» на договоре об ипотеке никаких отметок о регистрационных записях о предшествующих ипотеках не проставлялось. ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в установленном законом порядке обратило взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по кредитному договору, ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» как кредитор залогодержатель обратилось в Преображенский районный суд города Москвы с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 21.02.2020 по делу № 2-1179-20 требования удовлетворены.

Судебным приставом-исполнителем Дзержинского РОСП УФССП по Волгоградской области 07.07.2020 возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <...>. кв. 144.

Впоследствии, 30.09.2021 Московским городским судом вынесено определение по делу №33-1351/2021, которым решение Преображенского районного суда г. Москвы от 21.02.2020 по делу №2-1179/2020 о взыскании с ФИО2 долга и обращении взыскании на спорную квартиру в пользу ООО «Национальная Фабрика ипотеки» пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам и изменено.

ООО «Национальная Фабрика ипотеки» отказано в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с его реализацией в пользу предшествующего залогодержателя во исполнение решения Центрального районного суда г.Волгограда от 08.11.2018 по делу №2-5756/2018.

При указанных обстоятельствах, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеназванными нормами права, судебные инстанции пришли к выводу об удовлетворении иска.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, что 05.07.2019 судебным приставом исполнителем на основании исполнительного листа взыскателя ФИО1, выданного по решению Центрального районного суда г. Волгограда по делу № 2-5756/2018, было возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на заложенное имущество.

Постановлением о передаче арестованного имущества на торги, 12.12.2019 спорное имущество было передано на реализацию.

Судебный пристав-исполнитель 25.12.2019 направил в Росимущество заявку на торги с приложением документов, характеризующих спорное имущество, копии акта описи и ареста имущества, копию исполнительного документа, а также документ, определяющий стоимость имущества.

По мнению ответчика исполнительное производство №106307/19/34037-ИП от 05.07.2019 было возбуждено судебным приставом исполнителем в отсутствие законных оснований, а именно: судебный пристав исполнитель проводил действия по обращению взыскания на спорное имущество в отсутствии залога взыскателя (ФИО1), зарегистрированного в ЕГРН.

Пунктом 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом ВС РФ от 6 июня 2016 года, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава - исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Судами установлено, что незаконно удаленная запись об ипотеке была восстановлена с момента ее погашения по решению Дзержинского районного суда г. Волгограда от 25.02.2021.

Вследствие этого незаконного удаления записи из ЕГРН ООО «Национальная фабрика ипотеки» приобрело право требовать возмещения своих возможных убытков за счет ФИО2, т.к. в силу ч. 3 ст. 342 ГК РФ, именно ФИО2 обязан был сообщить ООО «Национальная фабрика ипотеки» сведения об ипотеке в пользу ФИО1 и отвечает за убытки, причиненные истцу.

Кроме того, ООО «Фонд Недвижимости» напротив действовало добросовестно, т.к. у ООО «Фонд Недвижимости» не было реальной возможности до торгов узнать имя (наименование) взыскателя по исполнительному производству № 106307/19/34037- И11 от 05.07.2019 и сопоставить его с именем (наименованием) залогодержателя по выписке ЕГРП.

Так как, на официальном сайте Управления ФССП не публикуются сведения об имени (наименовании) взыскателей.

С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Доводы кассационной жалобы об осведомленности истца, как об отсутствии ипотеки ФИО4, так и о наличии ипотеки АО КБ «РУСНАРБАНК» еще до проведения торгов, со ссылкой на выписку из ЕГРН от 17.03.2020, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца, являлись предметом рассмотрения суд апелляционной инстанции и были отклонены как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела, а именно, обстоятельствам, установленным в ходе рассмотрения дела №2-132/2021, решением по которому за ФИО1 признано право ипотеки, восстановлена регистрационной записи об обременении.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела (с учетом проведенной экспертизы) судом было установлено, что погашение спорной записи совершено в отсутствие волеизъявления ФИО1, поскольку заявление залогодержателя ФИО1, необходимое для погашения регистрационной записи об ипотеке, не подавалось и в реестровом деле отсутствует.

Установленные решением Дзержинского районного суда города Волгограда в рамках дела № 2-132/2021 обстоятельства, в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора и не подлежат доказыванию вновь.

Указанное решение фактически подтверждает, что при реализации квартиры с торгов, она была обременена ипотекой в пользу ФИО1

Все доводы кассационной жалобы дублируют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.10.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А12-13096/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Р.А. Вильданов

Н.Н. Королева