Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» – ФИО1 (доверенность от 11.10.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской», общества с ограниченной ответственностью «СтройКат»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021

по делу № А12-1353/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройКат», г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>), заинтересованные лица: комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, Волгоградская область, г. Волжский (ОГРН <***>, ИНН <***>); общество с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройКат» (далее – ООО «СтройКат», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление Росреестра по Волгоградской области, Управление) по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:0301115:217, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, между микрорайоном №2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие» (далее – СНТ «Изобилие»), а также об обязании внести сведения о праве аренды земельного участка и залоге права аренды земельного участка в пользу общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» (далее – ООО «Объединенная УК»).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет), ООО «Объединенная УК».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021, в удовлетворении заявленных ООО «СтройКат» требований отказано.

В кассационных жалобах ООО «СтройКат» и ООО «Объединенная УК» просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационных жалобах.

ООО «Объединенная УК» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с ходатайством об участии в судебном заседании в режиме онлайн-заседания. Суд кассационной инстанции, рассмотрев указанное ходатайство, отклонил его ввиду отсутствия технической возможности.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Вместе с кассационной жалобой ООО «Объединенная УК» направило в суд кассационной инстанции копию заключения эксперта № 453-05/2021СЗ.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются.

В этой связи представленные ООО «Объединенная УК» в суд округа дополнительные документы не приобщаются к материалам дела и возвращаются обществу. Поскольку дополнительные доказательства представлены в электронном виде через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр», указанные документы заявителю не направляются.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (Арендодатель) и ООО «СтройКат» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 01.11.2012 № 11299 АЗ (далее – договор аренды), на основании которого Арендодатель передал, а Арендатор принял и использовал на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный между микрорайоном №2 и СНТ «Изобилие», г.Волжский Волгоградской области, под комплексное освоение микрорайона №2а в целях его жилищного строительства.

В соответствии с условиями договора аренды срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 01.11.2017. При этом, согласно пункту 7.1 договора аренды в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Арендатором был принят земельный участок, начато его использование: получено разрешение на строительство от 28.12.2016 №34-RU34302000-1937-2015, заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), начато строительство многоквартирных домов в соответствии с утвержденной проектной документацией. Часть многоквартирных домов была построена и введена в эксплуатацию, строительство оставшихся домов до настоящего времени не завершено.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2018 по делу №А12-61050/2015 ООО «СтройКат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.08.2019 по делу №А12-61050/2015 конкурсным управляющим ООО «СтройКат» утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.07.2016 по делу № А12-61050/2015 в реестр требований о передаче жилых помещений должника включены, в том числе, требования ООО «Объединенная УК» о передаче жилых помещений из договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.08.2014 № 110820014/1ЮГ, от 12.08.2014 № 120820014/1ЮГ, от 13.08.2014 № 13082014/1ЮГ – объекты долевого строительства, находящиеся в многоквартирных жилых домах, возводимых по адресу: <...>, возводимом на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном №2 и СНТ «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу № А12-61050/15 принят отказ ООО «Объединенная УК» от исполнения (в части получения жилых помещений) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО «Объединенная УК» с ООО «СтройКат»: от 11.08.2014 № 11082014/1ЮГ; от 12.08.2014 № 12082014/1ЮГ; от 13.08.2014 № 13082014/1ЮГ.

В четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СтройКат» включено требование ООО «Объединенная УК» в размере 254 016 000 руб., как обеспеченное залогом права аренды земельного участка кадастровый номер 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном №2 и СНТ «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области.

Однако конкурсным управляющим была получена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, в которой отсутствовали данные о существующих ограничениях прав и обременениях земельного участка: права аренды земельного участка в пользу ООО «СтройКат», залога указанного права аренды в пользу ООО «Объединенная УК», на основании определения Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу №А12-61050/2015.

Ввиду вышеизложенного, конкурсным управляющим ООО «СтройКат» 02.10.2020 был направлен запрос в Управление Росреестра по Волгоградской области и комитет земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский о предоставлении сведений в отношении внесения записи о регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «СтройКат» на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный в г. Волжский Волгоградской области, а также предоставлении копий документов, подтверждающих совершенные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного в г.Волжский Волгоградской области.

До настоящего времени ответы на запрос не поступили, в ЕГРН сведения о существующих ограничениях прав и обременениях земельного участка: права аренды земельного участка в пользу ООО «СтройКат», залога указанного права аренды в пользу ООО «Объединенная УК» отсутствуют. Земельный участок не возвращался арендодателю и продолжает находиться в пользовании арендатора, тем самым, по мнению заявителя, арендодатель своими фактическими действиями признает продолжение действия договора аренды.

Кроме того, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2019 по делу № А12-61050/2015 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ООО «СтройКат», в том числе права аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217. Указанное определение Арбитражного суда Волгоградской области не было оспорено арендодателем, вступило в законную силу и, по мнению заявителя, также подтверждает то, что право аренды земельного участка продолжает существовать, принадлежит ООО «СтройКат» и составляет конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.08.2019 по делу № А12-61050/2015 подтверждено наличие в составе конкурсной массы ООО «СтройКат» права аренды спорного земельного участка и отклонен довод о возможности расторжения договора аренды земельного участка администрацией городского округа – город Волжский, как носящие предположительный характер, не подтвержденные достоверными данными. Указанное определение оставлено в силе постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу № А12-61050/2015, которым также установлено, что право аренды на земельный участок у ООО «СтройКат» не прекратилось и может быть реализовано с торгов в рамках дела о банкротстве должника. Указанные судебные акты также не были оспорены ни арендодателем, ни заинтересованным лицом и вступили в законную силу.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2019 по делу № А12-30851/2019 удовлетворено заявление администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области к ООО «СтройКат» об обязании установить ограждение строительной площадки в границах земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 по периметру объекта незавершенного строительства, которым в том числе подтверждается нахождение земельного участка в пользовании ООО «СтройКат».

Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области было направлено в адрес ООО «СтройКат» требование от 16.04.2020 № 14/6082 о выплате задолженности по договору аренды за пользование земельным участком, рассчитанной по 29.02.2020. Конкурсным управляющим на данное требование был направлен ответ о том, что соответствующая задолженность учтена в пятой очереди реестра требований должника по текущим обязательствам. В настоящий момент данный спор находится на рассмотрении Арбитражного суда Волгоградской области (дело № А12-19066/2020).

Вышеизложенные фактические обстоятельства, по мнению заявителя, подтверждают действие договора аренды на текущий момент и принадлежность права аренды земельного участка ООО «СтройКат».

При этом заинтересованным лицом на запрос заявителя не предоставлен ответ и копии документов, на основании которых из ЕГРН была исключена запись о праве аренды земельного участка в пользу ООО «СтройКат».

Отсутствие в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 в пользу ООО «СтройКат», залога указанного права аренды в пользу ООО «Объединенная УК» препятствует реализации данного права аренды, составляющего конкурсную массу ООО «СтройКат», в целях удовлетворения требований кредиторов, в том числе требований ООО «Объединенная УК», обеспеченных залогом права аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Основанием для совершения Управлением Росреестра по Волгоградской области действий по внесению записи о прекращении ограничения (обременения) договора аренды земельного участка послужило поступившее заявление администрации от 17.01.2018 №13/193. В качестве документа основания представлено письмо администрации от 17.01.2018 № 13/193.

Как следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 01.11.2021 в соответствии с протоколом от 19.10.2012 № 1 аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, Арендодатель передал, а Арендатор принял и использовал на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, под комплексное освоение микрорайона №2а в целях его жилищного строительства. Срок действия договора с 01.11.2021 по 01.11.2017.

Администрацией городского округа – город Волжский Волгоградской области ООО «СтройКат» выдано разрешение от 28.12.2016 № 34-RU34302000-1937-2015 на строительство объекта капитального строительства «Малоэтажная жилая застройка микрорайона №2а в г. Волжский Волгоградской области»; срок действия разрешения – до 06.11.2017.

Постановлением администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 24.06.2013 №4627 утвержден «Проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона №2а городского округа – город Волжский Волгоградской области».

ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.02.2016 №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул.Набережной, д. 16.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3646, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 2061 кв. м.

ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.12.2016 №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 18.

В соответствии со сведениями из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3647, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 2420 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3645, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 3937 кв. м.

ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, д. 42.

В соответствии со сведениями из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3648, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 2209 кв. м.

ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по ул.Набережной, д. 38.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3649, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 4608 кв.м.

Таким образом, с учетом ввода в эксплуатацию жилых домов №14, №16, №18, №38, №42 и уточнением границ, общая площадь предоставленного ООО «СтроКат» земельного участка в настоящее время составляет 55 530 кв. м.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2019 по делу №А12-30851/2019 и сторонами не оспариваются.

Уведомлением от 20.09.2017 № 13/9891 комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области уведомил ООО «СтройКат» и арбитражного управляющего об истечении срока действия договора и обязанности, в соответствии с пунктом 6.3 «р» договора аренды, сдать земельный участок по акту арендодателю, то есть до истечения срока действия договора.

Указанное уведомление было направлено по адресу ООО «СтройКат», указанному в договоре аренды, а именно: г. Волгоград, ул.7-я Гвардейская, д.11б.

Представитель заявителя не оспаривает, что на момент направления уведомления (20.09.2017) это был действующий адрес юридического лица. Запись об адресе – <...>, внесена в ЕГРЮЛ – 30.10.2017, т.е. после направления уведомления о прекращении договорных отношений.

Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 01.11.2012 №11299 АЗ прекратил свое действие 01.11.2017 и не был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с письмом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 17.01.2018 №13/193, являвшимся основанием для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на спорный земельный участок следует, что ООО «СтройКат» направлено уведомление от 20.09.2017 №13/9891 о прекращении 01.11.2012 договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.11.2012 №11299 АЗ в связи с истечением срока его действия. По информации, представленной администрацией, почтовое отправление возвращено отправителю с пометкой «истек срок хранения».

По итогам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором осуществлено прекращение ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217 в связи с истечением срока договора.

С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о наличии достаточных оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении спорного земельного участка в соответствии с требованиями статей 26, 27 Закона о регистрации у Управления Росреестра по Волгоградской области не имелось.

Доводы подателей жалобы о том, что до настоящего времени спорный земельный участок находится во владении ООО «СтройКат», что является основанием считать договор возобновившимся на неопределенный срок, судебной коллегией отклоняются как ошибочные, основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 7.1 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, о договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Поскольку до истечения срока действия договора, арендодатель выразил намерение о прекращении арендных отношений, уведомил общество о прекращении договорных отношений, в связи с чем, договор прекратил свое действие с истечением срока, указанного в договоре.

Доводы заявителей жалобы о том, что судебные акты, вынесенные в рамках дел № А12-61050/2015, № А12-30851/2019, № А12-19066/2020 являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора, данными судебными актами установлено продление на неопределенный срок договорных отношений по спорному договору аренды, также отклоняются коллегией.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако Управление Росреестра по Волгоградской области не являлось лицом, участвующим в деле, при рассмотрении указанных дел.

Кроме того, при вынесении указанных судебных актов, не устанавливались обстоятельства прекращения договорных отношений. Уведомление, направленное в адрес арендатора о прекращении договорных отношений с истечением срока договора аренды также не было предметом исследования при рассмотрении вышеназванных дел. Таким образом, указанными судебными актами не было установлено обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего заявления.

Довод о недопустимости прекращения арендных отношений ввиду наличия залога права аренды земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора (прекращения) аренды этого земельного участка.

Аналогичная правовая позиция также изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 №ВАС-3068/14 по делу №А41- 4397/11.

Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определении от 06.10.2017 №301-КГ17-14417 по делу №А43-21091/2016, следует, что в случае, когда право застройщика на земельный участок прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, предмет залога перестает существовать.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных норм ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Дополнительно необходимо отметить, что в отношении завершения строительства таких объектов как многоквартирные жилые дома подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции Федерального закона № 175 от 01.07.2018 «О внесении изменений в Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается также предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов юридическим лицам (новым владельцам объектов незавершенного строительства), принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, поскольку при принятии решения о прекращении ограничения (обременения) на спорный объект недвижимого имущества нарушение норм действующего законодательства, в рамках возложенных на него полномочий, Управлением Росреестра по Волгоградской области не допущено, суд пришел к правомерному выводу, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Волгоградской области совершены в полном соответствии с нормами закона.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется, поскольку аргументы заявителей основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают законности выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Несогласие заявителей с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021 по делу № А12-1353/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина